Ab­rech­nung­en bei Eigen­tums­wohn­ung­en

Allgemeines

Der Verwalter hat jährlich eine ordentliche und richtige Abrechnung über alle in einem Ka­len­der­jahr angefallenen Aufwendungen für die Liegenschaft zu legen. Die Abrechnung muss spät­est­ens sechs Monate nach Ende jeder Abrechnungsperiode gelegt werden. Da die Ab­rech­nungs­periode meist mit dem Kalenderjahr zusammenfällt, ist die Abrechnung für ge­wöhn­­lich bis zum 30.06. zu legen. 

Aus der Abrechnung muss ersichtlich sein, wann, wofür und an wen Zahlungen in welcher Höhe geleistet wurden sowie von wem und wofür Geld eingenommen wurde. Der Verwalter muss Ihnen auch Einsicht in alle Zahlungsbelege ermöglichen. Zur leichteren Überprüfbarkeit muss die Abrechnung auf die einzelnen Belege verweisen. 

Die Abrechnung wird an die Adresse Ihrer Wohnung übermittelt. Alternativ können Sie eine andere Anschrift bekanntgeben. 

Worüber muss die Abrechnung gelegt werden? 

Die Abrechnung muss alle von den Wohnungseigentümern zu tragenden Kosten der Ab­rech­nungs­periode umfassen, also „Betriebskosten“, Beiträge zur Rücklage, In­stand­halt­ungs­kost­en, sonstige Aufwendungen. 

Bei den „Betriebskosten“ sind die einzelnen Positionen und die darauf entfallende Um­satz­steuer als Ausgaben anzugeben. Die Vorauszahlungen der Wohnungseigentümer und die da­rauf entfallende Umsatzsteuer sind dagegen als Einnahmen anzugeben.  

Die Höhe der Rücklage (der „Instandhaltungstopf“) ist jeweils mit Stand zum Beginn und zum Ende der Abrechnungsperiode anzugeben. Als Ausgaben sind folgende Positionen anzuführen:

  • Erhaltungs- und Verbesserungsaufwand (Nettokosten aller Erhaltungs- und Ver­besser­ungs­ar­beit­en),
  • Nettokosten der sonstigen Aufwendungen,
  • die Umsatzsteuer vom Aufwand und
  • Tilgung und Verzinsung von Reparaturdarlehen, die die Eigentümergemeinschaft aufgenommen hat.

Als Einnahmen sind anzuführen:

  • die von den Wohnungseigentümern geleisteten Beträge zur Rücklage,
  • die Zinserträge für den angesparten Rücklagenbetrag,
  • sonstige Erträgnisse (zB Mieteinnahmen für Abstellplätze),
  • Ver­sicher­ungs­ver­güt­ung­en,
  • eventuelle Förderungszuschüsse (zB für geförderte Sanierungsmaßnahmen). 

Bestehen gemeinschaftliche Darlehen aller Wohnungseigentümer, dann sind die von den Wohn­ungs­eigen­tümern geleisteten Zahlungen, sowie die Darlehensschuld am Anfang und am Ende der Abrechnungsperiode anzugeben. 

Wie ist mit Überschüssen und Fehlbeträgen umzugehen?

Die Abrechnung über die Rücklage endet in der Regel mit einem Positiv-Saldo (Guthaben), der(das) nicht ausbezahlt wird. Mit der Rücklage wird ja vor allem für Kosten laufender und zu­künft­iger Arbeiten angespart. 

Ergibt sich aus der Betriebskosten-Abrechnung ein Überschuss, dann ist dieser mit den zukünft­ig­en Vorauszahlungen der Wohnungseigentümer gegenzurechnen, sofern von den Wohn­ungs­eigen­tümern nichts Anderes beschlossen wurde.

Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag, dann müssen Sie diesen innerhalb von zwei Monaten ab Rechnungslegung nachzubezahlen. Die Verpflichtung zur Nachzahlung trifft den Eigen­tümer zum Zeitpunkt der Fälligkeit. Beim einem Wechsel des Wohnungseigentümers kann dies zur Folge haben, dass der alte Wohnungseigentümer nicht die gesamten Kosten der Abrechnungsperiode getragen hat, der neue Wohnungseigentümer aber den Rückstand aus­gleich­en muss. 

Wie können Sie vorgehen, wenn der Verwalter keine ordnungsgemäße Abrechnung gelegt hat? 

Der Anspruch auf Rechnungslegung kann drei Jahre lang geltend gemacht werden. 

Es wird keine Abrechnung gelegt, was tun?

Legt der Verwalter trotz Ihrer Aufforderung keine ordnungsgemäße Abrechnung oder ermöglicht er Ihnen nicht die Einsicht in die Belege, dann können Sie ihn mit einem Antrag an das Be­zirks­ge­richt dazu zwingen. Das Gericht kann dem Verwalter mehrmals Geldstrafen bis zu € 6.000,-- vorschreiben. Der Antrag kann von einem einzelnen Wohnungseigentümer gestellt werden. 

Die Abrechnung wurde gelegt, sie ist aber falsch/überhöht; was tun?

Hat der Verwalter die Abrechnung zwar gelegt, ist diese aber inhaltlich nicht richtig, dann kann ebenfalls jeder einzelne Wohnungseigentümer mittels Antrag beim Bezirksgericht dagegen vorgehen. In einem solchen Antrag muss man die behaupteten Fehler möglichst genau be­schreib­en, eine pauschale Bitte an das Gericht auf „Überprüfung“ ohne konkrete Be­haupt­ung­en, was falsch ist, reicht nicht aus.

In diesem Fall sollten sich möglichst viele Wohn­ungs­eigen­tümer am Verfahren beteiligen, um mög­lich­en Problemen der Verjährung zu entgehen.

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