Be­ein­trächt­ig­ung­en durch Nach­barn und andere Störer

Gerade in Ballungsräumen kommt es häufig zu Problemen im Zu­sammen­leben mit den Nach­barn. Durch die Vielzahl der Menschen und den beschränkten Raum besteht hier ein er­höht­es Konfliktpotential. Aber auch im ländlichen Bereich gibt es immer wieder Streitigkeiten unter Nachbarn. 

Im Zusammenleben mit den Nachbarn muss ein gewisses Maß an Be­ein­trächt­ig­ung hin­ge­nommen werden. So müssen Sie etwa dulden, wenn die Nach­bars­kinder auf dem vor Ihr­em Fenster befindlichen Spielplatz spielen, solange diese dabei keinen ortsunüblichen Lärm verursachen. Als Mieter werden Sie das Be­treten der eigenen Wohnung durch den Ver­miet­er aus wichtigem Grund zu dulden haben, nicht jedoch, wenn sich der Vermieter mit ein­em Zweitschlüssel un­ge­fragt Zugang zur Wohnung verschafft. 

Der Umgang mit den Mitmenschen ist so zu gestalten, dass die Ausübung der Rechte des Einen möglichst geringfügige Einschnitte in die Rechte des Anderen be­deuten. 

Neben den (verwaltungs-) strafrechtlichen Bestimmungen, die etwa die Er­reg­ung von stör­end­em Lärm in ungebührlicher Weise, die üble Nachrede oder die Be­leidi­gung verbieten, können Sie sich im Umgang mit den Nachbarn auf Ihr Eigen­tum, Ihren Besitz, das Nach­bar­recht, sowie Ihre Vertragsbeziehung zum Ver­mieter stützen. 

Der Begriff Besitz stellt auf die faktischen Verhältnisse ab, also darauf, dass sich eine Sache im Machtbereich einer Person befindet und diese die Sache be­halten möchte, während der Be­griff Eigentum auf das Recht abstellt, über eine Sache frei zu verfügen. So ist etwa ein Dieb Be­sitzer einer Sache, keinesfalls aber Eigentümer. 

Besitzstörung

Das Besitzstörungsverfahren ist ein vereinfachtes Verfahren, in dem die Stör­ung Ihres Be­sitzes festgestellt, die Wiederherstellung des vorigen Zu­standes aufgetragen und die zu­künf­tige Störung untersagt wird. Mit der Be­sitz­stör­ungs­klage kann sich der Mieter etwa auch gegen den Vermieter durchsetzen. Er hat nur seinen bisherigen Besitz und die erfolgte Stör­ung zu beweisen. Irrelevant ist dabei, ob auch ein Recht zum Besitz besteht. So kann der Mieter, der nach Ende eines befristeten Mietvertrages nicht aus der Wohnung ausgezogen ist, also kein Recht zur Benutzung der Wohnung hat, gegen den Ver­miet­er vorgehen, wenn dieser eigen­mächtig das Schloss zur Wohnung austauscht. 

Das Besitzstörungsverfahren kann nur 30 Tage ab Kenntnis der Störung eingeleitet werden. Ist diese Frist verstrichen, dann muss mit anderen rechtlichen Mitteln vorgegangen werden. 

Besitzstörungsklagen werden etwa häufig wegen des Abstellens eines Fahr­zeug­es auf einem fremden Parkplatz oder vor Einfahrten eingebracht. 

Nachbarrecht

Das Nachbarrecht bietet Ihnen eine weitere Möglichkeit gegen Störungen von außer vor­zu­gehen. Nachbarn im Sinne des Nachbarrechtes sind nicht nur Eigen­tümer angrenzender Liegen­schaft­en, sondern auch Mieter von Wohn­ung­en, die durch die Einwirkungen von weiter entfernten Grundstücken betroffen sind. 

Störungen („Immissionen“) können nach dem Gesetzeswortlaut von Ab­wässern, Rauch, Gasen, Wärme, Geruch, Geräuschen, Erschütterungen oder ähn­lichem ausgehen. Daneben können Sie sich im Nachbarrecht gegen sogenannte negative Immissionen wehren, wie etwa dem Entzug von Licht durch Bäume des Nachbarn. Störungen können untersagt werden, wenn sie: 

  • das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten
    UND
  • die ortsübliche Benützung des eigenen Grundstücks/Wohnung wesentlich beeinträchtigen.

Sie können nachbarrechtlich gegen den Eigentümer einer benachbarten Liegen­schaft vor­gehen, aber auch gegen Dritte, die das Nachbargrundstück für ihre Zwecke nutzen. 

Nachbarrechtliche Ansprüche können Sie drei Jahre lang geltend machen. 

Eigentumsklage

Eine weitere Möglichkeit für das Vorgehen gegen Eingriffe in Ihr Eigentum bietet die Eigen­tums­klage. Diese ist auf das Herausverlangen einer in Ihrem Eigentum stehenden Sache ge­richtet. Geprüft wird aber, ob der jeweilige Besitzer der Sache ein Recht auf deren Besitz hat. So wird die Eigentumsklage etwa im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter nicht durch­dringen. 

Im Liegenschaftsrecht kommt der Eigentumsfreiheitsklage die größere Bedeutung zu. Diese können Sie als Eigentümer gegen Personen richten, die sich ein Recht an Ihrer Liegenschaft an­maßen. Also etwa dann, wenn sich ein Dritter das Recht anmaßt, über Ihre Liegenschaft zu fahren oder diese zum Abstellen seiner Sachen verwendet. Auch für Konflikte zwischen Wohn­ungs­eigen­tümern ist die Eigentumsfreiheitsklage manchmal ein probates Mittel; etwa dann, wenn ein Miteigentümer allgemeine Teile der Liegenschaft so benutzt, dass er andere Mit­eigen­tümer von der Nutzung ausschließt.  

Als Mieter steht es Ihnen bei Störungen (zB durch Lärm) in der Regel frei, ob Sie einen An­spruch gegen den jeweiligen Störer oder gegen Ihren Vermieter durchsetzen. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den vereinbarten Ge­brauch des Mietgegenstandes zu ge­währ­leist­en. Kommt es zu einer wesentlichen Beeinträchtigung des Gebrauches, dann haben Sie als Mieter neben einem etwaigen direkten (Unterlassungs-)Anspruch gegen den Störer auch einen vertraglichen Anspruch gegen Ihren Vermieter. Der Vermieter muss dann die Stör­ung­en abwenden. Die Art der Vorgehensweise gegen den Störer kann der Vermieter selbst wählen. 

Wie sollten Sie vorgehen?

Im Sinne guter nachbarschaftlicher Beziehungen sollte das direkte Gespräch der erste Ansatz für die Abstellung von Beeinträchtigungen sein. Kann durch ein klärendes Gespräch keine Ein­ig­ung gefunden werden, dann raten wir zur Kontaktaufnahme mit der Hausverwaltung. Diese kann unter Umständen zwischen Ihnen und dem Störer vermitteln. Führt auch dieses Vor­gehen nicht zum erhofften Ergebnis, dann wäre die Kontaktaufnahme mit der Polizei eine Mög­lich­keit zur Abstellung akuter Beeinträchtigungen. Diese kann insbesondere bei Lärm­be­ein­trächt­ig­ung schnell Abhilfe verschaffen. 

Sollten all Ihre Bemühungen gescheitert sein, dann bleibt nur noch die Rechts­durch­setz­ung im gerichtlichen Verfahren. Innerhalb der ersten 30 Tage ist die Be­sitz­stör­ungs­klage die ein­fachste Möglichkeit zu Ihrem Recht zu kommen. Sollte die Frist bereits abgelaufen sein, dann haben Mieter die Wahl zwischen einem Vorgehen gegen den Störer oder den Vermieter. Als Eigen­tümer können Sie sich auf Ansprüche aus Ihrem Eigentumsrecht oder aus dem Nach­bar­recht stützen. 

Tipp

Häufig kommt es zu Problemen durch das Abstellen von Fahrzeugen auf fremdem Grund bzw. mit dem Verstellen von Einfahrten. In einem solchen Fall ist der Störer zumeist nament­lich nicht bekannt. In diesem Fall haben Sie ein berechtigtes Inter­esse an den Kon­takt­daten des Zulassungsbesitzers. Sie erhalten diese in Wien beim Ver­kehrs­amt, in den sonst­ig­en Bundesländern bei der Be­zirks­ver­walt­ungs­be­hörde oder der Polizeidirektion.

Jedenfalls empfehlen wir vor Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens die Kon­takt­auf­nahme mit einer rechtskundigen Person. Dabei kann es sich etwa um einen Rechtsanwalt oder das ört­lich zuständige Bezirksgericht handeln. Am Be­zirks­ge­richt werden Sie an Amtstagen über Ihre rechtlichen Möglichkeiten belehrt und beim Einbringen einer Klage oder eines Antrages unter­stützt.