Beeinträchtigungen durch Nachbarn und andere Störer
Gerade in Ballungsräumen kommt es häufig zu Problemen im Zusammenleben mit den Nachbarn. Durch die Vielzahl der Menschen und den beschränkten Raum besteht hier ein erhöhtes Konfliktpotential. Aber auch im ländlichen Bereich gibt es immer wieder Streitigkeiten unter Nachbarn.
Im Zusammenleben mit den Nachbarn muss ein gewisses Maß an Beeinträchtigung hingenommen werden. So müssen Sie etwa dulden, wenn die Nachbarskinder auf dem vor Ihrem Fenster befindlichen Spielplatz spielen, solange diese dabei keinen ortsunüblichen Lärm verursachen. Als Mieter werden Sie das Betreten der eigenen Wohnung durch den Vermieter aus wichtigem Grund zu dulden haben, nicht jedoch, wenn sich der Vermieter mit einem Zweitschlüssel ungefragt Zugang zur Wohnung verschafft.
Der Umgang mit den Mitmenschen ist so zu gestalten, dass die Ausübung der Rechte des Einen möglichst geringfügige Einschnitte in die Rechte des Anderen bedeuten.
Neben den (verwaltungs-) strafrechtlichen Bestimmungen, die etwa die Erregung von störendem Lärm in ungebührlicher Weise, die üble Nachrede oder die Beleidigung verbieten, können Sie sich im Umgang mit den Nachbarn auf Ihr Eigentum, Ihren Besitz, das Nachbarrecht, sowie Ihre Vertragsbeziehung zum Vermieter stützen.
Der Begriff Besitz stellt auf die faktischen Verhältnisse ab, also darauf, dass sich eine Sache im Machtbereich einer Person befindet und diese die Sache behalten möchte, während der Begriff Eigentum auf das Recht abstellt, über eine Sache frei zu verfügen. So ist etwa ein Dieb Besitzer einer Sache, keinesfalls aber Eigentümer.
Besitzstörung
Das Besitzstörungsverfahren ist ein vereinfachtes Verfahren, in dem die Störung Ihres Besitzes festgestellt, die Wiederherstellung des vorigen Zustandes aufgetragen und die zukünftige Störung untersagt wird. Mit der Besitzstörungsklage kann sich der Mieter etwa auch gegen den Vermieter durchsetzen. Er hat nur seinen bisherigen Besitz und die erfolgte Störung zu beweisen. Irrelevant ist dabei, ob auch ein Recht zum Besitz besteht. So kann der Mieter, der nach Ende eines befristeten Mietvertrages nicht aus der Wohnung ausgezogen ist, also kein Recht zur Benutzung der Wohnung hat, gegen den Vermieter vorgehen, wenn dieser eigenmächtig das Schloss zur Wohnung austauscht.
Das Besitzstörungsverfahren kann nur 30 Tage ab Kenntnis der Störung eingeleitet werden. Ist diese Frist verstrichen, dann muss mit anderen rechtlichen Mitteln vorgegangen werden.
Besitzstörungsklagen werden etwa häufig wegen des Abstellens eines Fahrzeuges auf einem fremden Parkplatz oder vor Einfahrten eingebracht.
Nachbarrecht
Das Nachbarrecht bietet Ihnen eine weitere Möglichkeit gegen Störungen von außer vorzugehen. Nachbarn im Sinne des Nachbarrechtes sind nicht nur Eigentümer angrenzender Liegenschaften, sondern auch Mieter von Wohnungen, die durch die Einwirkungen von weiter entfernten Grundstücken betroffen sind.
Störungen („Immissionen“) können nach dem Gesetzeswortlaut von Abwässern, Rauch, Gasen, Wärme, Geruch, Geräuschen, Erschütterungen oder ähnlichem ausgehen. Daneben können Sie sich im Nachbarrecht gegen sogenannte negative Immissionen wehren, wie etwa dem Entzug von Licht durch Bäume des Nachbarn. Störungen können untersagt werden, wenn sie:
- das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten
UND - die ortsübliche Benützung des eigenen Grundstücks/Wohnung wesentlich beeinträchtigen.
Sie können nachbarrechtlich gegen den Eigentümer einer benachbarten Liegenschaft vorgehen, aber auch gegen Dritte, die das Nachbargrundstück für ihre Zwecke nutzen.
Nachbarrechtliche Ansprüche können Sie drei Jahre lang geltend machen.
Als Mieter steht es Ihnen bei Störungen (z.B. durch Lärm) in der Regel frei, ob Sie einen Anspruch gegen den jeweiligen Störer oder gegen Ihren Vermieter durchsetzen. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den vereinbarten Gebrauch des Mietgegenstandes zu gewährleisten. Kommt es zu einer wesentlichen Beeinträchtigung des Gebrauches, dann haben Sie als Mieter neben einem etwaigen direkten (Unterlassungs-)Anspruch gegen den Störer auch einen vertraglichen Anspruch gegen Ihren Vermieter. Der Vermieter muss dann die Störungen abwenden. Die Art der Vorgehensweise gegen den Störer kann der Vermieter selbst wählen.
Eigentumsklage
Eine weitere Möglichkeit für das Vorgehen gegen Eingriffe in Ihr Eigentum bietet die Eigentumsklage. Diese ist auf das Herausverlangen einer in Ihrem Eigentum stehenden Sache gerichtet. Geprüft wird aber, ob der jeweilige Besitzer der Sache ein Recht auf deren Besitz hat. So wird die Eigentumsklage etwa im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter nicht durchdringen.
Im Liegenschaftsrecht kommt der Eigentumsfreiheitsklage die größere Bedeutung zu. Diese können Sie als Eigentümer gegen Personen richten, die sich ein Recht an Ihrer Liegenschaft anmaßen. Also etwa dann, wenn sich ein Dritter das Recht anmaßt, über Ihre Liegenschaft zu fahren oder diese zum Abstellen seiner Sachen verwendet. Auch für Konflikte zwischen Wohnungseigentümern ist die Eigentumsfreiheitsklage manchmal ein probates Mittel; etwa dann, wenn ein Miteigentümer allgemeine Teile der Liegenschaft so benutzt, dass er andere Miteigentümer von der Nutzung ausschließt.
Wie sollten Sie vorgehen?
Im Sinne guter nachbarschaftlicher Beziehungen sollte das direkte Gespräch der erste Ansatz für die Abstellung von Beeinträchtigungen sein. Kann durch ein klärendes Gespräch keine Einigung gefunden werden, dann raten wir zur Kontaktaufnahme mit der Hausverwaltung. Diese kann unter Umständen zwischen Ihnen und dem Störer vermitteln. Führt auch dieses Vorgehen nicht zum erhofften Ergebnis, dann wäre die Kontaktaufnahme mit der Polizei eine Möglichkeit zur Abstellung akuter Beeinträchtigungen. Diese kann insbesondere bei Lärmbeeinträchtigung schnell Abhilfe verschaffen.
Sollten all Ihre Bemühungen gescheitert sein, dann bleibt nur noch die Rechtsdurchsetzung im gerichtlichen Verfahren. Innerhalb der ersten 30 Tage ist die Besitzstörungsklage die einfachste Möglichkeit zu Ihrem Recht zu kommen.
Sollte die Frist bereits abgelaufen sein, dann haben Mieter die Wahl zwischen einem direkten Vorgehen gegen den Störer mit Mitteln des Nachbarrechts oder gegen den Vermieter auf seine Abhilfe gegen den Störer. Als Eigentümer können Sie sich auf Ansprüche aus Ihrem Eigentumsrecht oder aus dem Nachbarrecht stützen.
Tipp
Häufig kommt es zu Problemen durch das Abstellen von Fahrzeugen auf fremdem Grund bzw. mit dem Verstellen von Einfahrten. In einem solchen Fall ist der Störer zumeist namentlich nicht bekannt. In diesem Fall haben Sie ein berechtigtes Interesse an den Kontaktdaten des Zulassungsbesitzers. Sie erhalten diese in Wien beim Verkehrsamt, in den sonstigen Bundesländern bei der Bezirksverwaltungsbehörde oder der Polizeidirektion.Jedenfalls empfehlen wir vor Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens die Kontaktaufnahme mit einer rechtskundigen Person. Dabei kann es sich etwa um einen Rechtsanwalt handeln.
Downloads
Ratgeber
- Mietrecht für Mieter (3,7 MB - pdf)
- Wohnrecht für Mieter von Genossenschaftswohnungen (2,4 MB - pdf)
- Betriebskosten (1,4 MB - pdf)
- Probleme mit den Nachbarn - Was tun? (0,8 MB - pdf)
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