Mietzinsobergrenzen für die Wohnungsmiete 

Entgegen einer weit verbreiteten Meinung gibt es nicht für alle Mietverhältnisse gesetzliche Mietzins-Obergrenzen. 

Selbst dort, wo der Mieterschutz anwendbar ist, können je nach Art der Wohnung oder des Mietvertrages sehr unterschiedliche Vorschriften zur Anwendung kommen. 

Bei welchen Wohnungen gibt es überhaupt Mietzinsobergrenzen? 

Die gesetzlichen Mietzinsobergrenzen des Mietrechtsgesetzes (MRG) betreffen nur Wohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG, also Wohnungen des Typ III. Die Obergrenzen gelten zudem nur für den (Netto-)Hauptmietzins der Wohnung; zusätzlich muss man als Mieter auch noch die Betriebskosten und (meist auch) die Umsatzsteuer zahlen; und eventuell noch eine Möbelmiete.  

Kommt dem Hauptmieter einer Wohnung eine Mietzinsobergrenze zugute, ist bei der Weitervermietung durch ihn selber an seinen Untermieter auch eine Obergrenze für den Untermietermietzins vorgesehen.

Für Wohnungen des Typ I und II gibt es keine Obergrenze, es darf prinzipiell ein freier Hauptmietzins vereinbart werden. Beschränkungen ergeben sich allenfalls nur aus den allgemeinen Bestimmungen des ABGB, vor allem aus dem Verbot des Wuchers und aus den Regeln über die „Verkürzung über die Hälfte des wahren Wertes“ (auch „laesio enormis“ genannt).

In der Praxis sind diese Grenzen freilich wenig hilfreich. Nicht jeder vom Mieter als wucherisch empfundene Mietzins ist auch in rechtlicher Hinsicht als Wucher zu qualifizieren. Dazu muss der Vermieter auch eine Zwangslage oder die Unerfahrenheit oder Gemütserregung des Mieters ausnützen und einen auffallend überhöhten Mietzins fordern. Um mit einer Berufung auf Verkürzung über die Hälfte erfolgreich zu sein, muss der verlangte Mietzins mehr als das Doppelte des ortsüblichen Zinses betragen.

Für Mieter von Genossenschaftswohnungen gelten eigene Regelungen, nämlich die Mietzinsbeschränkungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG). Siehe dazu im Ratgeber.

Bei gefördert errichteten (bzw. sanierten) Wohnhäusern und Wohnungen können überdies Mietzinsobergrenzen nach den Wohnbauförderungsgesetzen zur Anwendung kommen; jedes Bundesland hat da eigene Regelungen.    

Mietzinsobergrenzen nach dem MRG

Bei Neuvermietungen oder auch bei Verlängerungen befristeter Verträge kommt bei Wohnungen des Typ III eine der folgenden drei unterschiedlichen Obergrenzen zur Anwendung:

  • der angemessene Mietzins
  • der Kategorie-Mietzins bei Substandardwohnungen (Kategorie D) oder
  • der Richtwertmietzins

Achtung Ausnahme: Als Sonderfall ist der wegen Erhaltungsarbeiten zeitlich befristete erhöhte Hauptmietzins zu nennen; dazu gibt es eine Entscheidung der Schlichtungsstelle oder eines Gerichts (§ 18 MRG).

Für die Frage, welches Mietzinsmodell für die Wohnung gilt, kommt auch der jeweiligen Ausstattungskategorie eine wesentliche Bedeutung zu.

Ist im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags die Wohnung oder ein Ausstattungsmerkmal nicht brauchbar oder entspricht eine Badegelegenheit nicht dem zeitgemäßen Standard, so ist dies für die Einstufung der Wohnung im nachfolgend beschriebenen System allerdings nur zu berücksichtigen, wenn der Mieter die Unbrauchbarkeit oder das Fehlen des zeitgemäßen Standards dem Vermieter angezeigt und dieser den Mangel nicht in angemessener Frist, höchstens aber binnen dreier Monate ab Zugang der Anzeige, behoben hat.  

Bei Unbrauchbarkeit der Wohnung oder eines Ausstattungsmerkmals kann ein Mieter also nicht sofort eine dauerhafte Herabsetzung der Wohnungskategorie (und damit oft auch eine dauerhafte Herabsetzung des Hauptmietzinses) durch Gerichtsentscheid erreichen. Vielmehr muss er dem Vermieter die Gelegenheit zur Nachbesserung zu geben. 

Ausstattungskategorien nach dem MRG

Ausstattungskategorie A: eine brauchbare Wohnung mit mindestens 30 m² Nutzfläche und folgender Mindestausstattung: Zimmer, Küche/Kochnische, Vorraum, WC, zeitgemäße Badegelegenheit (Baderaum/Badenische), Zentral- oder Etagenheizung bzw gleichwertige stationäre Heizung sowie Warmwasseraufbereitung.

Ausstattungskategorie B: eine Wohnung in brauchbarem Zustand mit folgender Mindestausstattung: Zimmer, Küche/Kochnische, Vorraum, WC und zeitgemäße Badegelegenheit (Baderaum/Badenische).

Ausstattungskategorie C: Dies ist eine Wohnung in brauchbarem Zustand, die zumindest über eine Wasserentnahmestelle und ein WC im Inneren verfügt.

Ausstattungskategorie D: Dies ist eine Wohnung, die entweder über kein WC oder keine Wasserentnahmestelle im Inneren verfügt. Nach der Rechtsprechung ist auch eine Wohnung, die zwar Merkmale einer höheren Kategorie hat, aber unbrauchbar ist, in die Kategorie D einzuordnen. 

Zu beachten ist jedoch die Möglichkeit des sogenannten „Kategorie-Ausgleichs“: eine Wohnung ist auch dann in eine höhere Kategorie einzuordnen, wenn ihr zwar ein Ausstattungsmerkmal fehlt, dieser Mangel aber durch andere Ausstattungsmerkmale einer höheren Kategorie aufgewogen wird. Dies gilt aber nicht für das Ausstattungsmerkmal „zeitgemäße Badegelegenheit“.  

Zum Beispiel könnte eine Wohnung ohne WC im Inneren (= Kategorie D), aber mit Zentralheizung und Warmwasser, in die Kategorie C eingestuft werden. Hingegen: einer Wohnung, die ansonsten der Kategorie B entspricht, fehlt die zeitgemäße Badegelegenheit; dafür ist eine Etagenheizung vorhanden. Diese Wohnung kann dennoch nur in Kategorie C eingeordnet werden, da die zeitgemäße Badegelegenheit durch kein anderes Merkmal ersetzt werden kann. 

Erläuterungen zu einigen Kategorie-Merkmalen

Brauchbar ist eine Wohnung, die sofort bewohnt werden kann. Beispielsweise hindern gefährliche elektrische Leitungen die Brauchbarkeit. Mängel, die ohne größeren Aufwand beseitigt werden können, machen eine Wohnung hingegen nicht unbrauchbar. 

Eine Etagenheizung oder sonstige stationäre Heizung ist eine fest eingebaute Heizung mit automatischer Energielieferung (z. B. eine Nachtspeicherheizung, nicht aber ein Kachelofen), die alle Haupträume (das sind alle Aufenthaltsräume, wie insbesondere Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer) beheizt.  

Der zeitgemäße Standard einer Badegelegenheit ist besonders schwierig festzustellen. Es kommt dabei immer auf den Ausstattungszustand im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses an. Eine Badegelegenheit, die im Jahre 1950 durchaus dem zeitgemäßen Standard entsprochen hat, erfüllt dieses Erfordernis heute womöglich nicht mehr. Die Feststellung des zeitgemäßen (und auch ortsüblichen) Standards erfordert also teilweise historische Studien (z. B. der damaligen Bauvorschriften, und Wohnbauförderungsrichtlinien). Eine bloß in der Küche eingebaute Dusche ist jedenfalls keine dem zeitgemäßen Standard entsprechende Badegelegenheit.  

Das WC oder die Wasserentnahmestelle liegen nur dann im Inneren der Wohnung, wenn sie erreicht werden können, ohne dass der baulich abgeschlossene Wohnungsverband verlassen werden muss.  

Eine Küche muss mindestens über eine Kochgelegenheit und eine Spüle verfügen.

Angemessener Hauptmietzins

Der sogenannte „angemessene Hauptmietzins“ ist – im Vollanwendungsbereich des MRG – die für den Vermieter lukrativste Form der Mietzins-„Beschränkung“. Das Gesetz enthält nämlich keinerlei Angaben über die konkrete Höhe des angemessenen Hauptmietzinses, sondern beschreibt diesen nur oberflächlich. Die Gerichte erlauben in diesen Fällen im Grunde den ortsüblichen Marktmietzins; eine mietzinsdämpfende Wirkung hat diese „Obergrenze“ also kaum.  

Wichtig ist aber, dass bei befristeten Mietverträgen – unabhängig von der Befristungsdauer – jedenfalls ein Befristungsabschlag von 25 Prozent zu erfolgen hat, der errechnete angemessene Hauptmietzins also entsprechend zu verringern ist.  

Für den Fall, dass sich ein ursprünglich befristeter Mietvertrag später in ein unbefristetes Mietverhältnis umwandelt, fällt der Befristungsabschlag nur dann weg, wenn der Hauptmietzins ursprünglich ziffernmäßig sowohl mit als auch ohne Befristungsabschlag ausgewiesen worden ist. 

Anfragen zur Höhe des angemessenen Mietzinses einer Wohnung in Wien können unter folgender E-Mailadresse an die Magistratsabteilung 25 der Stadt Wien gestellt werden: mieteninfo@ma25.wien.gv.at 

Ein angemessener Hauptmietzins darf zulässigerweise (anstelle des Richtwert-Mietzinses oder des Kat-D-Betrages bei Substandardwohnungen) nur in folgenden Fällen vereinbart werden: 

  • Wohnungen in Gebäuden, die aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurden.
     
  • Wohnungen, die erst aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 (und vor 2002) erteilten Baubewilligung (z. B. durch Um-oder Zubau oder Dachbodenausbau) neu geschaffen wurden.
     
  • Wohnungen in einem denkmalgeschützten Gebäude, jedoch nur sofern aus Gründen des Denkmalschutzes ein öffentliches Interesse an der Erhaltung des Gebäudes besteht und der Vermieter nach dem 8. Mai 1945 erhebliche Eigenmittel zur Erhaltung aufgewendet hat (der bloße Hinweis „Denkmalschutz“ – zum Beispiel im Mietvertrag – reicht nicht aus). 

  • „Luxuswohnungen“: gutausgestattete Wohnungen (Ausstattungskategorie A oder B) mit einer Größe von mehr als 130 m². Um einen angemessenen Hauptmietzins verlangen zu dürfen, muss die Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach Räumung durch den Vormieter neu vermietet werden. Werden inzwischen Verbesserungsarbeiten durchgeführt, verlängert sich diese Frist um ein Jahr. 

  • Nachträgliche Mietzinsvereinbarung: wenn ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt und seit der Übergabe der Wohnung mindestens ein Jahr vergangen ist, können Mieter und Vermieter – nur schriftlich – einen angemessenen Hauptmietzins (z. B. statt eines niedrigeren Richtwertmietzinses) vereinbaren; der Mieter muss also – aus welchen Gründen auch immer – damit einverstanden sein. 

  • Wohneinheit im Zusammenhang mit Geschäftsräumlichkeiten: für Geschäftsräumlichkeiten (die hier nicht behandelt werden) ist prinzipiell ein angemessener Mietzins zulässig. Wenn ein Mietgegenstand teils als Wohnung, teils als Geschäftsräumlichkeit genutzt wird, kann dann ein angemessener Mietzins wie für Geschäftsräume verlangt werden, wenn die Verwendung zu Geschäftszwecken überwiegt. 

  • Vereinbarung einer befristeten Erhöhung des Hauptmietzinses: eine Überschreitung von sonst vorgeschriebenen Mietzinsgrenzen bis zum angemessenen Hauptmietzins kann auch erfolgen, wenn zur Deckung der Kosten von Erhaltungsarbeiten oder nützlichen Verbesserungen eine befristete Erhöhung des Hauptmietzinses zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wird. Solche Vereinbarungen müssen schriftlich erfolgen; Ausmaß, Dauer und Zweck der Zinserhöhung sind ausdrücklich festzuhalten. Das Mietverhältnis muss zum Zeitpunkt der Vereinbarung schon mindestens sechs Monate bestanden haben (es muss sich aber nicht um ein unbefristetes Mietverhältnis handeln). Mit dieser Möglichkeit zur Anhebung des Hauptmietzinses können Erhöhungsverfahren nach § 18 MRG vermieden werden, wenn Vermieter und Mieter sich über die durchzuführenden Verbesserungsarbeiten und deren Finanzierung einig sind. 

Kategorie-Mietzins bei Substandardwohnungen

Nur für Wohnungen der Ausstattungskategorie D (unbrauchbar bzw kein WC/Wasser im Inneren) gelten auch bei Mietvertragsabschlüssen nach dem 1. März 1994 fixe „Kategorie-Mietzinse“. Ist die Kategorie-D-Wohnung in nicht brauchbarem Zustand, ist der Hauptmietzins mit (derzeit) € 0,90 pro m² und Monat begrenzt. Für eine Kategorie-D-Wohnung in brauchbarem Zustand darf ein Hauptmietzins bis zu einem Betrag von (derzeit) € 1,80 pro m² und Monat vereinbart werden. 

Bei einem befristeten Mietvertrag ist vom so berechneten Hauptmietzins überdies noch ein Befristungsabschlag im Ausmaß von 25 Prozent in Abzug zu bringen. Für den Fall, dass sich ein ursprünglich befristeter Mietvertrag später in ein unbefristetes Mietverhältnis umwandelt, fällt der Befristungsabschlag nur dann weg, wenn der Hauptmietzins ursprünglich ziffernmäßig sowohl mit als auch ohne Befristungsabschlag ausgewiesen worden ist. 

Richtwert-Mietzins

Liegen die Voraussetzungen für die Vereinbarung eines angemessenen Mietzinses nicht vor, und handelt es sich auch nicht um eine Kategorie-D-Wohnung, so richtet sich die Zulässigkeit einer Hauptmietzinsvereinbarung bei Typ III Wohnungen (abgeschlossen nach 1.3.994) nach dem sogenannten „Richtwert“ und den für die jeweils zu vermietende Wohnung zulässigen Zuschlägen und Abstrichen.  

Der Richtwert ist jener Betrag, der als Hauptmietzins für die sogenannte „mietrechtliche Normwohnung“ festgesetzt wird. Diese Normwohnung entspricht einer Altbauwohnung der Ausstattungskategorie A, die in einem Gebäude mit ordnungsgemäßem Erhaltungszustand und in durchschnittlicher Lage (Wohnumgebung) liegt.  

Mit der Berechnung und Feststellung des Richtwertes hat man als einzelner Mieter nichts zu tun: sie erfolgt nach einem komplizierten, gesetzlich festgelegten Schema, wobei als Ausgangsbasis unter anderem die im geförderten Neubau anfallenden Grund- und Baukosten genommen werden. Auf Grund von Daten der jeweiligen Landesregierung (teilweise auch auf Grund von Gutachten eines eigens dafür geschaffenen Beirats) wurde der Richtwert für jedes Bundesland durch Verordnung des Justizministers festgesetzt.  

Die verlautbarten Richtwerte (Stand 1.4.2019) für die einzelnen Bundesländer

betragen:

  • Wien 5,81 €/m²
  • Burgenland 5,30 €/m²
  • Niederösterreich 5,96 €/m²
  • Oberösterreich 6,29 €/m²
  • Salzburg 8,03 €/m²
  • Tirol 7,09 €/m²
  • Vorarlberg 8,92 €/m²
  • Kärnten 6,80 €/m²
  • Steiermark 8,02 €/m²

Diese Beträge werden alle 2 Jahre mit der Inflationsrate angehoben.

Zuschläge und Abstriche zum Richtwert

Der Richtwert wäre nur der für die mietrechtliche Normwohnung zulässige Hauptmietzins. Da freilich eine „Normwohnung“ nicht wirklich existiert, muss man jede einzelne konkrete Wohnung mit der mietrechtlichen Normwohnung vergleichen, um den für eine konkrete Wohnung zulässigen Richtwertmietzins feststellen zu können.  

Der zulässige Hauptmietzins ergibt sich ausgehend vom Richtwert unter Berücksichtigung von Zuschlägen und Abstrichen. Zuschläge und Abstriche sind für werterhöhende bzw wertvermindernde Umstände (im Vergleich der konkreten Wohnung zur Normwohnung) vorzunehmen. 

Umstände, die für die Ermittlung von Zuschlägen bzw. Abstrichen zum Richtwert zu berücksichtigen sind (im Gesetz sind diese Umstände leider nicht abschließend angeführt):

  • Lage (Wohnumgebung) des Hauses
     
  • Erhaltungszustand des Hauses
     
  • Lage der Wohnung im Gebäude (Stockwerk, straßen-oder hofseitig), ihr Grundriss, ihre sonstige Ausstattung;
     
  • die Ausstattung der Wohnung mit anderen Teilen der Liegenschaft, z.B. Balkonen, Terrassen, Keller-oder Dachbodenräumen, Hausgärten, Abstellplätzen;
     
  • die Ausstattung der Wohnung (des Gebäudes) mit bestimmten Gemeinschaftsanlagen (Hobbyraum, Fahrrad- und Kinderwagenabstellplätze, Sauna, Waschküchen, ...) und sonstigen Anlagen wie Aufzug, Garage, u.ä. (Zuschläge für solche Ausstattungsmerkmale sind nach oben begrenzt)
     
  • da die Normwohnung eine Kategorie-A-Wohnung ist, sind für die Kategorie B und C Abschläge vorzunehmen. Die Höhe dieser Abschläge hat der Beirat als Empfehlung herausgeben. Minus 25% für Kategorie B und minus 50% für Kategorie C;

Maßgeblich für die Berechnung der Zuschläge und Abstriche ist der Zustand der Wohnung (des Hauses) zum Zeitpunkt der Vermietung. Verlangt der Vermieter aber vom Mieter die Übernahme des Investitionskostenersatzes, den der Vermieter an den Vormieter geleistet hat, so dürfen die dadurch abgegoltenen Investitionen des Vormieters bei der Ermittlung des Hauptmietzinses nicht berücksichtigt werden.  

Die einzelnen Zuschläge (und Abstriche) sind immer ausgehend vom Richtwert zu rechnen! Wenn z. B. ein Zuschlag für ein Merkmal 10% beträgt, bedeutet dies für eine Wiener Wohnung einen Betrag von 0,581 €/m². Es ist nicht zulässig, zuerst den Richtwert und alle anderen Zuschläge (z. B. den Lagezuschlag) zusammenzurechnen und dann diese Summe um 10% zu erhöhen.  

Vom so ermittelten zulässigen Hauptmietzins ist dann - im Falle eines befristeten Mietvertrages - abschließend ein Abstrich von 25 Prozent vorzunehmen (Befristungsabschlag). Für den Fall, dass sich ein ursprünglich befristeter Mietvertrag später in ein unbefristetes Mietverhältnis umwandelt, fällt der Befristungsabschlag nur dann weg, wenn der Hauptmietzins ursprünglich ziffernmäßig sowohl mit als auch ohne Befristungsabschlag ausgewiesen worden ist. 

Einen besonderen Zankapfel stellt in der Praxis immer wieder die Frage dar, ob bzw. in welcher Höhe ein Lagezuschlag (für eine überdurchschnittliche Wohnumgebung des Hauses) zulässig ist. Die maßgebenden Umstände dafür müssen dem Mieter vom Vermieter jedenfalls spätestens bei Zustandekommen des Vertrages schriftlich bekannt gegeben werden. In einem sogenannten „Gründerzeitviertel“ (ein Gebiet mit überwiegendem Gebäudebestand errichtet in den Jahren 1870 bis 1917, das ursprünglich kleine mangelhafte Wohnungen aufwies) sollte ein Lagezuschlag grundsätzlich nicht zur Anwendung kommen.  

Eine Übersicht über die Höhe des Lagezuschlages, aber auch der Höhe der verschiedenen anderen Zu- bzw. Abschläge für Wien, ist im Internet hier zu finden

Diese Werte sind Empfehlungen der MA 25 für das Verfahren vor der Schlichtungsstelle; gerichtlich beeidete Sachverständige können bei Gerichtsverfahren auch zu anderen Ergebnissen kommen.

Beispiel:

Eine Wohnung (57 m², Kategorie B) wird am 1.6.2020 im 20. Wiener Gemeinde Bezirk befristet auf 5 Jahre angemietet. 3. Obergeschoß, Aufzug, Gegensprechanlage, kein Kellerabteil

Ausgehend von einem Richtwert für eine Wohnung der Kategorie A von 5,81 Euro/m² fließen folgende Zu- und Abschläge in die Berechnung ein:

-25,00% Abstrich der gegenständlichen Wohnung wegen der Kategorie B: -1,45 Euro/m²
+1,00% Zuschlag für Gegensprechanlage: +0,06 Euro/m²
+9,09% Zuschlag für Lift (3. Stockwerk): +0,53 Euro/m²
+3,00% Zuschlag für 3. Obergeschoß: +0,17 Euro/m²
-2,5% Abschlag wegen überdurchschnittlicher Lärmbeeinträchtigung: -0,15 Euro/m²
-2,5% Abschlag weil kein Kellerabteil: -0,15 Euro/m²

Ein Lagezuschlag kam hier nicht in Betracht.

Als zulässiger Hauptmietzins würde sich für ein unbefristetes Mietverhältnis unter Berücksichtigung der bisherigen Zu- und Abschläge ein Betrag von 4,82 Euro pro m² und Monat ergeben, für die gesamte Wohnung (57 m²) daher ein Hauptmietzins von 274,74 Euro.

Das Mietverhältnis ist jedoch befristet, weshalb nun auch noch der Befristungsabschlag im Ausmaß von 25% einzuberechnen ist. Somit ergibt sich ein höchstzulässiger Hauptmietzins von 206,06 Euro pro Monat.

Möbelmiete - Der Mietzins für mitvermietete Einrichtungsgegenstände

Wenn der Vermieter mit der Wohnung Einrichtungsgegenstände zur Verfügung stellt oder sonstige Leistungen erbringt, darf er dafür einen angemessenen Betrag verlangen, der ebenfalls Bestandteil des Mietzinses ist. Den als Möbelmiete zulässigen Betrag berechnet man über den Zeitwert der

Möbel und die verbleibende monatliche Nutzungsdauer (beides im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses). Dazu kommt noch ein angemessener Gewinn, der (zumindest gemäß älteren Entscheidungen der Gerichte) bei rund 12% liegen darf.  

Beispiel: Mit der Wohnung werden Wohnzimmermöbel mitvermietet. Die Möbel haben bei Mietvertragsbeginn einen Wert von € 6.000,– und noch eine voraussichtliche Restnutzungsdauer von 12 Jahren (= 144 Monaten). Die zulässige monatliche Möbelmiete errechnet sich folgendermaßen: € 6.000,– : 144 = € 41,67 + 12% = € 46,47.  

Diese Bestimmung betrifft insbesondere mitvermietete Möbel, aber keinesfalls Gegenstände, die Kategorie-Merkmale (wie zum Beispiel ein Waschtisch im Bad oder ein Herd und eine Spüle in der Küche) sind. 

Der zulässige Untermietzins bei Wohnungen des Typ III

im Vergleich zu den ausführlichen Bestimmungen, die das MRG im Hinblick auf den Hauptmietzins enthält, ist der Untermieter auch hinsichtlich der Höhe des von ihm zu zahlenden Mietzinses nur recht eingeschränkt geschützt.  

Nach dem MRG darf sich der Untermietzins aus folgenden Bestandteilen zusammensetzen:

  • höchstens 150% des zulässigen Hauptmietzinses
  • anteilige Betriebskosten und öffentliche Abgaben
  • (allfällig) anteilige besondere Aufwendungen bzw Kosten von Gemeinschaftsanlagen
  • - (allfälliges) Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände
  • (allfällig) einen Betrag, durch den Verbesserungen, die der Hauptmieter durchgeführt hat und die für den Untermieter von objektivem Nutzen sind, angemessen berücksichtigt werden
  • Umsatzsteuer 

Bei nur teilweiser Untervermietung muss der Untermietzins anteilig verringert werden. Zusätzlich muss die Qualität des genutzten Teiles unter Berücksichtigung der gemeinsam genutzten Teile angemessen bewertet werden.  

Im Fall eines befristeten Untermietvertrages vermindert sich der für ein unbefristetes Untermietverhältnis höchstzulässige Untermietzins um 25%. Ausgenommen von der Minderung sind aber die vom Hauptmieter auf den Untermieter überwälzten Betriebskosten. 

Die Regelungen zur zulässigen Untermietzinshöhe gelten grundsätzlich auch, wenn eine Genossenschaftswohnung (teilweise) untervermietet wird. 

Beispiel: Es handelt sich um eine Wohnung, die der Hauptmieter ohne Heizung angemietet hat; er darf sie mit Zustimmung des Vermieters gänzlich untervermieten. Der Hauptmieter hat eine Heizung auf eigene Kosten einbauen lassen; er kann daher vom Untermieter einen höheren Betrag als bloß den eineinhalbfachen Hauptmietzins verlangen.

Das zulässige Entgelt für solche Verbesserungen des Hauptmieters errechnet sich aus der Amortisationsrate ausgehend vom Wiederbeschaffungswert zum Zeitpunkt der Untervermietung sowie der voraussichtlichen Restnutzungsdauer plus eines Gewinnzuschlages des Untervermieters. Hat z.B. eine nachträglich vom Hauptmieter eingebaute Heizung im Zeitpunkt der Untervermietung noch einen Wiederbeschaffungswert von 3.000 Euro und eine voraussichtliche Restnutzungsdauer von zehn Jahren, käme eine Überschreitung des sonst zulässigen Untermietzinses von 28 Euro pro Monat in Betracht.

Mietzinsüberprüfung vor der Schlichtungsstelle (vor Gericht)

Eine Mietzinsvereinbarung, die den nach dem MRG höchstens zulässigen Hauptmietzins oder Untermietzins übersteigt, ist unwirksam. Der Hauptmietzins kann – durch Entscheidung der Schlichtungsstelle bzw des Gerichts – auf den zulässigen Betrag herabgesetzt werden. Überhöht bezahlte Beträge können zurückgefordert werden. 

Besonders wichtig ist das richtige Antragsbegehren. Im Antrag genügt es nicht, den in der Vergangenheit gesetzwidrig zu viel bezahlten Mietzins zurückzufordern. Der Antrag muss sich prinzipiell auch darauf richten, dass von der Schlichtungsstelle/vom Gericht die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung festgestellt wird.  

Man sollte noch dazu nicht nur einen Antrag auf Festsetzung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses stellen, sondern auch einen Antrag dahingehend, dass dem Vermieter aufgetragen wird, den in der Vergangenheit überhöht vereinnahmten Haupt- bzw. Untermietzins inklusive 10% Umsatzsteuer und 4% Zinsen zurückzuzahlen. Die Herabsetzung erfolgt dann nicht nur für die Zukunft, sondern man erhält den in den letzten Jahren zu viel bezahlten Mietzins verzinst zurück (Zinsen allerdings nur für maximal drei Jahre). 

Präklusionsfrist zur Mietzinsüberprüfung

Ist ein Mieter der Auffassung, dass der mit ihm vereinbarte Hauptmietzins das gesetzlich zulässige Maß überschreitet, so muss er das bei einem unbefristeten Vertrag binnen drei Jahren ab Abschluss der Mietzinsvereinbarung bei der Schlichtungsstelle bzw. bei Gericht geltend machen.  

Bei einem befristeten Mietvertrag muss die Unwirksamkeit eine Mietzinsvereinbarung binnen 6 Monaten nach Auflösung des Mietverhältnisses oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis geltend gemacht werden.  

Versäumt der Mieter diese Frist, hat er seinen Anspruch auf Überprüfung, Herabsetzung und Rückzahlung des gesetzwidrig überhöht vereinbarten Hauptmietzinses verloren!  

Verjährungsfrist für Rückforderung überhöhter Mietzinse

Den in der Vergangenheit zu viel bezahlten (gesetzwidrigen) Haupt- bzw. Untermietzins bekommt man im Fall der rechtzeitigen Mietzinsbestreitung

  • bei einem unbefristeten Vertrag für maximal die vergangenen drei Jahre ab Antragstellung zurück,
     
  • bei einem befristeten Vertrag für maximal die vergangenen zehn Jahre ab Antragstellung zurück. 

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