Der Mietzins – Das laufende Entgelt bei Mietwohnungen

Für die Benützung der Wohnung ist vom Mieter regelmäßig, meist monatlich, der vereinbarte Mietzins zu bezahlen. 

Wenn man allgemein vom „Mietzins“ spricht, muss man unterscheiden, was man damit meint:

  • die gesamte monatliche Zahlung an den Vermieter; also den Bruttomietzins inklusive Betriebskosten, Kosten von Gemeinschaftsanlagen, umlegbare Steuern, etc.

oder

  • die reine Einnahme des Hauseigentümers = Nettomietzins, der im Mietrechtsgesetz „Hauptmietzins“ genannt wird.  

Auch bei einer (mündlichen oder schriftlichen) Mietzins-Vereinbarung im (mündlichen oder schriftlichen) Mietvertrag ist darauf zu achten, was genau vereinbart wird.

Aufgegliederter Mietzins

Nach den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (§ 15 MRG) setzt sich der Bruttomietzins für Hauptmietwohnungen aus den folgenden Bestandteilen zusammen:

  • Hauptmietzins (Nettomietzins)
  • Anteil an den Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben (zB Müllabfuhr, Wasser- und Kanalgebühr, ...)
  • Anteil für allfällige besondere Aufwendungen, das sind die Kosten des Betriebes von Gemeinschaftsanlagen (zB Zentralheizung, Aufzug, Waschküche, ...)
  • (eventuell) Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände (Möbelmiete) oder für sonstige vom Vermieter zu erbringende zusätzliche Leistungen (z.B. Reinigung)
  • Umsatzsteuer in der Höhe von 10% (sofern der Vermieter diese an das Finanzamt zu entrichten hat, weil er umsatzsteuerpflichtig ist); wenn Einrichtungsgegenstände mitvermietet werden oder der Vermieter auch für die Wärmeversorgung sorgt, so ist für diese Leistungen ein Umsatzsteuersatz von 20% anzuwenden.
Der Mietzins ist, sofern nichts anderes vereinbart ist, am 5. eines jeden Kalendermonats im Vorhinein zu entrichten.

Diese Bestimmung über die Bestandteile des Mietzinses gilt eigentlich nur für Wohnungen des Typ III (Vollanwendungsbereich MRG). 

Trotzdem wird aber auch im Mietvertrag bei Wohnungen des Typ I oder II meistens ein aufgegliederter Mietzins ähnlich der obigen Darstellung vereinbart; obwohl man ja auch einfach nur einen Betrag als (Gesamt-, Brutto-) Mietzins vereinbaren könnte; mit einer frei zu vereinbarenden Wertsicherung. Ein pauschaler Bruttomietzins als vereinbarter monatlicher Gesamt-Betrag hat also den Vorteil, dass man sich jedes Jahr die Erstellung und Überprüfung von Betriebskosten-Abrechnungen erspart.

Soll der Mieter – wie oben dargestellt - einen Hauptmietzins und zusätzlich seinen Anteil an „den Betriebskosten“ zahlen, muss die vertragliche Vereinbarung zudem entsprechend klar formuliert sein. So ist auch anzugeben, welchen Anteil der Mieter an den gesamten Hausbetriebskosten zu tragen hat.  

Bei Wohnungen des Typ I und II müsste zusätzlich noch vereinbart werden, was denn die Vertragsparteien unter der Bezeichnung „Betriebskosten“ (oder „sonstige Nebenkosten“) alles verstehen. Der gesetzliche Betriebskostenkatalog in § 21 MRG gilt unmittelbar nämlich nur für Wohnungen des Typ III. Und manche Vereinbarungen zur Überwälzung von Nebenkosten als „Betriebskosten“ sind unzulässig; jedenfalls dann, wenn sie dem Mieter in vorformulierten Vertragsbedingungen aufgezwungen werden, ohne dass er sie überhaupt verhandeln kann.   

Nicht vom gesetzlichen Begriff „Mietzins“ umfasst sind die sogenannten Wohnungs-Betriebskosten (Strom, Gas, Internet ... ). Üblicherweise wird vertraglich vereinbart, dass diese Kosten direkt von den Mietparteien an ihre Vertragspartner und Versorgungsunternehmen zu bezahlen sind.

Pauschalmietzins

Es ist auch zulässig, dass MieterInnen und VermieterInnen einen Pauschalmietzins vereinbaren. In diesem Falle wird als Bruttomietzins ein fix vereinbarter Betrag eingehoben, der alle oben genannten Bestandteile umfasst und nicht weiter aufgeschlüsselt ist. In der Regel wird natürlich auch eine Wertsicherung vereinbart. (zB dass der Mietzins jedes Jahr im Jänner mit der Inflationsrate vom Oktober des Vorjahres angehoben wird)  

Der Pauschalmietzins hat zwar den Nachteil, dass der Mieter die Höhe der Mietzinsbestandteile im Einzelnen nicht so leicht überprüfen kann. Andererseits liegt im Wesen der Pauschale auch ein Vorteil: Wenn beispielsweise die Betriebskosten (zB die Versicherungsprämien) unvorhergesehen steigen, trägt der Vermieter dieses Risiko. Er darf den Pauschalmietzins, in dem die Betriebskosten enthalten sind, nicht ohne weiteres erhöhen. Nachdem beim Pauschalmietzins auch keine Jahresabrechnungen zu legen sind, kommt es zu keinen Nachzahlungsverpflichtungen (aber auch zu keinen Guthaben) der MieterInnen. 

Damit bei Typ III Wohnungen (Vollanwendungsbereich MRG) überprüft werden kann, ob der im Pauschalmietzins enthaltene Hauptmietzins eventuell gesetzliche Mietzinsobergrenzen übersteigt, kann man als Mieter/in bei der Schichtungsstelle (bzw beim Gericht) die Aufspaltung des Pauschalmietzinses verlangen.

Dann wird der Mietzins so aufgegliedert, wie oben beschrieben.

Nach so einer Aufspaltung bleibt es für die Zukunft dann beim aufgegliederten Mietzins; er wird dann getrennt in seine einzelnen Bestandteile vorgeschrieben.

Damit sind dann auch die Vorteile eines Pauschalmietzinses für den Mieter (keine überraschend steigenden Betriebskosten) und den Vermieter (Legung von Betriebskosten-Abrechnungen nicht nötig) künftig nicht mehr gegeben.

Bei Typ III Wohnungen steht die Möglichkeit der Aufspaltung allerdings auch dem Vermieter offen. Auf diese Weise kann der Vermieter beim ursprünglich vereinbarten Pauschalmietzins - verzögert aber doch – auf Betriebskostensteigerungen reagieren und diese nunmehr an den Mieter weitergeben. 

Gerade beim Pauschmietzins ist es wichtig, dass aus der vertraglichen Vereinbarung klar hervorgeht, welche Kosten im vereinbarten Pauschalbetrag enthalten sind, und welche vom Mieter zusätzlich zu tragen sind (zB Wohnungsbetriebskosten wie Gas, Strom, Heizung …).

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