In­vest­i­ti­ons­er­satz­an­spruch nach ABGB

Haben Sie als Mieter in die Wohnung investiert, kann ein Auf­wand­er­satz­an­spruch gemäß § 1097 Allgemeines Bürgerliches Ge­setz­buch (ABGB) in Betracht kommen. Diese Regelung gilt für alle Mietverhältnisse. 

Der Aufwandersatzanspruch gemäß § 1097 ABGB muss spät­est­ens sechs Monate nach Rückstellung der Wohnung gelt­end gemacht werden. Die Durchsetzung dieses An­spruch­es ist nicht im Schlichtungsstellen- bzw. außer­streit­ig­en Gerichtsverfahren möglich, sondern muss bei Gericht im streit­ig­en Verfahren mittels Klage geltend gemacht werden. 

Die gesetzliche Regelung unterscheidet zwischen not­wend­ig­en Aufwendungen und nützlichen Aufwendungen. 

• Notwendige Aufwendungen liegen vor, wenn Sie als Miet­er im Notfall sinnvolle Maßnahmen zur Schadens­be­grenz­ung gesetzt haben oder einen Aufwand getätigt haben, zu dem nach Gesetz oder Vertrag der Vermieter ver­pflicht­­­et gewesen wäre (z.B. der Vermieter hat sich ge­weig­ert, einen Wasserrohrbruch zu beheben, und Sie haben die Schadensbehebung deshalb selber finanziert).
  Der Ersatzanspruch für notwendige Aufwendungen kann ver­trag­lich nicht ausgeschlossen werden!
  Haben Sie als Mieter einen solchen Aufwand getätigt, kann der volle aufgewendete Betrag gegen den Vermieter gelt­end gemacht werden.
  Und zwar sofort nach Bezahlung, spätestens aber sechs Monate nach Rückstellung des Mietgegenstandes.

• Nützliche Aufwendungen eines Mieters sind solche, die sub­jektiv betrachtet, nach Mietende einen klaren Vorteil für den Vermieter darstellen. Haben Sie als Mieter solche Ver­besser­ungs­ar­beit­en in der Wohnung vorgenommen, kann binnen sechs Monaten nach Rückstellung der Wohn­ung ein Ersatzanspruch gegen den Vermieter geltend ge­macht werden, wenn dies nicht vertraglich ausgeschlossen wurde (Zur Wirksamkeit solcher Vertragsvereinbarungen herrscht aber noch nicht völlige Rechtsklarheit). Für die Höhe des Ersatzanspruches ist hier auf den Zeitwert der In­vest­i­ti­on bei Mietende abzustellen.