Der Ver­walter beim Wohn­ungs­eigen­tum­

Allgemeines und Bestellung

Als Wohnungseigentümer sind Sie nicht nur zur Nutzung und Verfügung über Ihre Wohnung be­recht­igt. Sie sind auch Mit­eigen­tümer der gesamten Liegenschaft. Gemeinsam mit den anderen Eigentümern bilden Sie die Eigen­tümer­ge­mein­schaft

Die Eigentümergemeinschaft wird in Angelegenheiten der Ver­waltung der Liegenschaft vom Ge­setz wie eine juristische Person (eine Art „Firma“) behandelt. Sie kann also Kauf­ver­träge abschließen, Handwerker und eine Rein­ig­ungs­unter­nehm­en beauftragen etc. Die Eigen­tüm­er­ge­mein­schaft als juristische Person wird Vertragspartner dieser Verträge, nicht die einzelnen Wohn­ungs­eigen­tümer.

Wenn die Eigentümergemeinschaft Verträge abschließt, dann geschieht das meist durch einen Vertreter. Das dient der Ver­ein­fach­ung, weil der Vertragspartner einen fixen An­sprech­part­ner hat und Sie als Eigentümer nicht über jeden noch so un­be­deut­end­en Kauf (denken Sie etwa an Glühbirnen, Sicher­­ung­en, Putzmittel) abstimmen müssen. 

Ein Verwalter kann von den Eigentümern mit einfacher Mehrheit (nach Anteilen berechnet) bestellt werden. Auch ein Wohnungseigentümer kann zum Verwalter bestellt werden. Wird keine Mehrheit gefunden, dann kann jeder Eigentümer die Bestellung eines Ver­walt­ers bei Gericht beantragen. 

Ist kein Verwalter bestellt, wird ein solcher aber aufgrund eines berechtigten Interesses benötigt, dann können die Wohn­ungs­eigen­tümer­einen vorläufigen Verwalter über Antrag bei Ge­richt bestellen lassen. Die Bestellung kann auch auf Initiative von außenstehende Per­son­en (etwa Hand­werker oder Baubehörde) erfolgen. Vor Gericht muss nur ein be­recht­igtes Inter­esse behauptet werden. 

Ist kein Verwalter bestimmt, dann sind für die Eigen­tümer­ge­mein­schaft bestimmte Schreiben an den im Grundbuch erstgenannten Wohnungseigentümer zu richten. Dieser hat daher ein be­sonder­es Interesse an der Bestellung eines Ver­walt­ers.

Aufgaben und Stellung des Verwalters

Der Verwalter vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen. Er kann daher etwa Verträge mit außenstehenden Per­son­en/ Firmen abschließen, aber beispielsweise auch säumige Wohn­ungs­eigen­tüm­er im Namen der Eigen­tümer­ge­mein­schaft – diese ist ja rechtlich als eigene Per­son anzusehen – klagen. 

Zur Vertretung benötigt der Verwalter natürlich eine Voll­macht. Diese hat er aufgrund des Ge­setz­es. Das Gesetz regelt auch den Umfang der Vollmacht. Sie erstreckt sich auf die Ver­­tret­­ung der Eigentümergemeinschaft in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft. 

Vereinbarungen zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter sind gegenüber Ver­trags­part­nern unerheblich für die Vollmacht. Untersagt die Eigentümergemeinschaft dem Ver­walter etwa den Abschluss eines bestimmten Ver­trages, den dieser entgegen dem Willen der Eigentümer trotzdem abschließt, dann ist der Vertrag rechtsgültig und die Eigen­­tümer­­ge­­mein­­schaft vertraglich gebunden. Die Eigen­tümer­ge­mein­schaft ist in so einem Fall zur Ein­halt­ung des Vertrages gezwungen, kann aber vom Verwalter Schaden­er­satz begehren. 

Der Verwalter hat die Interessen aller Wohnungseigentümer zu waren. Er muss daher die Be­folg­ung von Weisungen der Mehrheit verweigern, wenn ansonsten Interessen der Eigen­tümer­ge­mein­schaft verletzt würden. 

Der Verwalter verwaltet die Gelder der Eigen­tümer­ge­mein­schaft. Er hebt die Zahlungen der Eigen­tümer ein und verwendet diese für die anfallenden Aufwendungen. Nach dem Gesetz steht es ihm dabei frei, ob er die Zahlungen auf einem Anderkonto seines eigenen Verwalter-Kontos oder auf einem Eigen-Konto der Eigentümergemeinschaft anlegt. Die Zahl­ung­en sind aber jedenfalls verzinst anzulegen. Zu Problemen kann es bei Verwendung des Eigenkontos des Verwalters kommen, wenn dieser insolvent wird oder ein anderer Ver­walt­er bestellt werden soll. Es ist daher unbedingt die Ver­wend­ung eines Eigenkontos der Eigen­tümer­ge­mein­schaft anzuraten. Am besten ist es, wenn die Verwendung eines auf die Eigen­tümer­ge­mein­schaft lautenden Kontos bereits im Ver­walt­er­ver­trag vorgeschrieben wird. Möglich ist aber auch die nachträgliche Weisung durch eine Mehrheit der Wohn­ungs­eigen­tümer. 

Der Verwalter ist zur Legung einer Vorausschau verpflichtet. Dabei muss er die Eigentümer bis zum Ende einer Ab­rech­nungs­periode (gewöhnlich der 31.12.) über notwendige Er­halt­ungs­maß­nahm­en (soweit diese über die laufende In­stand­halt­ung hinausgehen), geplante Ver­besser­ung­en, erforderliche Beiträge zur Rücklage, sonstige vorhersehbare Auf­wend­ungen, insbesondere Bewirtschaftungskosten und sich daraus ergebende Vorauszahlungen in­formier­­en. Die Vor­aus­schau muss an einer deutlich sichtbaren Stelle im Haus aufgehängt und den einzelnen Wohnungseigentümern übermittelt werden. 

Als Ergänzung zur Vorausschau hat der Verwalter eine Jahres­ab­rech­nung zu legen. Details können Sie hier entnehmen. 

Der Verwalter hat, sofern ihm die Mehrheit der Wohn­ungs­eigen­tümer keinen gegenteiligen Auf­trag erteilt, für das Vor­handen­sein eines nicht mehr als 10 Jahre alten Energie­aus­weis­es für das gesamte Haus zu sorgen, der den Wohn­ungs­eigen­tümern auf Anfrage auch in Kopie zur Verfügung zu stellen ist. 

Welche Informationen muss Ihnen der Verwalter geben?

Das Gesetz verpflichtet den Verwalter zur Erteilung von Auskunft über:

  • Inhalt des Verwaltungsvertrages und des vereinbarten Entgeltes
  • Das Stimmverhalten der einzelnen Miteigentümer bei Be­schlüss­en der Eigen­tümerge­mein­schaft
  • Adressen der Miteigentümer zum Zweck der Be­schluss­fass­ung, sofern die einzelnen Mit­eigen­tümer keine anderslautende Weisung erteilen

Daneben bestehen noch einige andere Informationspflichten, die sich aber nicht direkt aus dem Wortlaut des Gesetzes ergeben. 

Wen darf der Verwalter mit der Durchführung von Ar­beit­en beauftragen?

Der Verwalter ist zur Wahrung der Interessen der Eigen­tümer­ge­mein­schaft verpflichtet. Diese Ver­pflicht­ung umfasst auch die Einholung von zumindest drei Angeboten, wenn er die Durch­führ­ung größerer Verbesserungsarbeiten, oder über die laufende Instandhaltung hinausgehend­en Er­halt­ungs­ar­beit­en beabsichtigt. 

Wir empfehlen, dass Sie im Verwaltervertrag festhalten, dass Aufträge über einer gewissen Auf­trags­summe nur nach Ein­hol­ung mehrerer Angebote erteilt werden dürfen. Darüber hin­aus sollten Kostenvoranschläge nur unter Gewährleistung der Richtigkeit eingeholt werden. So sind Sie bei der End­ab­rech­nung der beauftragten Firmen vor unangenehmen Über­rasch­­ung­­en geschützt. 

Die Mehrheit der Wohnungseigentümer kann dem Verwalter auch während eines laufenden Ver­walt­er­ver­trag­es die Weis­ung zur Einholung mehrerer Angebote erteilen. 

Beabsichtigt der Verwalter die Beauftragung einer Person, zu der er ein familiäres oder wirt­schaft­­lich­es Naheverhältnis hat, dann ist er gesetzlich zur Aufklärung der Wohn­ungs­eigen­tüm­er über die Interessenkollision verpflichtet. 

Was tun, wenn der Verwalter seine Pflichten nicht erfüllt?

Die Kündigung des Verwaltervertrages kann von der Mehr­heit der Wohn­ungs­eigen­tüm­er beschlossen werden. Zu unterscheiden ist zwischen der ordentlichen Kündigung, die an Fristen und Termine geknüpft ist, sowie der außerordentlichen (sofort wirksamen) Kün­dig­ung, die auf einen wichtigen Kündigungsgrund abstellt. 

Die ordentliche Kündigung kann ohne Angabe von Gründen erfolgen. Wurde der Verwalter auf unbestimmte Zeit bestellt (unbefristeter Vertrag) ist eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten sowie der Kündigungstermin zum Ende einer Abrechnungsperiode (in der Regel also der 31.12.).

Befristete Verträge mit einer Laufzeit von mehr als 3 Jahren können erst nach Ablauf von drei Jahren unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ende einer Ab­rech­nungs­periode (in der Regel also der 31.12.) gekündigt werden; somit zum Ende des vierten Jahres. 

Bei der außerordentlichen Kündigung wird der Vertrag mit sofortiger Wirkung beendet. Vor­aus­setz­ung dafür ist aber ein wichtiger Grund, der den Wohnungseigentümern die Fort­setz­ung des Verwaltungsvertrages unzumutbar macht.

Folgende Gründe berechtigen etwa zur außerordentlichen Kündigung:

  • Verhinderung des Verwalters
  • Verlegung des Verwalterbüros an einen entfernten Ort
  • Strafrechtliche Verurteilung des Verwalters
  • Vernachlässigung der Verwalterpflichten 

Eine außerordentliche Auflösung des Ver­walt­ungs­ver­trag­es kann auch durch das Ge­richt erfolgen. An­trags­be­recht­igt ist jeder einzelne Wohnungseigentümer. Im An­trag muss der Antragsteller wichtige Gründe anführen, die ge­wichtige Bedenken betreffend die Treue und Inter­essen­wahr­ungs­pflicht des Verwalters aufkommen lassen. 

Bei groben Pflichtverletzungen kann die Eigen­tümer­ge­mein­schaft darüber hinaus im Ge­richts­weg das Verwalterhonorar her­ab­setzen lassen. Die Minderung des Honoraranspruches orientiert sich an der Minderung des Nutzens der Ver­walt­ungs­tätig­keit. 

Neben den dargestellten Möglichkeiten des Wohn­ungs­eigen­tums­ge­setz­es besteht auch die Mög­lich­keit einer Schaden­er­satz­klage der Eigentümergemeinschaft gegen den Verwalter. Dieser haftet der Eigentümergemeinschaft in der Regel als Sach­ver­ständiger bei der Be­sorg­ung der übertragenen Ge­schäfte entsprechend seiner besonderen Sach- und Rechts­kennt­­nisse für entstandene Schäden.

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