Betriebskosten

Betriebskosten sind nicht gleich Betriebskosten. In unter­­schied­lich­en Miet­ver­hält­nissen kann unter Be­triebs­kost­en auch unterschiedliches verstanden werden.

Genau geregelt ist der Begriff nur im Voll­an­wend­ungs­be­reich des Mietrechtsgesetzes (MRG) sowie für die dem Wohn­ungs­ge­mein­nützig­keits­ge­setz (WGG) unterliegenden Miet­ver­hält­nisse. Nur bei solchen Mietverhältnissen gibt es ge­setz­liche Vorschriften, was Be­triebs­kost­en sind und wie diese zu verrechnen sind.  

Unterliegt ein Mietverhältnis nicht dem MRG (Vollausnahme aus dem MRG), oder fällt es in dessen Teil­an­wend­ungs­be­reich, dann ist die vertragliche Regelung der Fragen, ob Be­triebs­­kost­en extra zu bezahlen sind, was diese Kosten genau sind und wie sie abgerechnet werden, besonders wichtig. 

Was zählt alles zu den Be­triebs­kosten?

Im Vollanwendungsbereich des MRG und im WGG werden alle Positionen im Ge­setz aufgezählt, die als „Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben“ verrechnet wer­den können. Daneben dürfen keine anderen Kosten als Be­triebs­kosten verrechnet werden.

Was zu den gesetzlichen Betriebskosten zählt:

• Wasserversorgung: Dazu zählen die Versorgungskosten des Hauses mit Wasser und die Kosten für die nötigen Über­­prüfungen wie etwa Dichtheitsprüfungen.
• Kanalräumung: Abwasser- und Kanalgebühren sind klare Bestand­teile der Betriebskosten.
• Rauchfangkehrung: In Landesgesetzen (meist „Kehr­ord­nung­en“ genannt) ist geregelt, wie oft ein Rauchfang ge­kehrt werden muss. Die Kosten dafür fallen in die Be­triebs­kosten. Keine Betriebskosten sind die Kosten von Re­pa­ra­tur­ar­beiten, z. B. die Kosten für das Aus­schleifen eines Kamins.
• Müllabfuhr und Entrümpelung: Das regelmäßige Ent­sorgen des Hausmülls zählt zu den Be­triebs­kosten. Ge­nau­so das Entrümpeln von Sachen, die in den allgemeinen Teilen des Hauses lagern. Vorausgesetzt, niemand weiß, von wem die Sachen stammen.
• Schädlingsbekämpfung: Aufwendungen wie zum Beispiel für Rattenvertilgung gehören zu den Betriebskosten.
• Beleuchtung: Dazu zählen Stromkosten und auch Kosten für Ersatzglühbirnen oder Sicher­ung­en, wenn sich die Licht­quelle im allgemeinen Teil des Hauses befindet. Die Re­pa­ra­tur von Schäden an elektrischen Leitungen gehört nicht zu den Betriebskosten.
• Feuerversicherung: Die Vermieterin oder der Vermieter muss eine angemessene Ver­sicher­ung des Hauses gegen Brand­schäden abschließen. Zu den Betriebskosten zählen die Ver­sicher­ungs­kosten für den Betrag, der im Schadensfall zum Wiederaufbau des Hauses aus­reicht.
• Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung: Die Aufwendungen für die Ver­sicher­ung gegen die ge­setz­liche Haftpflicht der Vermieterseite gehören genauso zu den Betriebskosten wie eine angemessene Versicherung gegen Leitungswasserschäden in­klu­sive Material­ab­nütz­ung. Zum Beispiel ein Wasserrohrbruch wegen verrosteter Leit­ungen.
• Versicherungen des Hauses gegen andere Schäden: Kosten für andere Versicherungen sind nur dann Be­triebs­kosten, wenn die Mietermehrheit dem Abschluss, der Er­neuer­ung oder der Änderung des Versicherungsvertrages zu­stimmt. Das sind beispielsweise Ver­sicher­ung­en gegen Glas­bruch oder Sturmschäden.
• Verwaltungsaufwand für das Haus: Die Kosten für die Haus­ver­waltung inklusive Aus­lag­en für Drucksorten, Buch­ungs­ge­bühr­en oder Ähnliches gehören ebenfalls zu den Be­­triebs­­kost­en. Die Vermieterin oder der Vermieter darf dafür je Kalenderjahr und Quadratmeter der Nutzfläche des Hauses den sogenannten Kategorie-A-Betrag ver­langen. Derzeit sind das 4,47 Euro pro Quadratmeter (ab 1.7.2023). Dabei ist es egal, ob die Vermieterseite die Haus­ver­walt­ung selbst durchführt, oder ob sie eine professionelle Haus­ver­walt­ung beauftragt.
• Bei Genossenschaftswohnungen ist die gesetzliche Ober­grenze anders. Die Ge­nossen­schaft darf pro Wohnung und Jahr 269,40 Euro (Stand 1.4.2023).
• Grund­steuer und öffentliche Abgaben: Die Grundsteuer wird auf alle Mietparteien als Be­triebs­kosten aufgeteilt. Das ist auch bei der Luftsteuer der Fall. Sie wird ein­ge­hob­en, wenn der öffentliche Raum durch ein Gebäude be­troffen ist, zum Beispiel durch einen vor­spring­enden Erker.
• Die Gebrauchsabgabe für Steckschilder von Geschäften darf jedoch nicht der Miet­er­ge­mein­schaft verrechnet werden. Diese Kosten müssen die Geschäftstreibenden über­­nehm­en. Ebenso unzulässig: Landesgesetzliche Ab­gab­en, die Mieterinnen und Mieter nicht be­zahl­en müssen.
• Hausbetreuung und Gemeinschaftsanlagen: Für vor dem 30.06.2000 abgeschlossene Miet­ver­hält­nisse können die im Hausbesorgergesetz festgelegten Kosten verrechnet werden. Bei neueren Mietverhältnissen werden die an­ge­messen­en Kosten der Haus­be­treu­ung verrechnet. Die Kosten für Gemeinschaftsanlagen können jenen Personen ver­rechnet werden, die zur Benutzung der Anlagen be­recht­igt sind. 

Fällt Ihr Mietverhältnis in die Voll- oder Teilausnahme des MRG, dann würde das Ge­setz vorsehen, dass der Vermieter alle Lasten und Abgaben zu tragen hat. Diese Regelung kann und wird aber praktisch in fast allen Mietverträgen zum Nach­­teil des Mieters ab­ge­ändert. Achten Sie daher genau auf die Formulierung Ihres Mietvertrages.

Wann und wie müssen Be­triebs­kosten vorgeschrieben werden?

Welchen Anteil Sie an den Betriebskosten des Hauses zu be­zahl­en haben richtet sich im Voll­an­wend­ungs­be­reich des MRG und im WGG üblicherweise nach der Nutzfläche. Die Nutzfläche der Wohnung umfasst die Bodenfläche der Wohn­ung und von Loggias. Nicht zur Nutzfläche zählen etwa Durch­brüche, Wandstärken, Treppen, Kellerabteile, Balkone, Terrassen und Gärten. Die Nutzfläche der Wohnung wird in Ver­hältnis zur Nutzfläche der ver­miet­baren oder vom Ver­miet­er genutzten Wohnungen und Räumen des Hauses ge­setzt.

Zu einer anderen Aufteilung kommt es bei einstimmiger und schrift­licher Vereinbarung zwischen allen Mietern und dem Ver­miet­er, bei der Abrechnung verbrauchsabhängiger Be­triebs­­kosten (etwa Heizung und Warmwasser), sowie bei dem WGG unterliegenden Miet­ver­hält­nissen, bei denen nach Nutz­wert­en abgerechnet werden kann (der Wert der Wohn­ung er­höht oder vermindert hier die Nutzfläche). 

Die Betriebskosten können Ihnen entweder über eine Einzel­vor­schreib­ung oder über eine pau­schale Vorschreibung („Jahres­pau­schal­ver­rech­nung“) verrechnet werden. Die Mög­­lich­­keit der Einzelvorschreibung ist seltener, da sie einen größer­en Aufwand für den Vermieter be­deutet.

Bei der Einzelvorschreibung müsste Ihnen der Vermieter spätestens drei Tage vor jedem Monatsersten die von ihm be­zahlt­en Rechnungen vorlegen. Dadurch zahlen Sie immer die aktuell angefallenen Kosten, wodurch sich die ver­rech­net­en Betriebskosten monatlich ver­ändern.

Bei der pauschalen Vorschreibung werden Ihnen die Be­triebs­kost­en monatlich in gleich­bleib­end­er Höhe verrechnet. Es spielt keine Rolle, ob sich die pauschalen Beträge immer mit den tat­säch­lich­en Zahlungen decken. Die tatsächlichen Kosten eines Jahres werden im Folgejahr mit den jährlichen Pauschal­zahlungen verglichen und die sich ergebende Differenz aus­ge­glich­en (Nachzahlung/Guthaben). 

Die Höhe der monatlichen Zahlungen richtet sich nach den tat­säch­lich­en Kosten des Vor­jahr­es. Zu diesen kann ein Auf­schlag von maximal 10% hinzugerechnet werden. Der Betrag wird gleich­förmig über das Jahr verteilt. Bis zum 30.06. des Folge­jahres muss der Vermieter eine Ab­rech­nung über die tat­säch­lichen Kosten legen. Die Abrechnung wird im Haus auf­ge­legt. Er­gibt die Abrechnung eine Gutschrift oder einen Fehl­be­trag, dann ist die Differenz zum über­nächsten Zins­ter­min nach Abrechnung auszugleichen.

Unter­liegt Ihr Mitverhältnis dem WGG, dann erhalten Sie die Jahres­ab­rech­nung persönlich zu­ge­schickt. 

Fällt ein Mietverhältnis in die Voll- oder Teilausnahme des Mietrechtsgesetzes, dann gilt die Regelung des § 1099 ABGB. Danach sind alle Lasten und Abgaben vom Ver­mieter zu tragen. Diese Bestimmung kann im Vertrag aber ab­geändert werden. In der Praxis werden regel­mäßig auch bei derartigen Mietverhältnissen die Betriebskosten auf den Mieter über­wälzt. Da die Aufzählung der Betriebskosten im MRG bei diesen Verträgen nicht gilt, können die einzelnen Positionen der Betriebskosten von jenen des MRG ab­weich­en. Auch hier dürfen aber Erhaltungs- oder Ver­besser­ungs­maß­nahmen, Reparaturrücklagen oder sonstige Re­pa­ra­tur­bei­­träge unter dem Titel der Betriebskosten nicht an Sie ver­rechnet werden. In Bezug auf Zeit­punkt und Art der Ab­rech­nung bestehen bei Voll- oder Teilausnahme des MRG keine Regel­­ung­en. Hier ist ebenfalls auf die Vereinbarung ab­zu­stellen. 

Beachten Sie: Auf Untermietverträge finden die Regelungen des Mietrechtsgesetzes über die ver­rechen­baren Be­triebs­kosten keine Anwendung.

Was tun, wenn die Betriebskosten nicht richtig oder nicht rechtzeitig abgerechnet werden? 

Wenn die Abrechnung nicht gelegt wird

Werden die Betriebskosten pauschal verrechnet, dann muss der Vermieter im Voll­an­wend­ungs­be­reich des MRG und auch bei Genossenschaftswohnungen (WGG) bis zum 30.06. des auf das Abrechnungsjahr folgenden Jahres eine Ab­rech­nung vornehmen. Die Ab­rech­nung muss im Haus aufgelegt werden. Unterliegt ein Mietverhältnis dem WGG, dann muss die Abrechnung zugesendet werden.

Neben der Abrechnung können Sie auch die Belege kon­troll­ieren. Diese müssen nicht im Haus aufgelegt werden, sondern können etwa auch bei der Hausverwaltung auf­lieg­en. Sie können im Jahr der Abrechnung auch Kopien der Be­lege verlangen. Die Kosten dafür sind aller­dings von Ihnen zu tragen.

Kommt der Vermieter seinen gesetzlichen Verpflichtungen nicht nach, dann können Sie bei der Schlichtungsstelle folg­endes beantragen:

• Vor­lage einer Betriebskostenabrechnung
• Ein­sicht in die Abrechnung oder Belege
• Über­gabe von Kopien der Belege 

Der Vermieter kann in der Folge mit Ordnungsstrafe zur Ein­halt­ung seiner Verpflichtungen ge­zwung­en werden.

Bei Fehlern in der Abrechnung

Wenn Ihr Mietverhältnis unter den Vollanwendungsbereich des MRG bzw. das WGG fällt, dann können Sie einen Antrag auf Überprüfung der Betriebskosten bei der Schlicht­ungs­stelle der MA 50 stellen, wenn Sie Bedenken haben, ob die einzelnen Positionen Be­triebs­kost­en im Sinne des Miet­rechts­ge­setz­es sind bzw. ob die Höhe der einzelnen Po­si­ti­on­en den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

Folgende Mängel können geltend gemacht werden:

Werden Kosten verrechnet, die keine Betriebskosten im Sinne des § 21 MRG sind, dann kann die Abrechnung be­kämpft werden. Beispiele für solche Kosten sind Kosten für Re­­pa­­ra­­tur- und Erhaltungsarbeiten.

Werden überhöhte Kosten verrechnet, dann besteht eben­falls die Möglichkeit der An­trag­stell­ung an die Schlicht­ungs­stelle. Grundsätzlich sieht das Gesetz keine Obergrenzen für die ein­zel­nen Positionen der Betriebskostenabrechnung vor (aus­ge­nommen Auslagen für die Haus­ver­waltung). Es kommt aber immer wieder vor, dass einzelne Positionen doppelt ver­rech­net werden oder es zu Preisabsprachen zwischen Ver­miet­ern und deren Ver­trags­partnern kommt, die sich für den Mieter negativ auswirken. 

Der Vermieter kann nur angemessene und ortsübliche Kost­en an den Mieter weiter­ver­rech­nen. Es darf sich darüber hin­aus nur um Kosten handeln, die auch bei vernünftiger Wirt­schafts­­führ­­ung anfallen.

Beispiele für mögliche Anfechtungen können Sie unserem Rat­geber über Betriebskosten entnehmen.

Tipps zur Bestreitung der Betriebskostenabrechnung

• Die Abrechnung wird jährlich im Haus aufgelegt. Machen Sie Fotos von der Abrechnung, um diese mit den Ab­rech­nung­en der Folgejahre vergleichen zu können. Nur so können Sie Ab­weich­ung­en rechtzeitig erkennen.
• Nehmen Sie Einsicht in die Belege und fertigen Sie Kopien an. Je mehr Mieter in die Ab­rech­nung Einsicht nehmen, desto wahrscheinlicher können Unregelmäßigkeiten er­kannt werden.
• Es sollten sich möglichst viele Mieter im Verfahren be­teiligen. Grundsätzlich kann auch ein ein­zel­ner Mieter einen Antrag bei der Schlichtungsstelle einbringen. Auch wenn die Fest­stell­ung­en der Schlichtungsstelle oder des Ge­richtes für alle Mieter gelten, gilt der Antrag auf Rück­zahl­ung der zu viel bezahlten Summe nur für die am Ver­fahren beteiligten Per­son­en.