Eine neue Wohnung macht viel Arbeit - jede Menge Umzugskartons © Gorodenkoff, stock.adobe.com
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Be­endigung des Miet­ver­trages

Es gibt folgende Möglichkeiten für die Beendigung des Mietverhältnisses:

  • befristete Mietverträge enden mit Ablauf der vereinbarten Zeit
  • alle Mietverträge können einvernehmlich beendet werden
  • Mieter oder Vermieter können kündigen
  • Mieter und Vermieter können erklären, den Vertrag vorzeitig und fristlos aufzulösen, wenn bestimmte Bedingungen vorliegen

In dem folgenden Artikel möchten wir Ihnen einen Überblick über die Auflösung von Mietverträgen geben. Wir nehmen ausschließlich auf die Beendigungsmöglichkeiten des Mieters Bezug. Die Beendigung durch den Vermieter kann nur gerichtlich erfolgen und ist an strengere Voraussetzungen gebunden. Details dazu können Sie unserer Broschüre Mietrecht für Mieter entnehmen.

Bitte beachten Sie, dass die Regelungen oft danach unterscheiden, 

  • ob ein Mietverhältnis unter den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes
  • oder unter das WGG fällt, oder
  • ob eine Vollausnahme aus dem MRG vorliegt.

Zeitablauf bei befristeten Mietverhältnissen

Haben Sie einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen, dann endet das Mietverhältnis automatisch nach Ablauf der vereinbarten Zeit. Beachten Sie, dass Mietverträge über Wohnungen, wenn diese dem WGG oder dem Mietrechtsgesetz (Voll- und Teilanwendung) unterliegen, zumindest auf drei Jahre abgeschlossen werden müssen.

Kürzere Befristungen führen unter Umständen zum Wegfall der Befristung. Die Befristung muss im Mietvertrag schriftlich festgehalten werden. 

Sie müssen einen befristeten Mietvertrag nach Ablauf der vereinbarten Dauer nicht extra kündigen. Zur vorzeitigen Kündigung durch den Mieter vor Ablauf der vereinbarten Zeit siehe unter Kündigung durch den Mieter

Einvernehmliche Beendigung des Mietvertrages

Wenn Sie schon eine neue Wohnung angemietet haben, kann sich aufgrund von Kündigungsfristen und Terminen das Problem ergeben, dass Sie die alte Wohnung noch nicht zurückgeben können. Dann müssen Sie vielleicht auch über mehrere Monate lang die Miete für zwei Wohnungen bezahlen.

Gerade beim Umzug in eine neue Wohnung wird das Budget besonders belastet. In solchen Fällen kann sich die Kontaktaufnahme mit dem Vermieter lohnen, ob man denn nicht trotz der z.B. vereinbarten Kündigungsfrist von 3 Monaten nicht doch schon früher aus dem Vertrag aussteigen kann.

Kündigung durch den Mieter

Hier ist entscheidend, ob ihr Mietverhältnis dem Mietrechtsgesetz (Voll- und Teilanwendung) bzw. dem WGG unterliegt.

Was gilt für jene Mietverhältnisse, die dem Mietrechtsgesetz (Voll- und Teilanwendung) bzw. dem WGG unterliegen?

Sollten Sie einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen haben, dann endet dieser grundsätzlich durch Zeitablauf. Sie können den Mietvertrag aber jedenfalls nach Ablauf eines Jahres, also schon vorzeitig (vor Ablauf der vereinbarten Dauer) kündigen. Nach Ablauf dieses Jahres müssen Sie aber noch die Kündigungsfrist von drei Monaten, sowie den Kündigungstermin zum Monatsletzten beachten.

Beispiel

Der Mietvertrag wird mit 01.01.2019 abgeschlossen. Die Kündigung geht mit 10.01.2020 beim Vermieter ein. Die Kündigungsfrist endet daher im April 2019. Kündigungstermin ist der Monatsletzte. Das Mietverhältnis wird daher zum 30.04.2020 beendet.

Wenn Sie die Kündigung schon vor Ablauf des ersten Jahres an den Vermieter schicken, dann beginnt die Frist trotzdem erst mit Ablauf des Jahres zu laufen.

Beispiel

Der Mietvertrag wird mit 01.01.2019 abgeschlossen. Die Kündigung geht mit 10.11.2019 beim Vermieter ein. Nach Ablauf eines Jahres beginnt die Kündigungsfrist zu laufen und endet daher im April 2019. Kündigungstermin ist der Monatsletzte. Das Mietverhältnis wird daher zum 30.04.2020 beendet.

Das Recht des Mieters zur vorzeitigen Beendigung eines befristeten Mietvertrages kann vertraglich nicht zu seinem Nachteil abgeändert werden. Eine vertragliche Besserstellung des Mieters ist aber möglich.

 

Hinweis

Die Kündigung ist immer schriftlich an den Vermieter zu richten. Ausschlaggebend für den Lauf der Kündigungsfrist ist der Zugang des Kündigungsschreibens beim Vermieter. 

Sollten Sie einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen haben, dann gilt primär die vertragliche Vereinbarung. Wenn der Vertrag keine Regelung zur Kündigung vorsehen, dann kann der Mieter den Vertrag unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat jeweils zum Monatsletzten kündigen.
 
Beachten Sie, dass ein vertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters sogar für mehrere Jahre rechtswirksam vereinbart werden kann und vermeiden Sie derartige Vereinbarungen.

Was gilt für jene Mietverträge, die nicht dem Mietrechtsgesetz (Vollausnahme) oder dem WGG unterliegen?

Wenn ein befristeter Mietvertrag keine Regelung zur vorzeitigen Kündigung des Mieters enthält, dann hat man keine Möglichkeit zur vorzeitigen Vertragsauflösung. Der Vertrag bleibt bis zum Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit aufrecht. Wenn aber im befristeten Mietvertrag die Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung vereinbart sind, dann gilt die vertragliche Vereinbarung. 

Wenn Sie einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen haben, dann gilt vorrangig die vertragliche Vereinbarung. Sollte im Mietvertrag keine Regelung enthalten sein, dann können Sie den Vertrag unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat jeweils zum Monatsletzten kündigen. 

Beachten Sie, dass ein vertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters  für einen gewissen Zeitraum hier grundsätzlich rechtswirksam vereinbart werden kann und vermeiden Sie derartige Vereinbarungen. Nach einem Musterprozess der AK hat der Oberste Gerichtshof im Jahr 2021 immerhin ausgesprochen, dass ein 3-jähriger vertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters im Regelfall zu lang und daher unwirksam ist, wenn ein Verbrauchergeschäft (Vermieter = Unternehmer, Mieter = Konsument) vorliegt.  

Sofortige Vertragsauflösung durch den Mieter

Der Mieter kann die sofortige Vertragsauflösung (also ohne Einhaltung von Kündigungsfrist und Termin) gemäß § 1117 ABGB nicht nur bei einem befristeten, sondern auch bei einem unbefristeten Mietverhältnis erklären. Dies dann, wenn der Mietgegenstand (ohne seine Schuld) in einem Zustand ist (z. B. Gesundheitsschädlichkeit), dass er zum vereinbarten Gebrauch nicht taugt.  

Bei unbedeutenden Mängeln ist die sofortige Vertragsauflösung ausgeschlossen. Bei leicht behebbaren Mängeln muss der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Behebung der Mängel setzen und kann erst dann, wenn der Vermieter trotz Aufforderung zur Beseitigung der Mängel untätig bleibt, die sofortige Vertragsauflösung erklären. 

Die vorzeitige Vertragsauflösung kann schriftlich (zu Beweiszwecken ist dies jedenfalls zu empfehlen) oder mündlich erklärt werden.

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