Verteilung der Heizkosten - Das Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG)

Dieser Beitrag ist für alle Mieter und Wohnungseigentümer wichtig, die über keine Einzelheizung verfügen.

In immer mehr Wohnhäusern gibt es eine Heizzentrale, die alle Wohnungen versorgt.

Immer öfter kommt es also vor, dass man in einer Wohnung

  • die Wärme zum Heizen und/oder
  • die Versorgung mit Warmwasser

aus einer „gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage“ bekommt.

Dann müssen aber die Kosten, die bei der Wärme-Erzeugung in der gemeinsamen Anlage entstanden sind, auf alle mit Wärme versorgten Wohnungen und auf die anderen Räume verteilt werden.

Dafür gibt es das Heizkosten-Abrechnungsgesetz (HeizKG).

Bei einer Einzelheizung - HeizKG nicht anwendbar

Als Nutzer einer Wohnung, egal ob als Mieter oder Wohnungseigentümer, der eine Gasetagenheizung in der Wohnung hat, braucht man sich um das HeizKG nicht zu kümmern. Man hat ja sozusagen den Heizkessel in der Wohnung; das ist ein „Wärmebereitungsgerät“, welches nur die eigene Wohnung beheizt und für das Warmwasser in der Wohnung sorgt. Dasselbe gilt auch, wenn man in der Wohnung mit Strom heizt und einen Elektro-Boiler für das Warmwasser hat. 

In solchen Fällen hat man dann nur einen Vertrag mit dem Gaslieferanten und/oder einen Vertrag über den Strombezug und zahlt das, was man mit dem/n Lieferanten vereinbart hat. 

Ein Vorteil ist dabei sicher auch, dass man die Lieferanten für Strom und/oder Gas frei wählen und auch wechseln kann. Das heißt in der Regel auch, dass man als Nutzer selber entscheiden kann, zu welchen Preisen man die Energieträger (Strom, Gas) einkauft. Man kann sich leichter einen billigeren Energie-Versorger aussuchen.

Gemeinsame Wärmeversorgungsanlage

Bei einer Anlage, die mehrere Wohnungen in einem Haus oder vielleicht sogar mehrere Gebäude mit Wärme (für Heizung und/oder Warmwasser) versorgt, müssen Kosten dieser gemeinschaftlichen Anlage auf die verschiedenen Nutzer verteilt werden. Eine solche Anlage ist in der Regel

  • eine Zentralheizung im Gebäude oder
  • eine Fernwärmeversorgung (= Wärme-Erzeugung außerhalb des Gebäudes).

Bei einer solchen Anlage hat man als Nutzer (Mieter/Wohnungseigentümer) in der Regel keine freie Wahl, bei wem man seine Wärme einkauft. Die Art der Wärmeversorgung (Zentralheizung im Haus - mit Gas oder Pellets; oder überhaupt Fernwärme), die wählt der Bauträger/Vermieter.

Damit haben die Mieter oder Wohnungseigentümer aber auch nur wenig bis keinen Einfluss auf die zukünftigen Preise und Kosten der Wärme-Versorgung. Und oft werden sie beim Abschluss des  Miet- oder Kaufvertrages über die Kosten im Unklaren gelassen.

Um die Kosten einer solchen gemeinschaftlichen Anlage auf die verschiedenen Nutzer zu verteilen, wurde schon 1991 das Heizkostenabrechnungsgesetz geschaffen. Ein Ziel war es, die Kosten verursacher-gerechter aufzuteilen.

Jährlich flattert sie dann also wieder ins Haus, die Heizkostenabrechnung. Die Kontrolle der Abrechnung gestaltet sich angesichts der komplexen Regelungen des HeizKG für viele NutzerInnen schwierig. Im Folgenden geben wir einen kompakten Überblick über diese komplexe Materie.

Wann gilt das HeizKG? Was ist sein Inhalt?

Das HeizKG gilt für die Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten in Gebäuden mit mindestens vier Nutzungsobjekten, die

  • durch eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage (auch Fernwärme) mit Wärme versorgt werden
    UND
  • mit Messvorrichtungen zur Ermittlung der Verbrauchsanteile ausgestattet sind oder ausgestattet werden müssten.

Messvorrichtungen können die sogenannten „Verdunstungszähler“ sein, oder Wärmemengenzähler, die zur Verteilung und Berechnung der Anteile eingesetzt werden.

Das HeizKG bestimmt Rechte und Pflichten zwischen Wärmeabgeber und Wärmeabnehmer. Die Regelungen betreffen vor allem die Verteilung der Kosten für die Wärmelieferung und die Legeung von Abrechnungen.

Das Gesetz enthält aber keine Preisobergrenzen für Wärmelieferungen. Überhaupt sagt dieses Gesetz nichts darüber aus, wer auf welcher Grundlage zur Lieferung von Wärme verpflichtet ist oder wer – wenn die Heizung ausfällt – zur Reparatur der Anlage verpflichtet ist.

Weiters sagt das Gesetz auch nichts darüber aus, wem man als Nutzer der mit Wärme versorgten Wohnung eigentlich die Kosten der Wärmeversorgung schuldet.

Das Gesetz ist also sehr unklar, und:

Nicht jeder Wohnungs-Nutzer gilt als „Wärmeabnehmer“ im Sinn des HeizKG. Nicht jeder „Wärmeabgeber“ im Sinn des Gesetzes ist im eigenen Namen zur Energielieferung verpflichtet bzw zum Inkasso berechtigt. Das macht das Ganze so kompliziert; nicht einmal die Gerichte blicken da oft durch.

Wer ist Wärme-Abgeber, wer ist Wärme-Abnehmer?

Eine zentrale Bedeutung kommt im HeizKG den Begriffen des Wärmeabgebers und des Wärmeabnehmers zu.

Wärmeabgeber ist,

  • wer eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage im eigenen Namen betreibt und Wärme unmittelbar an die Wärmeabnehmer weitergibt

oder

  • wer Wärme vom Erzeuger übernimmt und im eigenen Namen an die Wärmeabnehmer weitergibt. Dieses „faktische“ Weitergeben ist nach Meinung des Obersten Gerichtshofes entscheidend (5 Ob 99/17w), unabhängig von der Frage zwischen wem welche rechtswirksamen Verträge bestehen.

Wärmeabnehmer ist

  • Der Eigentümer oder Fruchtnießer des Gebäudes;
  • Derjenige, der sein Benützungsrecht unmittelbar vom Eigentümer oder Fruchtnießer des Gebäudes ableitet (also etwa ein Mieter in einem Zinshaus oder in einem Wohnhaus einer gemeinnützigen Bauvereinigung);
  • Bei einer Eigentumswohnung: Der Wohnungseigentümer

Der Mieter einer Eigentumswohnung ist nicht Wärmeabnehmer im Sinne des HeizKG; dieser Mieter leitet sein Mietrecht ja vom Eigentümer einer Wohnung, nicht aber vom Eigentümer des gesamten Gebäudes ab.

Das heißt aber auch, dass Mieter bei Genossenschaftswohnungen ihre Stellung als „Wärmeabnehmer“ verlieren, wenn Wohnungen verkauft werden, und die betreffenden Mieter ihre Wohnungen aber nicht kaufen. Dann wird die Bauvereinigung zur vermietenden Wohnungseigentümerin, und damit selber zur Wärmeabnehmerin.

Wie der Mieter einer Eigentumswohnung die Heizkosten zu tragen hat, das bestimmt sich dann aus dem Mietvertrag, ohne dass die Bestimmungen des HeizKG für den Mieter gelten.

Welche Kosten werden nach dem HeizKG verteilt?

Das HeizKG sagt nichts darüber aus, wie hoch die in der Abrechnung aufscheinenden Kosten sein dürfen. Es sieht keine Preisobergrenzen in fixen Beträgen vor. Es gibt aber Aufschluss darüber, welche Kosten überhaupt verrechnet werden, die dann zu verteilen sind.

Folgende Kosten dürfen im Prinzip (zu den Ausnahmen später!) verrechnet werden:

  • Energiekosten (Kosten der Energieträger für die Wärmeerzeugung und der Energieträger für den Betrieb der Wärmeversorgungsanlage), also die Kosten für die verheizten Brennstoffe, wie Öl, Gas, Pellets
  • Sonstige Kosten des Betriebes (Kosten für die Betreuung und Wartung der Wärmeversorgungsanlage - inkl. Verschleißteile und Messvorrichtungen – Kosten der Abrechnung)

Manchmal beinhaltet die Heizkostenabrechnung auch eine Abrechnung der Kaltwasserversorgung. Diese ist nicht im HeizKG geregelt und unterliegt daher anderen (gesetzlichen oder vertraglichen) Bestimmungen.

Wie werden die Heiz- und Warmwasserkosten auf die Wärmeabnehmer verteilt?

Zuerst stellt sich die Frage, ob der Wärmeabgeber sowohl Heizung, als auch Warmwasser zur Verfügung stellt.

Wird beides geliefert, dann sind die Gesamtkosten des Hauses zuerst einmal in Heiz- und Warmwasserkosten zu trennen. Dies erfolgt primär nach den Ergebnissen einer Verbrauchsmessung.

Kann nicht nach dem gemessenen Verbrauch verteilt werden (etwa, weil Messvorrichtungen fehlen oder ausgefallen sind), dann sind die Kosten nach einem dem Stand der Technik entsprechenden Verfahren zu verteilen.

Wenn eine Trennung in Heiz- und Warmwasserkosten weder durch eine Messung, noch nach einem dem Stand der Technik entsprechenden Verfahren erfolgen kann, dann ist primär auf die Vereinbarung zwischen Wärmeabgeber und Wärmeabnehmer abzustellen. Besteht keine solche Vereinbarung, dann erfolgt die Trennung der Gesamtkosten im Verhältnis 70 % (Heizkosten) zu 30 % (Warmwasserkosten).

Daraus ergeben sich unterschiedliche Beträge für Heiz- und Warmwasserkosten. 

Diese – sowohl die Kosten für Warmwasser als auch für Heizung - sind in der Folge in verbrauchsunabhängige und verbrauchsabhängige Kosten aufzuteilen und auf die Wärmeabnehmer zu verteilen.

Wie diese Aufteilung erfolgt, richtet sich ebenfalls primär nach der Vereinbarung (sie muss einstimmig sein!) zwischen Wärmeabgeber und Wärmeabnehmer. Der verbrauchsabhängige Anteil muss zumindest 55 % betragen.

Wurde keine Vereinbarung getroffen, dann erfolgt die Verteilung im Verhältnis 65 % (verbrauchsabhängig) zu 35 % (verbrauchsunabhängig).

Welchen Teil der Kosten haben die einzelnen Wärmeabnehmer zu tragen?

Man muss jetzt die verbrauchsabhängigen und die verbrauchsunabhängigen Kosten der gesamten Anlage/des Hauses auf die einzelnen Wärmeabnehmer/Nutzungsobjekte verteilen.

Die verbrauchsabhängigen Kosten werden nach dem Verhältnis Ihres Verbrauches zum Gesamtverbrauch auf Sie verteilt. Ihr Verbrauch wird durch Messung ermittelt. Ist eine Messung nicht möglich, dann kann die Ermittlung für höchstens 25 % der Verbrauchsanteile durch Hochrechnung erfolgen.

Die verbrauchsunabhängigen Anteile werden nach dem Verhältnis der beheizbaren Nutzfläche Ihrer Wohnung zur beheizbaren Gesamtnutzfläche verteilt.

Die sonstigen Kosten des Betriebes (siehe oben) werden ebenfalls nach dem Verhältnis der beheizbaren Nutzflächen verteilt.

Beispiel für die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten

Wohnhaus mit 44 Wohnungen (insgesamt 3000 m2 beheizbare Nutzfläche) mit Zentralheizung und zentraler Warmwasseraufbereitung. In den Nutzungsobjekten sind Verbrauchserfassungsgeräte angebracht: an den Heizkörpern sind Verdunstungszähler, an den Warmwasserleitungen sind Wasser(durchlauf)zähler installiert.

Abrechnungsperiode 1. 9. 2018 bis 31. 8. 2019: für diese Periode ergeben sich für das gesamte Gebäude Energiekosten (z. B. Kosten der Pellets) von € 42.000,– und sonstige Kosten in der Höhe von € 2.700,–.

1. Trennung zwischen Heizung und Warmwasser:

Eine Trennung und Zuordnung der Energiekosten (€ 42.000,-) zu Heizung einerseits und Warmwasser andererseits ist durch Messung oder Ermittlung nicht möglich; mangels anderslautender einstimmiger Vereinbarung wird daher getrennt in € 29.400,– Energiekosten für Heizung (70% der Gesamtenergiekosten) und € 12.600,– Energiekosten für Warmwasser (30% der Gesamtenergiekosten).

Die Trennung und Zuordnung der sonstigen Kosten zu Heizung einerseits und Warmwasser andererseits ist eigentlich nicht notwendig; die Kosten sind pro m2 beheizbarer Nutzfläche zu verteilen.

€ 2.700,– : 3000 m2 = 0,9 €/m2; selbst wenn man die Kosten trennt (€ 1.890,– sonstige Heizkosten und € 810,– sonstige Warmwasserkosten) ergeben die Teilbeträge pro m2 (0,63 €/m2 und 0,27 €/m2) in Summe wieder 0,9 €/m2.

2. Aufteilung der Energiekosten für Heizung:

Mangels anderslautender einstimmiger Vereinbarung wird der gesetzliche Verteilungsschlüssel angewandt: Die Energiekosten für Heizung (€ 29.400,–) werden verteilt zu 65% (€ 19.110,–) nach dem gemessenen Verbrauch, zu 35% (€ 10.290,–) nach der beheizbaren Nutzfläche.

3. Aufteilung der Energiekosten für Warmwasser:

Mangels anderslautender einstimmiger Vereinbarung wird der gesetzliche Verteilungsschlüssel angewandt: Die Energiekosten für Warmwasser (€ 12.600,–) werden verteilt zu 65% (€ 8.190,–) nach dem gemessenen Verbrauch, zu 35% (€ 4.410,–) nach der beheizbaren Nutzfläche.

4. Zusammenfassung:

Verteilt werden

a) verbrauchsunabhängig (nach beheizbarer Nutzfläche):

  • alle sonstigen Kosten (= € 2.700,–)
  • 35% der Energiekosten für Heizung (= € 10.290,–)
  • 35% der Energiekosten für Warmwasser (= € 4.410,–)

b) verbrauchsabhängig:

  • 65% der Energiekosten für Heizung (= € 19.110,–)
  • 65% der Energiekosten für Warmwasser (= € 8.190,–)

5. Die Ablesungen:

Heizung: Aufgrund der Ablesung am 31. 8. 2018 ergeben sich für alle Nutzungsobjekte 1822 gemessene Verbrauchseinheiten (1822 Striche auf der Skalierung der Verdunstungsröhrchen). In der Wohnung Top 3 (65 m2) wurden 34 Striche, in der Wohnung Top 8 (70 m2) wurden 30 Striche abgelesen.

Warmwasser: Aufgrund der Ablesung am 31. 8. 2018 ergeben sich für alle Nutzungsobjekte 3812,56 gemessene Verbrauchseinheiten. In der Wohnung Top 3 (65 m2) wurden 78,47, in der Wohnung Top 8 (70 m2) wurden 87,19 Einheiten abgelesen.

6. Die Kostenanteile:

Heizungs- und Warmwasserkosten Wohnung Top 3:

verbrauchsunabhängig aufgeteilte Kosten:

  • € 2.700,– : 3000 m2 x 65 m2 = € 58,50
  • € 10.290,– : 3000 m2 x 65 m2 = € 222,95
  • € 4.410,– : 3000 m2 x 65 m2 = € 95,55

verbrauchsabhängig aufgeteilte Kosten:

  • € 19.110,– : 1822 x 34 = € 356,61
  • € 8.190,– : 3812,56 x 78,47 = € 168,57 

Heizungs- und Warmwasserkosten Wohnung Top 8:

verbrauchsunabhängig aufgeteilte Kosten:

  • € 2.700,– : 3000 m2 x 70 m2 = € 63,–
  • € 10.290,– : 3000 m2 x 70 m2 = € 240,10
  • € 4.410,– : 3000 m2 x 70 m2 = € 102,90

verbrauchsabhängig aufgeteilte Kosten:

  • € 19.110,– : 1822 x 30 = € 314,65
  • € 8.190,– : 3812,56 x 87,19 = € 187,30

Welche Rechte haben Sie im Zusammenhang mit der Heizkostenabrechnung?

Nach jeder Abrechnungsperiode (in der Regel 12 Monate) muss der Wärmeabgeber innerhalb von 6 Monaten eine schriftliche Abrechnung erstellen. Ihnen als Wärmeabnehmer muss (aber nur) eine Abrechnungsübersicht übermittelt werden.

Darüber hinaus werden Sie darüber informiert, dass Sie Einsicht in die vollständige Abrechnung und die Belege nehmen können und wo Sie das tun können.

Die Einsicht in Belege und Abrechnung muss an einer geeigneten Stelle ermöglicht werden. Der Zeitraum für die Einsicht beträgt dabei zumindest 4 Wochen.

Wird Ihnen gegenüber keine Abrechnung(sübersicht) gelegt oder keine Einsicht in die Belege gewährt, dann haben Sie die Möglichkeit zur Durchsetzung im Verfahren vor der Schlichtungsstelle oder dem Bezirksgericht. Hier kann auch eine Geldstrafe bis zu EUR 5.800,-- verhängt werden.

Wird die Abrechnung gelegt, ist diese aber unrichtig, dann müssen Sie binnen 6 Monaten nach Rechnungslegung schriftlich begründete Einwendungen gegenüber dem Wärmeabgeber erheben. Wenn Sie das nicht machen, dann gilt die Abrechnung gegenüber dem Wärmeabgeber als genehmigt.

Nicht abschließend geklärt ist die Frage, welchen Einfluss das Unterlassen von Einwendungen gegenüber dem zur Lieferung von Wärme verpflichteten hat (dieser muss ja nicht unbedingt auch der Wärmeabgeber sein). Einwendungen sollten daher im Zweifel jedenfalls erhoben werden.

Was geschieht bei einem Wechsel des Wärmeabnehmers?

Anders als etwa bei den nach Mietrechtsgesetz verrechneten Betriebskosten erfolgt im Bereich des HeizKG bei einem Wechsel des Wärmeabnehmers eine aliquote Verrechnung der entstandenen Kosten. Der Wärmeabnehmer kann hier auf eine Zwischenablesung bestehen. Wird keine Zwischenabrechnung vorgenommen, dann wird der Verbrauch nach gleich hohen monatlichen Anteilen verrechnet. Zu diesem Zweck muss der Wärmeabnehmer dem Wärmeabgeber seinen neuen Wohnsitz bekanntgeben.

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