Mietvertrag

Was bedeutet das für den Mietvertrag? 

Meist befinden Sie sich als Mieter:in in einer besseren rechtlichen Situation, wenn für Ihr Mietverhältnis das MRG gilt.

Daher: Bevor Sie sich für eine Mietwohnung entscheiden, klären Sie ab, ob das ABGB, das MRG oder beide gelten.

Wenn das MRG nur teilweise gilt (Typ II)

Bei der Vermietung von Wohnungen des Typ II gelten nur diese Bestimmungen des MRG:

• Regeln zum Eintrittsrecht naher Angehöriger nach dem Tod des:der Mieters:Mieterin (§ 14 MRG)
• Regeln über die Kaution
• Vorschriften über die Befristung
• Bestimmungen über den Kündigungsschutz
   

Wenn das MRG nicht gilt (Typ I)

Prüfen Sie in diesem Fall den Vertragstext genau, bevor Sie unterschreiben. Denn Sie können sich hier gar nicht auf die Schutzbestimmungen des MRG verlassen. 

Wann handelt es sich um Hauptmiete?

Hauptmiete liegt vor, wenn Vermieter:innen die Wohnung oder das Haus gehört. Das heißt: Diese müssen entweder Eigentum an der Liegenschaft haben oder sie sind Wohnungseigentümer:innen bzw. Wohnungseigentumsbewerber:innen, Fruchtgenussberechtigte oder Mieter:innen bzw. Pächter:innen des ganzen Hauses. Ob eines davon zutrifft, können Sie im Grundbuch nachlesen.

Trifft nichts davon zu, handelt es sich um einen Untermietvertrag. Zum Beispiel: Von Hauptmieter:innen wird ein Zimmer der Wohnung untervermietet. In der Regel haben Sie als Untermieter:in viel weniger Rechte als bei einer Hauptmiete. Ein Untermietverhältnis hängt auch immer vom Bestand des Hauptmietverhältnisses ab

Wenn Vermieter:innen wechseln: Ist Ihr Mietvertrag betroffen?

Nein. Auch neue Eigentümer:innen sind an den Mietvertrag gebunden. Samt allen Nebenabreden, soweit diese nicht ungewöhnlich sind. Die Vereinbarung eines Weitergaberechts gilt z. B. nicht als ungewöhnlich.

Bei Mietverhältnissen Typ I – wo das MRG nicht gilt – haben Vermieter:innen meist ein außerordentliches Kündigungsrecht, wenn sie des bereits vermietete Mietopjekt durch Kauf erwerben.

Wann ist ein Mietvertrag unbefristet?

Wenn er auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wird. Der Mietvertrag endet, wenn er von Ihnen als Mieter:in aufgekündigt wird. Vermieter:innen können den Mietvertrag nur kündigen, wenn bestimmte im Gesetz aufgezählte wichtige Gründe vorliegen. Außer bei Mietverhältnissen Typ I, wo das MRG ja gar nicht gilt: Dort kann das unbefristete Mietverhältnis von Vermieter:innen frei und ohne Grund gekündigt werden.

Wann ist ein Mietvertrag befristet?

Wenn er auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen wird. Der Mietvertrag endet automatisch mit dem Ablauf der vereinbarten Vertragszeit. Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist dann nicht notwendig. Vermieter:innen sind nach Ablauf der Vertragsdauer nicht zu einer Verlängerung des Mietverhältnisses verpflichtet. Sie können die Rückgabe der Wohnung verlangen.

Was ist die Mindestvertragszeit?

Bei Mietverhältnissen des Typ II oder III ist eine Befristung nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart wurde. Außerdem muss der Mietvertrag hier auf mindestens 3 Jahre befristet werden. Der Vertrag kann aber auch mit einer längeren Laufzeit – z. B. 5 oder 10 Jahre – abgeschlossen werden. Es gibt hier keine zeitliche Obergrenze. 

Geplant ist eine Gesetzesänderung, wonach die Mindestbefristung bei Mietverhältnissen des Typ II oder III künftig 5 Jahre betragen soll.

Bei Mietverhältnissen des Typ I können Befristungen mündlich oder schriftlich vereinbart werden. Es gibt keine zeitliche Unter- oder Obergrenze. So ist z. B. das Vermieten eines Ein- oder Zweifamilienhauses oder einer Garage auch auf nur ein Jahr zulässig. Das gilt auch für etwaige Verlängerungen.

Sind Kettenmietverträge zulässig?

Ja. Kettenmietverträge sind zulässig – also wenn Mieter:innen und Vermieter:innen sich mehrmals auf eine befristete Verlängerung des ursprünglich befristeten Vertrages einigen.

Typ II oder III: Die Mindestdauer von 3 Jahren (künftig 5 Jahren) ist auch bei jeder befristeten Verlängerung des Mietvertrages einzuhalten.

Was gilt für Kündigungen vor Ablauf der vereinbarten Zeit?

Typ II und III

Hier haben Sie als Mieter:in das gesetzliche Recht, den Vertrag vor Ablauf der vereinbarten Zeit zu kündigen – frühestens jedoch nach einem Jahr, unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten. Wollen Vermieter:innen ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig beenden, müssen sie vor Gericht gehen (Kündigungsschutz).

Typ I

In diesem Fall haben Sie als Mieter:in kein gesetzliches Recht, den Vertrag vor Ablauf der vereinbarten Zeit ordentlich aufzukündigen. Das müssten Sie eigens vertraglich vereinbaren. Sie haben hier auch keinen gesetzlichen Kündigungsschutz. Das bedeutet: Sie sind – je nach vertraglicher Vereinbarung – frei kündbar.

Wie wirken sich Befristungen auf Mieter:innen aus?

In Österreich sind drei von vier neuen privaten Mietverträgen befristet. Und jeder 2. bestehende Mietvertrag ist ebenfalls zeitlich begrenzt. Obwohl gesetzlich bei Typ III ein Abschlag von 25 Prozent bei der höchstzulässigen Miete für befristete Verträge vorgesehen ist, greift dieser häufig nicht. Und das führt zu erheblichen Überzahlungen.   

Aus unserer Beratung wissen wir:

Viele Mieter:innen trauen sich nicht, gegen überhöhte Mieten zu klagen – insbesondere wenn sie befristete Verträge haben. Aus Angst vor Kündigung, der Nicht-Verlängerung und den damit verbundenen Konsequenzen.

Eine Befristung bringt für Mieter:innen enorme Rechtsunsicherheit und weniger Mieterschutz. Sie verteuert die Wohnkosten und kann zu Umzügen führen, die nicht nur kostspielig sind, sondern auch das soziale Umfeld plötzlich komplett verändern. Unfreiwillige Umzüge sind insbesondere für Familien mit Kindern oftmals eine Tragik, da die Kinder aus ihrem Umfeld und den sozialen Netzen gerissen werden. Und für die Erwachsenen kann ein Umzug einen weiteren Weg zur Arbeit bedeuten.

windfall-profits

„Sehr oft werden Befristungen zum Lukrieren von „windfall-profits“ benutzt“, sagt Walter Rosifka, Leiter des Teams Wohnen der AK-Wien. Bei „windfall-profits“ handelt es sich prinzipiell um einen unvorhergesehenen und nicht auf eigener Leistung basierenden eingeplanter Gewinn. Doch man kann einen solchen Gewinn bewusst herbeiführen.

Beispiel: Bea Bitterwahl hat einen befristeten Mietvertrag. Bei Ablauf der Mietdauer wird sie vor die Wahl gestellt: Entweder sie muss mit ihrer Familie die Wohnung und damit höchstwahrscheinlich auch die gewohnte Wohnumgebung aufgeben. Oder sie stimmt einer Verlängerung des Mietvertrages zu einem 20 Prozent höheren Mietzins zu. Bea soll also dem Vermieter mehr Leistung erbringen, obwohl er keinerlei Mehrleistung erbringt.