Be­endigung des Miet­ver­trages

Wie kann Ihr Mietverhältnis enden?

Es gibt folgende Möglichkeiten für die Beendigung des Miet­ver­hält­nisses:

  • befristete Mietverträge enden mit Ablauf der vereinbarten Zeit
  • alle Mietverträge können einvernehmlich beendet werden
  • Mieter oder Vermieter können kündigen
  • Mieter und Vermieter können erklären, den Vertrag vor­zeit­ig und fristlos aufzulösen, wenn bestimmte Be­ding­ung­en vorliegen

In den folgenden Artikeln möchten wir Ihnen einen Überblick über die Auflösung von Mietverträgen geben. Wir nehmen aus­schließ­lich auf die Beendigungsmöglichkeiten des Mieters Be­zug. Die Beendigung durch den Vermieter kann nur ge­richt­lich erfolgen und ist an strengere Voraussetzungen ge­bunden. Details dazu können Sie unserer Broschüre Miet­recht für Mieter entnehmen.

Bitte beachten Sie, dass die Regelungen oft danach unter­scheiden,

  • ob ein Mietverhältnis unter den Voll- oder Teil­an­wend­ungs­be­reich des Mietrechtsgesetzes oder unter das WGG fällt, oder
  • ob eine Vollausnahme aus dem MRG vorliegt.

Zeitablauf bei befristeten Mietverhältnissen

Haben Sie einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen, dann endet das Mietverhältnis automatisch nach Ablauf der ver­ein­bart­en Zeit. Beachten Sie, dass Mietverträge über Wohn­ung­en, wenn diese dem WGG oder dem Mietrechtsgesetz (Voll- und Teilanwendung) unterliegen, zumindest auf drei Jahre abgeschlossen werden müssen. Kürzere Befristungen führ­en unter Umständen zum Wegfall der Befristung. Die Be­frist­ung muss im Mietvertrag schriftlich festgehalten werden.

Sie müssen einen befristeten Mietvertrag nach Ablauf der ver­ein­bart­en Dauer nicht extra kündigen. Zur vorzeitigen Kündigung durch den Mieter vor Ablauf der vereinbarten Zeit siehe unter „Kündigung durch den Mieter“

Einvernehmliche Beendigung des Mietvertrages

Wenn Sie schon eine neue Wohnung angemietet haben, kann sich aufgrund von Kündigungsfristen und Terminen das Pro­blem ergeben, dass Sie die alte Wohnung noch nicht zu­rück­geben können. Dann müssen Sie vielleicht auch über mehr­ere Monate lang die Miete für zwei Wohnungen bezahlen. Ge­rade beim Umzug in eine neue Wohnung wird das Budget be­sonders belastet. In solchen Fällen kann sich die Kon­takt­auf­nahme mit dem Vermieter lohnen, ob man denn nicht trotz der zB vereinbarten Kündigungsfrist von 3 Monaten nicht doch schon früher aus dem Vertrag aussteigen kann.

Kündigung durch den Mieter

Hier ist entscheidend, ob ihr Mietverhältnis dem Miet­rechts­ge­setz (Voll- und Teilanwendung) bzw. dem WGG unterliegt.

Was gilt für jene Mietverhältnisse, die dem Miet­rechts­ge­setz (Voll- und Teilanwendung) bzw. dem WGG unter­liegen?

Sollten Sie einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen haben, dann endet dieser grundsätzlich durch Zeitablauf. Sie können den Mietvertrag aber jedenfalls nach Ablauf eines Jahr­es, also schon vorzeitig (vor Ablauf der vereinbarten Dauer) kündigen. Nach Ablauf dieses Jahres müssen Sie aber noch die Kündigungsfrist von drei Monaten, sowie den Kün­di­gungs­termin zum Monatsletzten beachten.

Hinweis

Der Mietvertrag wird mit 01.01.2019 abgeschlossen. Die Kündigung geht mit 10.01.2020 beim Vermieter ein. Die Kündigungsfrist endet daher im April 2019. Kün­di­gungs­termin ist der Monatsletzte. Das Miet­ver­hältnis wird daher zum 30.04.2020 beendet.

Wenn Sie die Kündigung schon vor Ablauf des ersten Jahres an den Vermieter schicken, dann beginnt die Frist trotzdem erst mit Ablauf des Jahres zu laufen.

Hinweis

Der Mietvertrag wird mit 01.01.2019 abgeschlossen. Die Kündigung geht mit 10.11.2019 beim Vermieter ein. Nach Ablauf eines Jahres beginnt die Kün­di­gungs­frist zu laufen und endet daher im April 2019. Kündigungstermin ist der Monatsletzte. Das Miet­ver­hält­nis wird daher zum 30.04.2020 beendet.

Das Recht des Mieters zur vorzeitigen Beendigung eines be­frist­eten Mietvertrages kann vertraglich nicht zu seinem Nach­teil abgeändert werden. Eine vertragliche Besserstellung des Mieters ist aber möglich.

Hinweis

Die Kündigung ist immer schriftlich an den Ver­miet­er zu richten. Ausschlaggebend für den Lauf der Kün­di­gungs­frist ist der Zugang des Kün­di­gungs­schreibens beim Vermieter. Hier finden Sie ein Muster­schreiben für die Kündigung eines be­frist­et­en Mietvertrages.

Sollten Sie einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen haben, dann gilt primär die vertragliche Vereinbarung. Wenn der Vertrag keine Regelung zur Kündigung vorsehen, dann kann der Mieter den Vertrag unter Einhaltung einer Kün­di­gungs­frist von einem Monat jeweils zum Monatsletzten kün­di­gen. 

Beachten Sie, dass ein vertraglicher Kündigungsverzicht des Miet­ers sogar für mehrere Jahre rechtswirksam vereinbart werden kann und vermeiden Sie derartige Vereinbarungen.

Was gilt für jene Mietverträge, die nicht dem Miet­rechts­ge­setz (Vollausnahme) oder dem WGG unter­liegen?

Wenn ein befristeter Mietvertrag keine Regelung zur vor­zeit­ig­en Kündigung des Mieters enthält, dann hat man keine Mög­lich­keit zur vorzeitigen Vertragsauflösung. Der Vertrag bleibt bis zum Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit auf­recht. Wenn aber im befristeten Mietvertrag die Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung vereinbart sind, dann gilt die ver­trag­liche Vereinbarung.

Wenn Sie einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen haben, dann gilt vorrangig die vertragliche Vereinbarung. Sollte im Mietvertrag keine Regelung enthalten sein, dann können Sie den Vertrag unter Einhaltung einer Kün­di­gungs­frist von einem Monat jeweils zum Monatsletzten kündigen.

Beachten Sie, dass ein vertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters auch für mehrere Jahre rechtswirksam vereinbart werden kann und vermeiden Sie derartige Vereinbarungen. 

Sofortige Vertragsauflösung durch den Mieter

Der Mieter kann die sofortige Vertragsauflösung (also ohne Ein­halt­ung von Kündigungsfrist und Termin) gemäß § 1117 ABGB nicht nur bei einem befristeten, sondern auch bei einem unbefristeten Mietverhältnis erklären. Dies dann, wenn der Mietgegenstand (ohne seine Schuld) in einem Zu­stand ist (z. B. Gesundheitsschädlichkeit), dass er zum ver­ein­bart­en Gebrauch nicht taugt. 

Bei unbedeutenden Mängeln ist die sofortige Ver­trags­auf­lös­ung ausgeschlossen. Bei leicht behebbaren Mängeln muss der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Be­heb­ung der Mängel setzen und kann erst dann, wenn der Ver­miet­er trotz Aufforderung zur Beseitigung der Mängel un­tätig bleibt, die sofortige Vertragsauflösung erklären.

Die vorzeitige Vertragsauflösung kann schriftlich (zu Be­weis­zweck­en ist dies jedenfalls zu empfehlen) oder mündlich er­klärt werden.