Änder­ung­en an und in der Eigen­­tums­­wohn­­ung

Alle Wohnungseigentümer müssen aufeinander Rück­sicht nehmen. Gerade in Bezug auf Veränderungen der Wohn­ung und der allgemeinen Teile der Liegenschaft zeigt sich das immer wieder.

Der Glaube, dass man mit seinem Eigentum frei umgehen kann, ohne andere fragen zu müssen, ist ein Irrglaube. Ge­rade wenn es sich nur um Miteigentum handelt – und Wohn­­ungs­­eigen­­tum ist ja eine Form des Miteigentums – sind manche Änderung nicht ohne Zu­stimm­ung der anderen Wohnungseigentümer erlaubt. 

Wollen Sie etwa eine SAT-Schüssel an der Fassade anbringen, dann müssen Sie darauf Rück­sicht nehmen, dass die übrigen Wohnungseigentümer ein Interesse am Erscheinungsbild des Hauses haben. Veränderungen benötigen daher oft die Zu­stimmung aller anderen Mit- und Wohnungseigentümer

Sie dürfen keine Änderungen an oder in Ihrer Wohnung durch­führen, wenn diese

  • Schutzwürdigen Interessen der anderen Eigentümer verletzen,
  • Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses bewirken,
  • Gefährdung der Sicherheit von Personen oder Sachen bewirken. 

Sollen bei der Änderung auch allgemeine Teile des Hauses in Anspruch genommen werden (zB die Fassade, der allgemeine Hausgarten), dann gibt es zusätzlich folgende Vor­aus­setz­ung­en:

  • Die Änderung muss der Übung des Verkehrs entsprechen
  • Einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen 

Das Gesetz erleichtert aber auch manche Veränderungen, die nachstehend genannten dienen jedenfalls einem schutzwürdigen Interesse:

  • Einbeziehung oder Einbau einer Wasserentnahmestelle oder eines Klosetts in das Innere des Wohn­ungs­eigen­tums­ob­jektes
  • Errichtung von Strom-, Gas-, Wasser- oder Fern­sprech­leit­ung­en, Beheizungsanlagen und ähn­liche Einrichtungen
  • Nach Stand der Technik notwendige Einrichtungen für Hör­funk- und Fernsehempfang sowie Multimediadienste (sofern kein Anschluss an bestehende Einrichtungen möglich ist) 

Grundsätzlich sollte man im Zweifelsfall so vorgehen:

Besteht auch nur die Möglichkeit der Beeinträchtigung schutz­­würdiger Interessen der anderen Wohn­ungs­eigen­tüm­er, dann sollten Sie die Zustimmung aller anderen Wohn­ungs­eigen­tüm­er oder die Genehmigung des Gerichtes einholen. 

Die Zustimmungserklärung der übrigen Wohn­ungs­eigen­tüm­er ist an keine Form­vor­schrift­en gebunden und kann auch stillschweigend erfolgen. Aus Beweisgründen ist es aber natürlich sinn­voll, die Zustimmung schriftlich einzuholen.

Die Adressen der Miteigentümer können Sie bei der Haus­ver­walt­ung erfragen. Diese ist zur Her­aus­gabe verpflichtet, sollten sich die einzelnen Miteigentümer nicht dagegen ausgesprochen haben.   

Sollten Sie Änderungen ohne Genehmigung durchführen, dann können die anderen Eigen­tüm­er die Rück­gängig­mach­ung, Beseitigung und Unterlassung derartiger Änderungen ge­richt­­lich durchsetzen. 

Gerichtliche Antragstellung

Wenn Ihnen nicht alle übrigen Wohnungseigentümer die Zu­stimmung zu beabsichtigten Ver­änder­ung­en erteilen, dann kann über einen Antrag beim Bezirksgericht (gegen die Mit­eigen­­tüm­er, die noch nicht zugestimmt haben) festgestellt werden, dass die übrigen Wohn­ungs­eigen­tümer die beabsichtigte Maßnahme zu dulden haben. 

Im Antrag an das Bezirksgericht sind die geplanten Änder­ung­en sowie die Einzelheiten ihrer Durch­führ­ung anzugeben. Darüber hinaus ist auszuführen, weshalb die übrigen Wohn­ungs­eigen­tüm­er die Arbeiten zu dulden haben. Dabei ist auf die oben beschriebenen Vor­aus­setz­ung­en (zB „es besteht keine Gefährdung“, „der Antragsteller hat ein wichtiges Interesse an der Änderung“) Bezug zu nehmen. 

Die Rechtsprechung zu Änderungen durch den Wohn­ungs­eigen­tümer ist einzelfallbezogen. Hier finden Sie einige Beispiele dazu: 

  • Die Widmungsänderung eines Wohn­ungs­eigen­tums­ob­jekt­es in ein Institut für Nuklear­medizin muss von den übrigen Wohnungseigentümern geduldet werden.
  • Entgegengesetzte Entscheidung: Die Umwidmung einer Wohnung in eine Augen­arzt­praxis muss nicht geduldet werden.
  • Ein Umbau eines Flachdaches (allgemeiner Teil des Hauses) in eine Terrasse (die nur ein ein­zel­ner Wohn­ungs­eigen­tüm­er für sich benützen möchte) muss nicht geduldet werden.
  • Der Durchbruch zwischen zwei übereinanderliegenden Wohnungen und die Errichtung einer Treppe, die die beiden Wohnungen nun verbindet, verletzen wichtige Inter­essen der übrigen Miteigentümer und brauchen nicht geduldet werden.
  • Die Widmungsänderung eines Geschäftsobjekts (Ver­kaufs­lokal) in ein Cafe-Espresso muss nicht geduldet werden.
  • Die Errichtung eines Gartenhäuschens auf der dem antragstellenden Wohn­ungs­eigen­tüm­er zur alleinigen Nutz­ung überlassenen Gartenfläche ist keine wesentliche Be­ein­­trächt­­ig­­ung, sie muss geduldet werden.
  • Bei einer durch weißes Mauerwerk und gemauerten Blumen­trögen gegliederten Fassade würde die Auf­stell­ung einer hölzernen Saunakabine auf der Terrasse einen störenden Fremd­körper darstellen; diese Änderung muss nicht geduldet werden.
  • Die Entfernung von Fenstersprossen ist eine Änderung an allgemeinen Teilen der Liegen­schaft (Außenfenster gehören zur Fassade!); sie entspricht nicht der Übung des Verkehrs und auch keinem wichtigen Interesse des Wohn­ungs­eigen­tümers, sie muss nicht geduldet werden.

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