Be­schluss­fass­ung der Eigen­tümer­ge­mein­schaft

Allgemeines

Beschlüsse können zu Maßnahmen der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung getroffen werden. 

Nach der Absicht des Gesetzgebers werden Beschlüsse vorwiegend in der Eigen­tümer­ver­sammlung getroffen. Daneben gibt es die Möglichkeit von Umlaufbeschlüssen (schriftliche Be­schluss­fass­ung) und eine Mischform, bei der eine Ab­stimm­ung im Umlaufbeschluss die Ab­stimmung in der Eigen­tümer­ge­mein­schaft ergänzt. 

Voraussetzung für das Zustandekommen eines wirksamen Beschlusses ist immer, dass alle Eigentümer die Möglichkeit zur Äußerung und Abstimmung hatten. Dafür bedarf es etwa der ordnungsgemäßen Ladung zur Eigen­tümer­ver­samm­lung unter Angabe der für die Be­schluss­fass­ung relevanten Informationen.

Mehrheiten werden nach den Miteigentumsanteilen an der Liegenschaft bestimmt. In Aus­nahme­fällen kann es aber abweichende Abstimmungseinheiten geben. Einzelne Wohn­ungs­eigen­tümer sind im Falle einer Interessenskollision von der Beschlussfassung ausgeschlossen. 

Abweichende Abstimmungseinheiten können entweder durch alle Wohnungseigentümer gemein­sam vereinbart, oder vom Gericht festgesetzt werden. Besteht etwa in einer Stiege ein Lift, in der anderen Stiege aber nicht, dann könnte vereinbart werden, dass Beschlüsse im Zu­sammen­hang mit dem Lift nur von den zu dessen Benutzung berechtigten Eigentümern geschlossen werden. 

Das Stimmrecht ist grundsätzlich persönlich auszuüben. Will sich ein Wohnungseigentümer bei der Abstimmung vertreten lassen, dann bedarf es einer schriftlichen Vollmacht, die nicht älter als drei Jahre sein darf. Eigentümerpartner müssen ihre Stimme gemeinsam abgeben und können nicht unterschiedlich abstimmen. 

Bei Fehlen einer Vollmacht kann der Vertretene das Handeln seines Vertreters binnen 14 Tagen schriftlich genehmigen. 

Wurde ein Beschluss gefasst, dann ist dieser im Haus aufzulegen und an alle Wohn­ungs­eigen­tümer zu übermitteln. Dem übermittelten Beschluss ist eine Belehrung über die An­fecht­ungs­mög­lich­keit­en beizufügen. 

Worüber kann abgestimmt werden?

Der Eigentümergemeinschaft obliegt die Abstimmung über die ordentliche und die außerordent­liche Verwaltung.  

Ist ein Verwalter bestellt und sind ihm im Verwaltervertrag keine Schranken auferlegt, dann kann dieser in Fragen der ordentlichen Verwaltung selbst entscheiden, ohne vorher einen Be­schluss einzuholen. Die Eigentümer können ihm aber natürlich auch nachträglich Weisungen er­teil­en, zB ab einer bestimmten Auftragssumme immer einen Mehr­heits­be­schluss der Ge­mein­schaft einzuholen.  

Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung darf der Verwalter nur nach vorhergehendem Beschluss der Wohn­ungs­eigen­tümer vornehmen. Maßnahmen der außerordentlichen Ver­walt­ung können teilweise mit Mehrheitsbeschluss, teilweise nur einstimmig beschlossen werden. Den überstimmten Wohnungseigentümern steht hier eine erweitere An­fecht­ungs­mög­lich­keit offen. 

Zu den Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung zählen:

  • Die Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft;
  • Bauliche Veränderungen an allgemeinen Teilen, die nicht über den Zweck der Erhaltung hin­aus­gehen;
  • Die Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Eigen­tums­objekt;
  • Die Bildung einer angemessenen Rücklage;
  • Das Aufnehmen von Darlehen, um Erhaltungsmaßnahmen zu finanzieren, die nicht regelmäßig anfallen;
  • Die angemessene Versicherung der Liegenschaft;
  • Bestellung und Kündigung des Verwalters;
  • Die Bestellung und Abberufung des Eigentümervertreters;
  • Die Erlassung und Änderung einer Hausordnung;
  • Das Vermieten und Kündigen allgemeiner Teile an Per­son­en, die keine Wohn­ungs­eigen­tümer sind;
  • Das Erstellen und Aufbewahren des Energieausweises. 

Folgende Maßnahmen zählen zur außerordentlichen Ver­walt­ung, können aber mit Mehr­heits­be­schluss beschlossen werden:

  • Nützliche Verbesserungen an allgemeinen Teilen der Liegen­schaft
  • Sonstige über die Erhaltung hinausgehende Ver­änder­ung­en an allgemeinen Teilen der Liegen­schaft, sofern diese über die ordentliche Verwaltung hinausgehen. 

Zählt eine Maßnahme nicht zur ordentlichen Verwaltung und auch nicht zu den Maßnahmen der außerordentlichen Ver­walt­ung, für die ein Mehrheitsbeschluss ausreicht, dann kann diese nur einstimmig beschlossen werden. 

Wann kann ein Beschluss der Wohnungseigentümer an­ge­fochten werden?

Wohnungseigentümer können Beschlüsse mit einem Antrag gegen die übrigen Wohn­ungs­eigen­tümer beim Bezirksgericht innerhalb eines Monats anfechten. Als Grund für die An­fecht­ung können folgende Mängel angegeben werden:

  • Formelle Mängel
  • Gesetzwidrigkeit
  • Fehlen der erforderlichen Mehrheit 

Wird eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung mit Mehrheitsbeschluss beschlossen, dann kann der Be­schluss zusätzlich drei Monate lang angefochten werden, wenn ein Wohnungseigentümer übermäßig beeinträchtigt wird, oder die Kosten der Ver­änder­ung unter Be­rück­sicht­ig­ung der in absehbarer Zeit anfallenden Er­halt­ungs­maß­nahm­en nicht aus der Rücklage gedeckt werden können.

Die Frist verlängert sich auf sechs Monate, wenn der anfechtende Wohnungseigentümer nicht ordnungsgemäß verständigt wurde. Die Anfechtung wird keinen Erfolg haben, wenn die zu­stimmende Mehrheit die Kosten trägt oder die Maß­nahme bei fehlender Kostendeckung allen Wohn­ungs­eigen­tümern zum eindeutigen Vorteil gereicht. 

Die Fristen für die Anfechtung beginnen mit dem Aushang des Beschlusses im Haus zu laufen. 

Absolut nichtige Beschlüsse

Bei besonders schlimmen Verstößen gegen die Rechts­ord­nung können sich die Wohn­ungs­eigen­tümer unbegrenzt lange gegen einen „Beschluss“ wehren

Es gibt Fälle einer „absoluten Nichtigkeit“ eines Beschlusses wegen eines besonders krassen Ver­stoßes gegen die österreichische Rechtsordnung oder gegen die Grundsätze des Wohn­ungs­eigen­tums­rechts.

Ein Beispiel vom Obersten Gerichtshof (5 Ob 164/02g): Ein (nur) von der Mehrheit der Wohn­ungs­eigen­tümer gefasster Beschluss, wonach künftig die Erhaltung der Wohn­ungs­fenster und Balkontüren in die Eigenverantwortlichkeit und Eigenerhaltung des jeweiligen Wohn­ungs­eigen­tüm­ers zu übernehmen ist, ist unwirksam.

Eine „Anfechtung“ dieses nichtigen Beschlusses ist an keine Frist gebunden. 

Immer wieder werden „Beschlüsse“ mit Mehrheit in solchen Angelegenheiten gefasst, in denen das Gesetz ausdrücklich etwas Anderes (zB eine einstimmige schriftliche Ver­ein­bar­ung) vor­schreibt. In der Regel sind solche Beschlüsse nichtig. Gemäß der Rechtsprechung können ab­solut nichtige Be­schlüsse zur Rechtssicherheit auch unbegrenzt „angefochten“ werden.

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