Betriebskosten rückfordern
Nicht alle online verbreiteten Informationen sind richtig!
Betriebskosten sind nicht gleich Betriebskosten. In unterschiedlichen Mietverhältnissen kann unter Betriebskosten auch unterschiedliches verstanden werden.
Genau geregelt ist der Begriff nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) sowie für die dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) unterliegenden Mietverhältnisse. Nur bei solchen Mietverhältnissen gibt es gesetzliche Vorschriften, was Betriebskosten sind und wie diese zu verrechnen sind.
Unterliegt ein Mietverhältnis nicht dem MRG (Vollausnahme aus dem MRG), oder fällt es in dessen Teilanwendungsbereich, dann ist die vertragliche Regelung der Fragen, ob Betriebskosten extra zu bezahlen sind, was diese Kosten genau sind und wie sie abgerechnet werden, besonders wichtig.
Im Vollanwendungsbereich des MRG und im WGG werden alle Positionen im Gesetz aufgezählt, die als „Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben“ verrechnet werden können. Daneben dürfen keine anderen Kosten als Betriebskosten verrechnet werden.
Was zu den gesetzlichen Betriebskosten zählt:
Fällt Ihr Mietverhältnis in die Voll- oder Teilausnahme des MRG, dann würde das Gesetz vorsehen, dass der Vermieter alle Lasten und Abgaben zu tragen hat. Diese Regelung kann und wird aber praktisch in fast allen Mietverträgen zum Nachteil des Mieters abgeändert. Achten Sie daher genau auf die Formulierung Ihres Mietvertrages.
Welchen Anteil Sie an den Betriebskosten des Hauses zu bezahlen haben richtet sich im Vollanwendungsbereich des MRG und im WGG üblicherweise nach der Nutzfläche. Die Nutzfläche der Wohnung umfasst die Bodenfläche der Wohnung und von Loggias. Nicht zur Nutzfläche zählen etwa Durchbrüche, Wandstärken, Treppen, Kellerabteile, Balkone, Terrassen und Gärten. Die Nutzfläche der Wohnung wird in Verhältnis zur Nutzfläche der vermietbaren oder vom Vermieter genutzten Wohnungen und Räumen des Hauses gesetzt.
Zu einer anderen Aufteilung kommt es bei einstimmiger und schriftlicher Vereinbarung zwischen allen Mietern und dem Vermieter, bei der Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten (etwa Heizung und Warmwasser), sowie bei dem WGG unterliegenden Mietverhältnissen, bei denen nach Nutzwerten abgerechnet werden kann (der Wert der Wohnung erhöht oder vermindert hier die Nutzfläche).
Die Betriebskosten können Ihnen entweder über eine Einzelvorschreibung oder über eine pauschale Vorschreibung („Jahrespauschalverrechnung“) verrechnet werden. Die Möglichkeit der Einzelvorschreibung ist seltener, da sie einen größeren Aufwand für den Vermieter bedeutet.
Bei der Einzelvorschreibung müsste Ihnen der Vermieter spätestens drei Tage vor jedem Monatsersten die von ihm bezahlten Rechnungen vorlegen. Dadurch zahlen Sie immer die aktuell angefallenen Kosten, wodurch sich die verrechneten Betriebskosten monatlich verändern.
Bei der pauschalen Vorschreibung werden Ihnen die Betriebskosten monatlich in gleichbleibender Höhe verrechnet. Es spielt keine Rolle, ob sich die pauschalen Beträge immer mit den tatsächlichen Zahlungen decken. Die tatsächlichen Kosten eines Jahres werden im Folgejahr mit den jährlichen Pauschalzahlungen verglichen und die sich ergebende Differenz ausgeglichen (Nachzahlung/Guthaben).
Die Höhe der monatlichen Zahlungen richtet sich nach den tatsächlichen Kosten des Vorjahres. Zu diesen kann ein Aufschlag von maximal 10% hinzugerechnet werden. Der Betrag wird gleichförmig über das Jahr verteilt. Bis zum 30.06. des Folgejahres muss der Vermieter eine Abrechnung über die tatsächlichen Kosten legen. Die Abrechnung wird im Haus aufgelegt. Ergibt die Abrechnung eine Gutschrift oder einen Fehlbetrag, dann ist die Differenz zum übernächsten Zinstermin nach Abrechnung auszugleichen.
Unterliegt Ihr Mietverhältnis dem WGG, dann erhalten Sie die Jahresabrechnung persönlich zugeschickt.
Fällt ein Mietverhältnis in die Voll- oder Teilausnahme des Mietrechtsgesetzes, dann gilt die Regelung des § 1099 ABGB. Danach sind alle Lasten und Abgaben vom Vermieter zu tragen. Diese Bestimmung kann im Vertrag aber abgeändert werden. In der Praxis werden regelmäßig auch bei derartigen Mietverhältnissen die Betriebskosten auf den Mieter überwälzt. Da die Aufzählung der Betriebskosten im MRG bei diesen Verträgen nicht gilt, können die einzelnen Positionen der Betriebskosten von jenen des MRG abweichen. Auch hier dürfen aber Erhaltungs- oder Verbesserungsmaßnahmen, Reparaturrücklagen oder sonstige Reparaturbeiträge unter dem Titel der Betriebskosten nicht an Sie verrechnet werden. In Bezug auf Zeitpunkt und Art der Abrechnung bestehen bei Voll- oder Teilausnahme des MRG keine Regelungen. Hier ist ebenfalls auf die Vereinbarung abzustellen.
Beachten Sie: Auf Untermietverträge finden die Regelungen des Mietrechtsgesetzes über die verrechenbaren Betriebskosten keine Anwendung.
Werden die Betriebskosten pauschal verrechnet, dann muss der Vermieter im Vollanwendungsbereich des MRG und auch bei Genossenschaftswohnungen (WGG) bis zum 30.06. des auf das Abrechnungsjahr folgenden Jahres eine Abrechnung vornehmen. Die Abrechnung muss im Haus aufgelegt werden. Unterliegt ein Mietverhältnis dem WGG, dann muss die Abrechnung zugesendet werden.
Neben der Abrechnung können Sie auch die Belege kontrollieren. Diese müssen nicht im Haus aufgelegt werden, sondern können etwa auch bei der Hausverwaltung aufliegen. Sie können im Jahr der Abrechnung auch Kopien der Belege verlangen. Die Kosten dafür sind allerdings von Ihnen zu tragen.
Kommt der Vermieter seinen gesetzlichen Verpflichtungen nicht nach, dann können Sie bei der Schlichtungsstelle folgendes beantragen:
Der Vermieter kann in der Folge mit Ordnungsstrafe zur Einhaltung seiner Verpflichtungen gezwungen werden.
Wenn Ihr Mietverhältnis unter den Vollanwendungsbereich des MRG bzw. das WGG fällt, dann können Sie einen Antrag auf Überprüfung der Betriebskosten bei der Schlichtungsstelle der MA 50 stellen, wenn Sie Bedenken haben, ob die einzelnen Positionen Betriebskosten im Sinne des Mietrechtsgesetzes sind bzw. ob die Höhe der einzelnen Positionen den gesetzlichen Anforderungen entspricht.
Folgende Mängel können geltend gemacht werden:
Werden Kosten verrechnet, die keine Betriebskosten im Sinne des § 21 MRG sind, dann kann die Abrechnung bekämpft werden. Beispiele für solche Kosten sind Kosten für Reparatur- und Erhaltungsarbeiten.
Werden überhöhte Kosten verrechnet, dann besteht ebenfalls die Möglichkeit der Antragstellung an die Schlichtungsstelle. Grundsätzlich sieht das Gesetz keine Obergrenzen für die einzelnen Positionen der Betriebskostenabrechnung vor (ausgenommen Auslagen für die Hausverwaltung). Es kommt aber immer wieder vor, dass einzelne Positionen doppelt verrechnet werden oder es zu Preisabsprachen zwischen Vermietern und deren Vertragspartnern kommt, die sich für den Mieter negativ auswirken.
Der Vermieter kann nur angemessene und ortsübliche Kosten an den Mieter weiterverrechnen. Es darf sich darüber hinaus nur um Kosten handeln, die auch bei vernünftiger Wirtschaftsführung anfallen.
Beispiele für mögliche Anfechtungen können Sie unserem Ratgeber über Betriebskosten entnehmen.
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