Die Mietwohnung weitergeben

Abtretung der Mietrechte an nahe Verwandte (Ein­tritts­­recht gemäß § 12 MRG)

Das Eintrittsrecht naher Angehöriger (§ 12 MRG) gilt nur im Voll­an­wend­ungs­be­reich des Mietrechtsgesetzes und bei Ge­nossen­schafts­wohn­ung­en (Anwendungsbereich des Wohn­­ungs­ge­mein­nützig­keits­ge­setz­es).

Zieht der bisherige Hauptmieter aus der Wohnung aus, darf er seine Mietrechte an nahe Angehörige unter folgenden Vor­aus­setzungen abtreten: 

  1. Eine Abtretung ist nur an Ehegatten, einen ein­ge­trag­en­en Partner (nicht an Lebensgefährten!) und an Ver­wandte in gerader Linie (Kinder, Enkelkinder, Eltern, Groß­eltern, usw.), Adoptivkinder und Geschwister, nicht aber an andere Verwandte (z.B. nicht adoptierte Stiefkinder, Nichte, Neffe, Onkel, Tante) möglich.

  2. Ehegatten, eingetragene Partner, Verwandte in gerader Linie und Adoptivkinder müssen mindestens die letzten zwei Jahre vor dem Auszug des bisherigen Mieters mit ihm im gemeinsamen Haushalt gewohnt haben; bei Ge­schwistern beträgt diese Frist fünf Jahre.  Das Er­ford­er­nis des gemeinsamen Haushalts über zwei (bzw. fünf) Jahre kann aber unterschritten werden, wenn die Wohn­­ung gemeinsam bezogen wurde, oder der ge­mein­same Haushalt seit der Eheschließung (Ver­part­ner­ung) in dieser Wohnung bestanden hat.

    Ein gemeinsamer Haushalt liegt nur vor, wenn zwei oder mehrere Personen tatsächlich an der gleichen Adresse wohnen. Die behördliche Meldung und damit der „Meldezettel“ ist nur ein Indiz für einen ge­mein­sam­en Haushalt. Wichtig ist daher die gemeinsame Haus­halts­führ­ung (z.B. Kochen, Essen) in der Wohnung.

  3. Der bisherige Mieter muss die Wohnung tatsächlich (dauer­haft) verlassen.

Der Mietrechtsübergang erfolgt bei Vorliegen dieser Vor­aus­setz­ung­en, sobald sich der bisherige Mieter und der Ein­tret­ende darauf einigen. Der Vermieter ist von der Miet­rechts­ab­tret­ung zu verständigen (siehe Musterschreiben). 

Das bestehende Mietverhältnis läuft bei der Abtretung der Miet­rechte inhaltlich unverändert weiter. Es findet nur auf Mieter­seite ein Personenwechsel statt. Ein neuer Mietvertrag muss daher gar nicht abgeschlossen werden. In manchen Fällen kann eine Mietrechtsabtretung aber zu einer Miet­zins­er­höh­ung führen: 

Wenn die Abtretung der Mietrechte an volljähriger Kinder (Adoptiv­kinder, Enkelkinder) oder an Geschwister ausgeübt wird und das Mietverhältnis vor dem 1. März 1994 ab­ge­schlossen worden ist, kann es zu einer Erhöhung des Haupt­miet­zins­es kommen. Dieser kann auf (derzeit) maximal 3,60 Euro pro m² angehoben werden, wenn der bisherige Haupt­miet­zins niedriger war. Dieser Deckelungsbetrag ist nach dem Verbraucherpreisindex (Inflationsrate) wert­ge­sichert und wird daher regelmäßig angepasst (der Betrag ver­steht sich ohne Betriebskosten und ohne Umsatzsteuer). Treten (auch) minderjährige Kinder (Adoptivkinder, Enkel­kinder) in das Mietverhältnis ein, kommt eine Erhöhung des Haupt­miet­zins­es erst in Betracht, wenn diese volljährig ge­worden sind.

Ausnahme!

Bei sogenannten „Seniorenwohnungen“ (die Wohn­ung ist barrierefrei gestaltet, wurde nach dem 30.9.2006 angemietet, der Mieter hatte bei An­miet­ung das 60. Lebensjahr bereits vollendet und der Ver­miet­er hat sich vertraglich verpflichtet, für die Grund­ver­sorg­ung des Mieters mit sozialen Diensten zu sorgen) sind Kinder, Adoptivkinder und Enkel­kinder vom Mietrechtseintritt ausgeschlossen, auch wenn sie bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem ver­storben­en Mieter gelebt haben. Eine Abtretung der Mietrechte ist dort ist also nur an einen Ehe­gatten oder eingetragenen Partner möglich.

Mietrechtseintritt beim Tod des Mieters (§ 14 MRG)

Nahe Verwandte eines verstorbenen Hauptmieters, die schon bisher gemeinsam mit ihm gewohnt haben, treten unter bestimmten Voraussetzungen in dessen Mietrechte ein. Diese Regelung gilt für alle Mietverhältnisse über Wohn­ung­en (auch für Genossenschaftswohnungen), außer für solche im Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes (z.B. ver­miet­ete Ein- und Zweifamilienhäuser). 

Durch den Tod des Mieters wird der Mietvertrag nicht auf­ge­löst. Grundsätzlich geht das Mietverhältnis zunächst auf die Ver­lassen­schaft des Verstorbenen (vertreten durch den zu­ständig­en Notar) und danach (automatisch) auf die Erben über. Das steht so im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch, in § 1116a ABGB. Die Erben des Mieters und/oder der Ver­miet­er könnten das Mietverhältnis dann kündigen; für die Kün­di­gung durch die Erben des Mieters.

Diese Rechtsfolge gemäß § 1116a ABGB gilt jedoch nicht, wenn eintrittsberechtigte Personen (Mitbewohner des Ver­storben­en) gemäß § 14 MRG vorhanden sind. Dann gehen die Mietrechte an der Wohnung – ohne Kün­di­gungs­mög­lich­keit des Vermieters – an den (die) Mitbewohner über, wenn folg­ende Voraussetzungen vorliegen:

  1. Eintrittsberechtigt sind der Ehegatte, eingetragene Partner, der Lebensgefährte, die Verwandten in ge­rader Linie (Kinder, Enkelkinder, Eltern etc.), Adoptiv­kinder und Geschwister, wenn sie zum Zeitpunkt des Todes mit dem bisherigen Hauptmieter im ge­mein­sam­en Haushalt gelebt haben. Eine bestimmte Min­dest­frist ist hier nicht vorgesehen, das Wohnen im ge­mein­sam­en Haushalt muss aber auf Dauer angelegt ge­wesen sein.
    Aus­nahme: Für den Lebensgefährten ist eine ehe­ähn­liche Haushaltsgemeinschaft durch mindestens die letzt­en drei Jahre vor dem Tod des Mieters gefordert (ein kürzerer gemeinsamer Haushalt reicht aber dann, wenn die Lebensgefährten die Wohnung gemeinsam be­zogen haben).

  2. Ein gemeinsamer Haushalt liegt nur vor, wenn zwei oder mehrere Personen tatsächlich an der gleichen Adresse wohnen. Die polizeiliche Meldung und damit der „Meldezettel“ ist nur ein Indiz für einen ge­mein­sam­en Haushalt. Wichtig ist daher die gemeinsame Haus­halts­führ­ung (z.B. Kochen, Essen) in der Wohnung.

  3. Damit ein Mitbewohner des verstorbenen Haupt­miet­ers in den Mietvertrag eintreten kann, muss auch ein dringend­es Wohnbedürfnis des Eintretenden vor­lieg­en. Das heißt, dass keine andere entsprechende Wohn­mög­lich­keit für ihn vorhanden sein darf. 

Erfüllen mehrere Personen die Voraussetzungen, treten sie ge­mein­sam in das Mietverhältnis ein. Es gibt dann künftig mehr­ere Hauptmieter dieser Wohnung.  

Über einen erfolgten Mietrechtseintritt sollte die Haus­ver­walt­ung (der Vermieter) zeitnahe verständigt werden.

Möchte eine eintrittsberechtigte Person die Wohnung nicht mehr weiter benützen, muss sie dies binnen vier­zehn Tagen nach dem Todesfall der Hausverwaltung (dem Ver­miet­er) bekannt geben (siehe Musterschreiben 3), an­sonst­en der Mietrechtseintritt automatisch vollzogen wird und damit auch die Pflichten aus dem Mietverhältnis (Miet­zins­zahl­ung etc.) auf den (die) neuen Hauptmieter über­gehen.

Beim Mietrechtseintritt läuft das bestehende Mietverhältnis in­halt­lich unverändert weiter. Es findet nur auf Mieterseite ein Personenwechsel statt. Ein neuer Mietvertrag muss daher gar nicht abgeschlossen werden. In manchen Fällen kann ein Mietrechtseintritt aber zu einer Mietzinserhöhung führ­en: 

Wenn volljährige Kinder (Adoptivkinder, Enkelkinder) oder Ge­schwister in ein Mietverhältnis eingetreten sind, das vor dem 1. März 1994 abgeschlossen worden ist, kann es – ab­hängig von der Ausstattungskategorie - zu einer Erhöhung des Hauptmietzinses kommen.Dieser kann auf (derzeit) maximal 3,60 Euro pro m² angehoben werden, wenn der bis­herige Hauptmietzins niedriger war. Dieser Deckel­ungs­be­trag ist nach dem Verbraucherpreisindex (Inflationsrate) wert­ge­sichert und wird daher regelmäßig angepasst. Sind min­der­jähr­ige Kinder (Adoptivkinder, Enkelkinder) in das Miet­ver­hält­nis eingetreten, kommt eine Erhöhung des Haupt­miet­zins­es erst in Betracht, wenn diese volljährig geworden sind.

Ausnahme Seniorenwohnung

Bei sogenannten „Seniorenwohnungen“ (die Wohn­ung ist barrierefrei gestaltet, wurde nach dem 30.9.2006 angemietet, der Mieter hatte bei An­miet­ung das 60. Lebensjahr bereits vollendet und der Ver­miet­er hat sich vertraglich verpflichtet, für die Grund­ver­sorg­ung des Mieters mit sozialen Diensten zu sorgen) sind Kinder, Adoptivkinder und Enkel­kinder vom Mietrechtseintritt ausgeschlossen, auch wenn sie bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem ver­storb­en­en Mieter gelebt haben.Ein Eintritt in die Miet­rechte ist dort also nur durch einen Ehegatten, Lebens­ge­fährt­en oder eingetragenen Partner mög­lich.

Sind zum Zeitpunkt des Todes des bisherigen Hauptmieters keine eintrittsberechtigten Personen (Mitbewohner des ver­storb­en­en Mieters) vorhanden, bzw. handelt es sich um ein Mietverhältnis im Vollausnahmebereich des Miet­rechts­ge­setz­es läuft der Mietvertrag zunächst automatisch mit der Ver­lassen­schaft weiter und ab Ende des Nachlassverfahrens (Ein­ant­wort­ung) mit dem (den) Erben des verstorbenen Miet­ers. Der Mietvertrag kann jedoch von dem (den) Erben des Mieters, wie auch vom Vermieter mit einer Frist von einem Monat aufgekündigt werden.

Weitergaberecht oder Vorschlagsrecht im Mietvertrag

Abgesehen vom gesetzlichen Eintrittsrecht (Abtretung der Miet­rechte an nahe Angehörige gemäß § 12 MRG) steht es einem Mieter grundsätzlich nicht zu, seinen Nachmieter zu bestimmen. Es ist die Entscheidung des Vermieters, an wen er seine Wohnungen vermietet. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Miet­er vertraglich ein so­ge­nannt­­es Weitergaberecht oder ein Vorschlagsrecht (Prä­sen­ta­ti­ons­recht) eingeräumt hat.

Beides kommt in der Praxis eher selten vor. Es ist aber mög­lich, dass so etwas schon im ursprünglichen Mietvertrag ver­ein­bart wird/wurde, oder aber auch erst anlässlich der Be­end­ig­ung des Mietverhältnisses als eigenes vertragliches Recht festgelegt wird.

Beim Weitergaberecht wird dem Mieter vom Vermieter das Recht eingeräumt, nach Belieben eine Person als Nachfolger zu bestimmen, die in den bestehenden Vertrag eintritt. Das bis­herige Mietverhältnis läuft dann zu denselben Konditionen (Miet­zins etc.) weiter wie bisher. Es findet nur auf Mieterseite ein Personenwechsel statt. Dem neuen Mieter steht aber sein­er­seits kein Weitergaberecht mehr zu, es wurde durch ein­malige Ausübung konsumiert. Ausgeübt wird ein ver­trag­lich­es Weitergaberecht durch ein entsprechendes Schreiben an den Vermieter, welches vom bisherigen Mieter und der ein­tret­end­en Person zu unterschreiben ist.

Beim Vorschlagsrecht (Präsentationsrecht) wird dem Miet­er vom Vermieter das Recht eingeräumt, einen selbst ge­wählt­en Nachfolger vorzuschlagen. Der Vermieter muss dann die Wohnung an den vorgeschlagenen Nachfolger vermieten, wenn keine wichtigen Gründe gegen diese Person sprechen. Anders als beim vertraglichen Weitergaberecht wird mit dem Nach­folger aber ein neuer Vertrag abgeschlossen. Der neue Miet­er wird, je nach den dann geltenden gesetzlichen Be­stimm­ung­en, möglicherweise auch einen höheren Mietzins zu bezahlen haben, als der bisherige Mieter. Ausgeübt wird ein ver­trag­liches Vorschlagsrecht durch ein entsprechendes Schreiben an den Vermieter (siehe Musterbrief 2).

Wenn ein Mieter seinen Nachfolger bestimmen kann, wird nicht selten vereinbart, dass der Nachmieter dem bisherigen Mieter eine Ablöse für verbleibende Ein­richt­ungs­gegen­stände (z.B. Einbauküche) zu bezahlen hat. Soweit für das Miet­ver­hält­nis gesetzliche Mietzinsobergrenzen bestehen, also vor allem im Vollanwendungsbereich des Miet­rechts­ge­setz­es (z.B. Altbauwohnungen) und bei Ge­nossen­schafts­wohn­ung­en (Anwendungsbereich des Wohn­ungs­ge­mein­nütz­ig­keits­ge­setz­es), ist allerdings das Ablöseverbot des § 27 MRG zu beachten. Dieses besagt, dass eine Ablösezahlung zwischen Vormieter und Nachmieter nur zulässig ist, soweit der Zahlung des Nachmieters eine gleichwertige Gegen­leist­ung gegenübersteht. Hier ist primär auf den aktuellen Zeit­wert der Einrichtungsgegenstände im Zeitpunkt des Miet­er­wechsels abzustellen.

Vereinbarungen, welche eine überhöhte Ablöse vorsehen, können vom Nachmieter binnen zehn Jahren im wohn­recht­lich­en Außerstreitverfahren angefochten werden. Um Streit­ig­keit­en zu vermeiden, sollte immer schriftlich festgehalten werden, welche konkreten Gegenleistungen dem Ab­löse­be­trag gegenüberstehen.