Änder­ung­en an und in der Eigen­­tums­­wohn­­ung

Alle Wohnungseigentümer:innen müssen aufeinander Rück­sicht nehmen. Gerade in Bezug auf Veränderungen der Wohn­ung und der allgemeinen Teile der Liegenschaft zeigt sich das immer wieder.

Der Glaube, dass man mit seinem Eigentum frei umgehen kann, ohne andere fragen zu müssen, ist ein Irrglaube. Ge­rade wenn es sich nur um Miteigentum handelt – und Wohn­­ungs­­eigen­­tum ist ja eine Form des Miteigentums – sind manche Änderungen nicht ohne Zu­stimm­ung der anderen Wohnungseigentümer:innen erlaubt. 

Wollen Sie etwa eine SAT-Schüssel oder ein Klimagerät an der Fassade anbringen, dann müssen Sie darauf Rück­sicht nehmen, dass die übrigen Wohnungseigentümer:innen ein Interesse am Erscheinungsbild des Hauses haben. Veränderungen benötigen daher oft die Zu­stimmung aller anderen Mit- und Wohnungseigentümer:innen. 

Sie dürfen ohne Zustimmung keine Änderungen an oder in Ihrer Wohnung durch­führen, wenn diese

• Schutzwürdigen Interessen der anderen Eigentümer:innen verletzen,
• eine Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses bewirken,
• oder eine Gefährdung der Sicherheit von Personen oder Sachen bewirken. 

Sollen bei der Änderung auch allgemeine Teile des Hauses in Anspruch genommen werden (zB die Fassade, der allgemeine Hausgarten), dann gibt es zusätzlich folgende Vor­aus­setz­ung­en:

• Die Änderung muss der Übung des Verkehrs entsprechen, sowie
  
• Einem wichtigen Interesse des/der Wohnungseigentümer:in dienen 

Das Gesetz erleichtert aber auch manche Veränderungen, die nachstehend genannten dienen jedenfalls einem schutzwürdigen Interesse:

• Einbeziehung oder Einbau einer Wasserentnahmestelle oder eines Klosetts in das Innere des Wohn­ungs­eigen­tums­ob­jektes
• Errichtung von Strom-, Gas-, Wasser- oder Fern­sprech­leit­ung­en, Beheizungsanlagen und ähn­liche Einrichtungen
• Nach Stand der Technik notwendige Einrichtungen für Hör­funk- und Fernsehempfang sowie Multimediadienste (sofern kein Anschluss an bestehende Einrichtungen möglich ist) 

Die WEG Novelle 2022 nennt folgende weitere Veränderungen, die ab 01.01.2022 ebenfalls privilegiert sind und bei denen es für eine Genehmigung der Änderung im Außerstreitverfahren nicht auf die Verkehrsübung bzw. das wichtige Interesse des/der änderungswilligen Wohnungseigentümer:in ankommt:

• Die barrierefreie Ausgestaltung eines Wohnungseigentumsobjekts oder von allgemeinen Teilen der Liegenschaft
• Die Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs

Für folgende Änderungen tritt ab 01.01.2022 eine Zustimmungsfiktion ein, wenn die über den Änderungswunsch verständigten Miteigentümer:innen nicht binnen zwei Monaten der bekannt gegebenen Änderung widersprechen:

• Die barrierefreie Ausgestaltung eines Wohnungseigentumsobjekts oder von allgemeinen Teilen der Liegenschaft
• Die Anbringung einer Vorrichtung zum Langsam laden eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs
• Anbringung einer Solaranlage einem als Reihenhaus oder Einzelgebäude errichteten Wohnungseigentumsobjekts
• Anbringung von sich in das Erscheinungsbild des Hauses harmonisch einfügenden Vorrichtungen zur Beschattung eines Wohnungseigentumsobjekts sowie des Einbaus von einbruchsicheren Türen

Grundsätzlich sollte man im Zweifelsfall so vorgehen:

Besteht auch nur die Möglichkeit der Beeinträchtigung schutz­­würdiger Interessen der anderen Wohn­ungs­eigen­tüm­er:innen, dann sollten Sie die Zustimmung aller anderen Wohn­ungs­eigen­tüm­er:innen oder die Genehmigung des Gerichtes einholen. 

Die Zustimmungserklärung der übrigen Wohn­ungs­eigen­tüm­er:innen ist an keine Form­vor­schrift­en gebunden und kann auch stillschweigend erfolgen. Aus Beweisgründen ist es aber natürlich sinn­voll, die Zustimmung schriftlich einzuholen.

Die Adressen der Miteigentümer:innen können Sie bei der Haus­ver­walt­ung erfragen. Diese ist zur Her­aus­gabe verpflichtet, sollten sich die einzelnen Miteigentümer:innen nicht dagegen ausgesprochen haben.   

Sollten Sie Änderungen ohne Genehmigung durchführen, dann können die anderen Eigen­tüm­er die Rück­gängig­mach­ung, Beseitigung und Unterlassung derartiger Änderungen ge­richt­­lich durchsetzen. 

Gerichtliche Antragstellung

Wenn Ihnen nicht alle übrigen Wohnungseigentümer:innen die Zu­stimmung zu beabsichtigten Ver­änder­ung­en erteilen, dann kann über einen Antrag beim Bezirksgericht (gegen die Mit­eigen­­tüm­er:innen, die noch nicht zugestimmt haben) festgestellt werden, dass die übrigen Wohn­ungs­eigen­tümer:innen die beabsichtigte Maßnahme zu dulden haben. 

Im Antrag an das Bezirksgericht sind die geplanten Änder­ung­en sowie die Einzelheiten ihrer Durch­führ­ung anzugeben. Darüber hinaus ist auszuführen, weshalb die übrigen Wohn­ungs­eigen­tüm­er:innen die Arbeiten zu dulden haben. Dabei ist auf die oben beschriebenen Vor­aus­setz­ung­en (z.B. „es besteht keine Gefährdung“, „der/die Antragsteller:in hat ein wichtiges Interesse an der Änderung“) Bezug zu nehmen. 

Die Rechtsprechung zu Änderungen durch den/die Wohn­ungs­eigen­tümer:in ist einzelfallbezogen. Hier finden Sie einige Beispiele dazu: 

• Die Widmungsänderung eines Wohn­ungs­eigen­tums­ob­jekt­es in ein Institut für Nuklear­medizin muss von den übrigen Wohnungseigentümern geduldet werden.
• Entgegengesetzte Entscheidung: Die Umwidmung einer Wohnung in eine Augen­arzt­praxis muss nicht geduldet werden.
• Ein Umbau eines Flachdaches (allgemeiner Teil des Hauses) in eine Terrasse (die nur ein/e ein­zel­ne/r Wohn­ungs­eigen­tüm­er:in für sich benützen möchte) muss nicht geduldet werden.
• Der Durchbruch zwischen zwei übereinanderliegenden Wohnungen und die Errichtung einer Treppe, die die beiden Wohnungen nun verbindet, verletzen wichtige Inter­essen der übrigen Miteigentümer:innen und brauchen nicht geduldet werden.
• Die Widmungsänderung eines Geschäftsobjekts (Ver­kaufs­lokal) in ein Cafe-Espresso muss nicht geduldet werden.
• Die Errichtung eines Gartenhäuschens auf der dem/der antragstellenden Wohn­ungs­eigen­tüm­er:in zur alleinigen Nutz­ung überlassenen Gartenfläche ist keine wesentliche Be­ein­­trächt­­ig­­ung, sie muss geduldet werden.
• Bei einer durch weißes Mauerwerk und gemauerten Blumen­trögen gegliederten Fassade würde die Auf­stell­ung einer hölzernen Saunakabine auf der Terrasse einen störenden Fremd­körper darstellen; diese Änderung muss nicht geduldet werden.
• Die Entfernung von Fenstersprossen ist eine Änderung an allgemeinen Teilen der Liegen­schaft (Außenfenster gehören zur Fassade!); sie entspricht nicht der Übung des Verkehrs und auch keinem wichtigen Interesse des/der Wohn­ungs­eigen­tümer:in, sie muss nicht geduldet werden.