Ab­weich­ende Auf­teil­ung der Kosten bei Eigen­tums­wohn­ung­en

Allgemeiner Aufteilungsschlüssel und Ab­stimm­ungs­ein­heit

Die Aufwendungen für die Liegenschaft sind auf die einzelnen Wohnungseigentümer:innen aufzuteilen. Für gewöhnlich müssen Sie jenen Anteil übernehmen, der sich aus dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (Nutzwerte) ergibt. Diesen können Sie dem Grundbuchsauszug entnehmen. 

Ausgangspunkt für das Verhältnis der Miteigentumsanteile ist die Größe der einzelnen Wohn­ungs­eigen­tums­objekte (Nutz­fläche). Neben der Größe sind aber auch werterhöhende und wert­mindernde Umstände zu berücksichtigen, woraus sich die Nutzwerte errechnen. Hier unter­scheidet sich die Auf­teil­ung von jener nach dem Mietrechtsgesetz. 

Eine Ausnahme von der Verteilung nach den Mit­eigen­tums­an­teil­en gibt es, wenn Hauptmiet- oder Nutzungsverträge bestehen, die aus der Zeit vor der Wohn­ungs­eigen­tums­be­gründ­ung stammen (Altverträge). In diesem Fall werden die Beiträge zur Rücklage sowie die Kosten der Er­halt­ung und Verbesserung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, die sonstigen Auf­wend­ungen aber nach dem für das Miet­ver­hältnis maßgeblichen Schlüssel verteilt. Es handelt sich dabei zumeist um eine Verteilung nach dem Verhältnis der Nutz­flächen. 

Der Aufteilungsschlüssel legt den Anteil fest, den die einzelnen Wohnungseigentümer:innen an bestimmten Kosten zu tragen haben, während die Abrechnungseinheit bestimmt, welche Auf­wend­ung­en von welchen Wohnungseigentümer:innen zu tragen sind. 

Die gesamte Liegenschaft bildet für gewöhnlich eine Ab­rech­nungs­ein­heit. Es werden daher alle für die Liegenschaft anfallend­en Kosten von allen Miteigentümer:innen nach dem Ver­hält­nis ihrer Miteigentumsanteile getragen. 

Aufteilungsschlüssel und Abrechnungseinheit nach Ver­ein­bar­ung

Durch eine schriftliche Vereinbarung aller Wohn­ungs­eigen­tümer:innen (100%) kann für die Liegen­schaft ein abweichender Aufteilungsschlüssel oder eine von der Liegenschaft abweichende Ab­rech­nungs­ein­heit festgesetzt werden. Eine solche Vereinbarung kommt für gewöhnlich nur im Rahmen der Begründung des Wohnungseigentums zustande, da danach kaum mehr Ein­stimmig­keit erreicht wird. 

Vor 1994 war die Vereinbarung eines abweichenden Auf­teil­ungs­schlüssels für Anlagen, die nicht allen Wohn­ungs­eigen­tümer:innen gleichermaßen zugutekommen, auch aufgrund eines Mehr­heits­be­schlusses möglich. Auf diese Weise zustande gekommene Aufteilungsschlüssel bleiben weiterhin gültig. 

Gerichtlich festgelegte/r Ab­rech­nungs­ein­heit/ Auf­teil­ungs­schlüssel

Sie können (Jede/r Miteigentümer:in kann) einen Antrag auf Festsetzung eines abweichenden Auf­teil­ungs­schlüssels bei Gericht stellen, wenn erheblich unterschiedliche Nutz­ungs­mög­lich­keiten bestehen oder sich seit der Vereinbarung einer abweichenden Abrechnungseinheit eine wesentliche Änderung der Nutzungsmöglichkeit ergeben hat. Das Gericht hat dann einen neuen Aufteilungsschlüssel nach billigem Er­messen festzusetzen. 

Sie können (Jede/r Miteigentümer:in kann) darüber hinaus über einen Antrag bei Gericht abweichende Abrechnungseinheiten erwirken, wenn sich auf Ihrer Liegenschaft mehr als 50 Wohn­­ungs­­eigen­­tums­­ob­­jekte befinden, oder eine gesondert abzurechnende Anlage, wie etwa ein Lift, eine Waschküche oder eine Wärmeversorgungsanlage vorhanden sind. 

Abweichende Abstimmungseinheit

Wird durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer:innen oder durch das Gericht eine von der Liegen­schaft abweichende Abrechnungseinheit festgesetzt, dann kann auch eine von der Liegen­schaft abweichende Abstimmungseinheit festgesetzt werden. Dies erscheint zweckmäßig, da etwa die Ent­scheid­ung­en im Zusammenhang mit einem Lift, der sich in einer von mehreren Stiegen eines Hauses befindet und dessen Kosten ausschließlich die Bewohner dieser Stiege tragen, auch von diesen Bewohnern getroffen werden sollten. 

Eine solche abweichende Abstimmungseinheit kann nur für solche Angelegenheiten geschaffen werden, die ausschließlich die zugehörige Abrechnungseinheit betreffen. 

Aufteilung nach dem gemessenen Verbrauch

Hängt die Höhe von Aufwendungen zumindest mittelbar vom Verbrauch ab und ist bei diesen eine Bestimmung der Anteile der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte am Ge­samt­ver­brauch durch Messvorrichtungen möglich, dann können diese Aufwendungen durch eine Ver­ein­bar­ung von zumindest 2/3 aller Wohnungseigentümer:innen nach dem Verbrauch verteilt werden. Erforderlich ist dabei, dass sich die Bestimmung der einzelnen Anteile mit wirtschaftlich ver­nünft­ig­em Kosten­auf­wand bewerkstelligen lässt. 

Es kann vorkommen, dass sich der Verbrauch nicht in allen Objekten des Hauses messen lässt. In einem solchen Fall kann der Anteil für jene Objekte, in denen eine Messung nicht mög­lich ist, durch rechnerische Verfahren ermittelt werden. Die Nutzfläche dieser Objekte darf aber 20% nicht übersteigen.