Die 14 wichtigsten Fragen und Antworten zum AK Altbau-Mietencheck 

Wie funktioniert der AK Altbau-Mietencheck? 

Melden Sie sich hier an. Sie werden auf ein Formular weitergeleitet, in dem wir allgemeine Informationen zu Ihrer Person und Ihrem Mietvertrag abfragen.  Wir prüfen dann, ob Sie Mitglied der Arbeiterkammer Wien sind und ob Sie unter das Richtwertsystem fallen. Sollten Sie nicht alleinige:r Mieter:in der Wohnung sein, dann klären Sie bitte vorab, ob alle Mieter:innen mit der Einleitung eines Verfahrens einverstanden sind. 

Konkret – das brauchen wir von Ihnen

• Name
• Adresse
• Sozialversicherungsnummer oder AK Mitgliedsnummer
• allgemeine Informationen zu Ihrem Mietverhältnis

Laden Sie folgende Unterlagen im Formular hoch:

Mietvertrag Ihrer Wohnung (wenn Sie schon mehrere Verträge zur selben Wohnung hintereinander hatten – wir nennen das Kettenverträge – dann laden Sie alle Verträge hoch). Wenn vorhanden, dann laden Sie bitte auch eine Meldebestätigung hoch, mit der wir prüfen können, ob Sie Ihren Hauptwohnsitz in der Wohnung haben.

So geht es weiter 

• Wir werden die Unterlagen prüfen und uns in zwei bis drei Wochen bei Ihnen melden.
   
• Wenn Sie Mitglied der Arbeiterkammer Wien sind und Ihr Vertrag unter den Richtwertmietzins fällt, werden wir Ihnen einen weiteren Fragebogen zusenden. Dieser ist die Grundlage für die Berechnung der höchstzulässigen Miete. In diesem Formular werden auch die Kontaktdaten der weiteren Mieter:innen abgefragt.
   
  Sollten Sie die Wohnung bereits zurückgestellt und dabei ein Übergabeprotokoll unterschrieben haben, dann laden Sie dieses bitte im Formular hoch. Sollte sich der Hauptmietzins in den letzten Jahren erhöht haben, dann benötigen wir Unterlagen zu diesen Erhöhungen. Sollten Sie Miete für Möbel/Einrichtungsgegenstände bezahlen, dann können Sie uns Fotos von diesen übermitteln. Sofern Sie mit der Miete im Rückstand sind, benötigen wir auch dazu Unterlagen.
   
• Dann berechnen wir den nach unserer Meinung zulässigen Hauptmietzins für Ihren Mietvertrag. Sie zahlen mehr als nach dem Gesetz erlaubt? Dann erhalten Sie von uns die notwendigen Unterlagen, damit wir ein Verfahren über Ihren Auftrag tatsächlich einleiten können. Wir werden Ihnen das gesamte Geld zurückholen, das Sie zu Unrecht an Miete bezahlt haben. Und in Zukunft zahlen Sie dann für diese Wohnung weniger Miete.
  
  
• Die gerichtliche und behördliche Überprüfung der Miete ist kein Kündigungsgrund. Ihr:e Vermieter:in kann Ihren Mietvertrag daher nicht kündigen, wenn Sie ein Verfahren einleiten. Beachten Sie aber, dass befristete Mietverträge in der Regel nicht verlängert werden, wenn Sie ein Verfahren gegen Ihre:n Vermieter:in einleiten.

Erfährt der Vermieter, dass ich den Mietencheck durchführen lasse?

Ihr Vermieter erfährt nichts davon, dass wir Ihren Mietzins überprüfen. Nach unserer abschließenden Beurteilung fragen wir Sie nochmal, ob Sie ein Verfahren einleiten wollen. Erst wenn Sie einem Verfahren zustimmen, wird Ihr Vermieter von der Schlichtungsstelle über den Antrag informiert.

Die gerichtliche und behördliche Überprüfung der Miete ist kein Kündigungsgrund. Ihr:e Vermieter:in kann Ihren Mietvertrag daher nicht kündigen, wenn Sie ein Verfahren einleiten. Beachten Sie aber, dass befristete Mietverträge in der Regel nicht verlängert werden, wenn Sie ein Verfahren gegen Ihre:n Vermieter:in einleiten.

Wie wird Ihre Miete zurückgeholt?

Unsere Prüfung ergibt, dass Ihr Richtwertmietzins zu hoch ist? Dann teilen Sie uns mit, ob wir ein Verfahren einleiten sollen.

Das Verfahren beginnt in Wien vor der Schlichtungsstelle, das ist die Magistratsabteilung 50. Außerhalb von Wien wird der Antrag meist direkt beim Bezirksgericht eingebracht. Später geht das Verfahren möglicherweise vor dem Landesgericht weiter.

Im Laufe des Verfahrens wird Ihre Wohnung begutachtet und Sie müssen möglicherweise an einer Verhandlung teilnehmen.

Wir übernehmen Ihr gesamtes Kostenrisiko für das Verfahren. Auch wenn das Verfahren von der Schlichtungsstelle nicht erledigt werden kann. Also, wenn es zu Gericht geht.

Durch uns kommen Sie zu Ihrem Geld – die AK übernimmt alle Kosten

Sie haben null Risiko!

Geht eine Überprüfung auch nach dem Auszug aus der Wohnung?

In vielen Fällen können wir überhöhte Mieten auch nach Ihrem Auszug noch zurückfordern. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag ursprünglich vor weniger als drei Jahren abgeschlossen wurde, oder dass Ihr befristeter Mietvertrag vor weniger als sechs Monaten geendet hat.

Die Regelung ist folgende: Wenn ein befristeter Vertrag (nicht bei unbefristeten Verträgen) endet (egal ob wegen Zeitablauf, Kündigung oder weil er in einen unbefristeten Vertrag umgewandelt wird), dann können Sie die Miete noch innerhalb der nächsten sechs Monate überprüfen lassen. Zurück bekommen Sie das, was Sie in den letzten zehn Jahren zu viel gezahlt haben.

Daneben gilt bei befristeten und unbefristeten Verträgen, dass Sie nach dem Mietvertragsabschluss drei Jahre Zeit haben, um zu überprüfen. Es ist daher auch bei einem befristeten Vertrag so, dass, wenn Sie schon nach einem Jahr ausziehen, Sie danach noch zwei Jahre überprüfen können.

BEISPIEL 1

BEISPIEL 2

Beispiel 3

Wer kann am AK Altbau-Mietencheck teilnehmen?

Teilnehmen können Sie an der Aktion, wenn Sie Mitglied der AK Wien sind und eine Mietwohnung in einem Altbau gemietet haben, die unter den Richtwertmietzins fällt. Wenn Sie nicht sicher sind, ob Sie in einem Altbau wohnen, in dem der Richtwertmietzins gilt, dann überprüfen wir das gerne für Sie.

Woran erkenne ich, ob ich in einem Altbau wohne?

Im Mietrecht ist ein Altbau jedes Gebäude, das vor 1945 errichtet wurde.

Wiener Altbauten haben meistens ein sehr charakteristisches Aussehen. Die Fassade ist oft verziert. Die Räume sind höher als bei Neubauten und oft sind Holzkastenfenster eingebaut.

Es gibt in alten Gebäuden aber auch Wohnungen, die nachträglich neu gebaut wurden. Bei neu gebauten Wohnungen in alten Gebäuden – etwa bei Dachgeschoßausbauten - gilt der Richtwertmietzins nicht, dort können wir kein Verfahren führen. Alte Wohnungen, die neu saniert wurden, fallen aber unter den Richtwertmietzins. 

Was ist der Richtwertmietzins?

Das ist die Obergrenze für den Hauptmietzins bei den meisten Altbau-Mietverträgen, die nach dem 1. März 1994 abgeschlossen worden sind.

Der zulässige Richtwertmietzins für Ihre Wohnung errechnet sich so: Gesetzlicher Richtwert (derzeit € 6,67 €/m²) plus Zuschläge (weil z.B. Aufzug vorhanden) minus Abstriche (weil z.B. kein Kellerabteil bei der Wohnung dabei ist).

Mehr Infos zum Thema finden Sie hier.

Ist der Richtwertmietzins für meine Wohnung anwendbar?

Davon gibt es aber gesetzliche Ausnahmen, z. B. die meisten gut ausgestatteten Wohnungen über 130 m², Wohnungen in nachträglichen Dachbodenausbauten, Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern.

Woher weiß ich, ob ich Mitglied der AK Wien bin?

Sie bekommen die Zeitschrift AK Für Sie? Wenn ja, sind Sie unser Mitglied! Hier können Sie mehr zur AK Mitgliedschaft erfahren. AK Mitgliedschaft | Arbeiterkammer Wien

Ich bin kein Mitglied der AK Wien – kann ich freiwillig Mitglied werden?

Leider nein. Sie können der Arbeiterkammer Wien nicht beitreten. Das Arbeiterkammer-Gesetz bestimmt, wer Mitglied ist und wer nicht.

Warum bietet die AK Wien den Altbau-Mietencheck an?

In Wien gibt es viele Altbauwohnungen. Dort dürfen Vermieter:innen in der Regel keine beliebig hohe Miete verlangen. Das Gesetz sagt, wie hoch der Hauptmietzins maximal sein darf. Die übliche Mietzinsobergrenze ist der Richtwertmietzins.

Das Gesetz zum Richtwertmietzins ist aber sehr unklar. Viele Vermieter:innen halten sich daher nicht daran. Sie verlangen, was sie wollen. Unklare Gesetze machen es ihnen leicht, mehr zu kassieren, als erlaubt. Dann bleibt Mieter:innen nur die Möglichkeit, einen Antrag bei der Schlichtungsstelle oder bei Gericht auf Überprüfung der zulässigen Miethöhe zu stellen. Bei so einem Verfahren entstehen vor der Schlichtungsstelle noch keine Kosten; aber wenn der Prozess dann bei Gericht weitergeht, können Kosten anfallen: Gerichts-, Sachverständigen- und Rechtsanwaltskosten.

Wenn die Prozessführung nicht aussichtslos ist, wird die Arbeiterkammer Wien für Sie im Rahmen der Aktion Mietencheck so einen Antrag stellen. Die AK übernimmt auch das Prozesskostenrisiko für das Verfahren. Die AK finanziert Ihnen also das Verfahren, sodass Sie keine Sorge haben müssen, am Ende Prozesskosten zahlen zu müssen.

Anders als bei privaten Angeboten von Prozessfinanzierung, erhalten Sie den gesamten Betrag, den Ihre Vermieter:innen an Sie zurückbezahlen müssen. Wenn Sie Mitglied bei der Arbeiterkammer Wien sind und ein Verfahren aussichtsreich erscheint, können Sie diese Aktion in Anspruch nehmen.

Warum prüft die AK nicht andere Mieten auch?

Weil es im Altbau durch das komplizierte Mietrechtsystem deutlich häufiger als in anderen Bereichen dazu kommt, dass Vermieter:innen zu viel Miete verlangen. Wir können Ihnen nur dort helfen, wo das Gesetz gilt. Wenn das Richtwert-Gesetz für Ihren Mietvertrag nicht gilt, können wir es auch nicht anwenden.

Aber wir fordern im Interesse von allen Mieter:innen, dass es endlich Verbesserungen beim Wohnrecht gibt. Wir setzen uns laufend für günstigeres Wohnen ein. Mehr ...