Der Ver­walter beim Wohn­ungs­eigen­tum­

Allgemeines und Bestellung

Als Wohnungseigentümer:in sind Sie nicht nur zur Nutzung und Verfügung über Ihre Wohnung be­recht­igt. Sie sind auch Mit­eigen­tümer:in der gesamten Liegenschaft. Gemeinsam mit den anderen Eigentümer:innen bilden Sie die Eigen­tümer­ge­mein­schaft

Die Eigentümergemeinschaft wird in Angelegenheiten der Ver­waltung der Liegenschaft vom Ge­setz wie eine juristische Person (eine Art „Firma“) behandelt. Sie kann also Kauf­ver­träge abschließen, Handwerker:innen und ein Rein­ig­ungs­unter­nehm­en beauftragen etc. Die Eigen­tüm­er­ge­mein­schaft als juristische Person wird Vertragspartner:in dieser Verträge, nicht die einzelnen Wohn­ungs­eigen­tümer:innen.

Wenn die Eigentümergemeinschaft Verträge abschließt, dann geschieht das meist durch eine/n Vertreter:in. Das dient der Ver­ein­fach­ung, weil der/die Vertragspartner:in eine/n fixen An­sprech­part­ner:in hat und Sie als Eigentümer:in nicht über jeden noch so un­be­deut­end­en Kauf (denken Sie etwa an Glühbirnen, Sicher­­ung­en, Putzmittel) abstimmen müssen. 

Ein/e Verwalter:in kann von den Eigentümer:innenmit einfacher Mehrheit (nach Anteilen berechnet) bestellt werden. Auch ein/e Wohnungseigentümer:in kann zum/zur Verwalter:in bestellt werden. Wird keine Mehrheit gefunden, dann kann jeder Eigentümer die Bestellung eines/einer Ver­walt­er:in bei Gericht beantragen. 

Ist kein/e Verwalter:in bestellt, wird ein/e solche/r aber aufgrund eines berechtigten Interesses benötigt, dann können die Wohn­ungs­eigen­tümer:innen ­eine/n vorläufige/n Verwalter:in über Antrag bei Ge­richt bestellen lassen. Die Bestellung kann auch auf Initiative von außenstehende Per­son­en (etwa Hand­werker:innen oder Baubehörde) erfolgen. Vor Gericht muss nur ein be­recht­igtes Inter­esse behauptet werden. 

Ist kein/e Verwalter:in bestimmt, dann sind für die Eigen­tümer­ge­mein­schaft bestimmte Schreiben an den/die im Grundbuch erstgenannte/n Wohnungseigentümer:in zu richten. Diese/r hat daher ein be­sonder­es Interesse an der Bestellung eines/einer Ver­walt­er:in.

Aufgaben und Stellung des/der Verwalter:in

Der/die Verwalter:in vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen. Er/Sie kann daher etwa Verträge mit außenstehenden Per­son­en/ Firmen abschließen, aber beispielsweise auch säumige Wohn­ungs­eigen­tüm­er:innen im Namen der Eigen­tümer­ge­mein­schaft – diese ist ja rechtlich als eigene Per­son anzusehen – klagen. 

Zur Vertretung benötigt der/die Verwalter:in natürlich eine Voll­macht. Diese hat er aufgrund des Ge­setz­es. Das Gesetz regelt auch den Umfang der Vollmacht. Sie erstreckt sich auf die Ver­­tret­­ung der Eigentümergemeinschaft in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft. 

Vereinbarungen zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem/der Verwalter:in sind gegenüber Ver­trags­part­ner:innen unerheblich für die Vollmacht. Untersagt die Eigentümergemeinschaft dem/der Ver­walter:in etwa den Abschluss eines bestimmten Ver­trages, den dieser entgegen dem Willen der Eigentümer:innen trotzdem abschließt, dann ist der Vertrag rechtsgültig und die Eigen­­tümer­­ge­­mein­­schaft vertraglich gebunden. Die Eigen­tümer­ge­mein­schaft ist in so einem Fall zur Ein­halt­ung des Vertrages gezwungen, kann aber von dem/der Verwalter:in Schaden­er­satz begehren. 

Der/die Verwalter:in hat die Interessen aller Wohnungseigentümer:innen zu wahren. Er/Sie muss daher die Be­folg­ung von Weisungen der Mehrheit verweigern, wenn ansonsten Interessen der Eigen­tümer­ge­mein­schaft verletzt würden. 

Der/die Verwalter:in verwaltet die Gelder der Eigen­tümer­ge­mein­schaft. Er/Sie hebt die Zahlungen der Eigen­tümer:innen ein und verwendet diese für die anfallenden Aufwendungen. Nach dem Gesetz steht es ihm/ihr dabei frei, ob er/sie die Zahlungen auf einem Anderkonto seines/ihres eigenen Verwalter-Kontos oder auf einem Eigen-Konto der Eigentümergemeinschaft anlegt. Die Zahl­ung­en sind aber jedenfalls verzinst anzulegen. Zu Problemen kann es bei Verwendung des Eigenkontos des/der Verwalter:in kommen, wenn diese/r insolvent wird oder ein/e andere/r Ver­walt­er:in bestellt werden soll. Es ist daher unbedingt die Ver­wend­ung eines Eigenkontos der Eigen­tümer­ge­mein­schaft anzuraten. Am besten ist es, wenn die Verwendung eines auf die Eigen­tümer­ge­mein­schaft lautenden Kontos bereits im Ver­walt­er­ver­trag vorgeschrieben wird. Möglich ist aber auch die nachträgliche Weisung durch eine Mehrheit der Wohn­ungs­eigen­tümer:innen. 

Der/die Verwalter:in ist zur Legung einer Vorausschau verpflichtet. Dabei muss er die Eigentümer:innen bis zum Ende einer Ab­rech­nungs­periode (gewöhnlich der 31.12.) über notwendige Er­halt­ungs­maß­nahm­en (soweit diese über die laufende In­stand­halt­ung hinausgehen), geplante Ver­besser­ung­en, erforderliche Beiträge zur Rücklage, sonstige vorhersehbare Auf­wend­ungen, insbesondere Bewirtschaftungskosten und sich daraus ergebende Vorauszahlungen in­formier­­en. Die Vor­aus­schau muss an einer deutlich sichtbaren Stelle im Haus aufgehängt und den einzelnen Wohnungseigentümer:innen übermittelt werden. 

Als Ergänzung zur Vorausschau hat der/die Verwalter:in eine Jahres­ab­rech­nung zu legen. Details können Sie hier entnehmen. 

Der/die Verwalter:in hat, sofern ihm/ihr die Mehrheit der Wohn­ungs­eigen­tümer:innen keinen gegenteiligen Auf­trag erteilt, für das Vor­handen­sein eines nicht mehr als 10 Jahre alten Energie­aus­weis­es für das gesamte Haus zu sorgen, der den Wohn­ungs­eigen­tümer:innen auf Anfrage auch in Kopie zur Verfügung zu stellen ist. 

Welche Informationen muss Ihnen der/die Verwalter:in geben?

Das Gesetz verpflichtet den/die Verwalter:in zur Erteilung von Auskunft über:

  • Inhalt des Verwaltungsvertrages und des vereinbarten Entgeltes
  • Das Stimmverhalten der einzelnen Miteigentümer bei Be­schlüss­en der Eigen­tümerge­mein­schaft
  • Adressen der Miteigentümer:innen zum Zweck der Be­schluss­fass­ung, sofern die einzelnen Mit­eigen­tümer:innen keine anderslautende Weisung erteilen

Daneben bestehen noch einige andere Informationspflichten, die sich aber nicht direkt aus dem Wortlaut des Gesetzes ergeben. 

Wen darf der/die Verwalter:in mit der Durchführung von Ar­beit­en beauftragen?

Der/die Verwalter:in ist zur Wahrung der Interessen der Eigen­tümer­ge­mein­schaft verpflichtet. Diese Ver­pflicht­ung umfasst auch die Einholung von zumindest drei Angeboten, wenn er die Durch­führ­ung größerer Verbesserungsarbeiten, oder über die laufende Instandhaltung hinausgehend­en Er­halt­ungs­ar­beit­en beabsichtigt. 

Wir empfehlen, dass Sie im Verwaltervertrag festhalten, dass Aufträge über einer gewissen Auf­trags­summe nur nach Ein­hol­ung mehrerer Angebote erteilt werden dürfen. Darüber hin­aus sollten Kostenvoranschläge nur unter Gewährleistung der Richtigkeit eingeholt werden. So sind Sie bei der End­ab­rech­nung der beauftragten Firmen vor unangenehmen Über­rasch­­ung­­en geschützt. 

Die Mehrheit der Wohnungseigentümer:innen kann dem/der Verwalter:in auch während eines laufenden Ver­walt­er­ver­trag­es die Weis­ung zur Einholung mehrerer Angebote erteilen. 

Beabsichtigt der/die Verwalter:in die Beauftragung einer Person, zu der er ein familiäres oder wirt­schaft­­lich­es Naheverhältnis hat, dann ist er gesetzlich zur Aufklärung der Wohn­ungs­eigen­tüm­er:innen über die Interessenkollision verpflichtet. 

Was tun, wenn der/die Verwalter:in seine/ihre Pflichten nicht erfüllt?

Die Kündigung des Verwaltervertrages kann von der Mehr­heit der Wohn­ungs­eigen­tüm­er:innen beschlossen werden. Zu unterscheiden ist zwischen der ordentlichen Kündigung, die an Fristen und Termine geknüpft ist, sowie der außerordentlichen (sofort wirksamen) Kün­dig­ung, die auf einen wichtigen Kündigungsgrund abstellt. 

Die ordentliche Kündigung kann ohne Angabe von Gründen erfolgen. Wurde der/die Verwalter:in auf unbestimmte Zeit bestellt (unbefristeter Vertrag) ist eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten sowie der Kündigungstermin zum Ende einer Abrechnungsperiode (in der Regel also der 31.12.).

Befristete Verträge mit einer Laufzeit von mehr als 3 Jahren können erst nach Ablauf von drei Jahren unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ende einer Ab­rech­nungs­periode (in der Regel also der 31.12.) gekündigt werden; somit zum Ende des vierten Jahres. 

Bei der außerordentlichen Kündigung wird der Vertrag mit sofortiger Wirkung beendet. Vor­aus­setz­ung dafür ist aber ein wichtiger Grund, der den Wohnungseigentümern die Fort­setz­ung des Verwaltungsvertrages unzumutbar macht.

Folgende Gründe berechtigen etwa zur außerordentlichen Kündigung:

  • Verhinderung des/der Verwalter:in
  • Verlegung des Verwalterbüros an einen entfernten Ort
  • Strafrechtliche Verurteilung des/der Verwalter:in
  • Vernachlässigung der Verwalterpflichten 

Eine außerordentliche Auflösung des Ver­walt­ungs­ver­trag­es kann auch durch das Ge­richt erfolgen. An­trags­be­recht­igt ist jede/r einzelne Wohnungseigentümer:in. Im An­trag muss der/die Antragsteller:in wichtige Gründe anführen, die ge­wichtige Bedenken betreffend die Treue und Inter­essen­wahr­ungs­pflicht des/der Verwalter:in aufkommen lassen. 

Bei groben Pflichtverletzungen kann die Eigen­tümer­ge­mein­schaft darüber hinaus im Ge­richts­weg das Verwalterhonorar her­ab­setzen lassen. Die Minderung des Honoraranspruches orientiert sich an der Minderung des Nutzens der Ver­walt­ungs­tätig­keit. 

Neben den dargestellten Möglichkeiten des Wohn­ungs­eigen­tums­ge­setz­es besteht auch die Mög­lich­keit einer Schaden­er­satz­klage der Eigentümergemeinschaft gegen den/die Verwalter:in. Diese/r haftet der Eigentümergemeinschaft in der Regel als Sach­ver­ständige/r bei der Be­sorg­ung der übertragenen Ge­schäfte entsprechend seiner/ihrer besonderen Sach- und Rechts­kennt­­nisse für entstandene Schäden.

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