Kaution

Für gewöhnlich wird der Vermieter von Ihnen bei Beginn des Mietverhältnisses die Zahl­ung einer Kaution verlangen. Die Kaution wird zur Absicherung von Schaden­er­satz­an­sprüch­en des Vermieters gegen den Mieter vereinbart. 

Das Gesetz sieht keine Höchstgrenze für die Kaution vor. Ihre Höhe nach richtet sich nach der Ver­ein­bar­ung zwischen Mieter und Vermieter. Üblich sind 3 Monatsmieten. Der Oberste Ge­richts­hof hat als generellen Richtwert für die höchstzulässige Kaution einen Wert von sechs Brutto­monats­mieten angesprochen. Bei außergewöhnlichem Sicherungsinteresse des Ver­mieters könnten hier im Einzelfall aber höhere Beträge zulässig sein.  

Welche Schäden werden von der Kaution abgezogen?

Die von Ihnen bezahlte Miete umfasst auch die gewöhnliche Abnutzung der Wohnung. Wenn Sie eine Wohnung viele Jahre bewohnen, dann wird diese nicht mehr neu aussehen. Das alleine berechtigt den Vermieter aber nicht zu Abzügen von der Kaution. 

Generell kann gesagt werden, dass der Vermieter bei längerer Mietdauer auch mit größeren Ab­nutzung­en der Wohnung zu rechnen hat. Er kann daher nur jene Schäden von der Kaution ab­zieh­en, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen. 

Hat der Vermieter eine gerechtfertigte Forderung gegen Sie, dann kann er diese von der Kau­ti­on abziehen. Dabei ist aber nicht der Neuwert der beschädigten Sache anzusetzen, sondern le­di­glich deren Zeitwert. 

Häufige Streitigkeiten ergeben sich im Zusammenhang mit dem Zustand der Wände:

Haben Sie den Mietvertrag nicht eigens mit dem Vermieter ausgehandelt, sondern ein vom Ver­mieter vorgelegtes Formular unterschrieben, dann ist eine unbegründete vertragliche Aus­mal­ver­pflicht­ung rechtswidrig und kann Ihnen der Neuanstrich der Wände nicht von der Kaution abgezogen werden. 

Sollten Sie die Farbe der Wände geändert haben, dann müssen Sie neu ausmalen, wenn die Farbe in ortsunüblicher Art und Weise geändert wurde. Dezente Farben müssen aber nicht über­strich­en werden. 

Haben Sie Bilder oder Regale an der Wand befestigt, dann werden sich Löcher in der Wand finden. Wenn diese nicht über das übliche Maß hinausgehen, dann kann Ihnen dafür nichts von der Kaution abgezogen werden. 

Wie wird die Kaution veranlagt?

Haben Sie die Kaution bar übergeben oder an den Vermieter überwiesen, dann muss dieser die Kaution auf einem Sparbuch zinsbringend veranlagen. Der Vermieter ist aber nicht zwing­end zur Veranlagung der Kaution auf einem Sparbuch verpflichtet. Er darf für die Kaution eine andere Art der Veranlagung wählen, wenn diese eine gleich gute Verzinsung und eine gleich hohe Sicherheit wie eine Spareinlage bietet und eine eindeutige Abgrenzung vom Ver­mögen des Vermieters ermöglicht. 

Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?

Der Vermieter muss Ihnen die Kaution samt Zinsen unverzüglich nach Ende des Mietvertrags zu­rück­zahlen. Das gilt aber dann nicht, wenn der Kautionsforderung berechtigte Forderungen des Vermieters gegenüberstehen. 

Bestehen Forderungen des Vermieters, dann kann er die Kaution in Höhe der Forderung ein­be­halt­en werden. Der übersteigende Betrag ist an Sie zurückzuzahlen. 

Wenn es zu Streitigkeiten über die Kaution kommt:

Behält der Vermieter die Kaution ohne Rechtfertigung ein, dann können Sie in Wien einen An­trag an die Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten auf Feststellung der Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrages stellen. Wir empfehlen aber zuvor die schriftliche Kon­takt­auf­nahme mit dem Vermieter. 

Tipps im Zusammenhang mit der Kaution:

Bei der Rückstellung von Kautionsbeträgen kommt es immer wieder zu Be­weis­schwierig­keit­en. Wir empfehlen daher bei Anmietung einer Wohnung Fotos vom Zustand bei Übergabe zu machen. So kann bewiesen werden, dass etwaige Schäden bereits von einem Vormieter stammen. 

Wichtig ist auch die Dokumentation der mit der Wohnung übergebenen Ein­richt­ungs­gegen­stände und Geräte. 

Wir empfehlen darüber hinaus die Anfertigung von Fotos bei Auszug, da der Vermieter oft direkt nach Ende des Mietverhältnisses mit Renovierungsmaßnahmen beginnt, wodurch der Zu­stand bei Übergabe kaum mehr festgestellt werden kann. Zu empfehlen ist daher die An­fertig­ung eines Übergabeprotokolls, in dem alle Schäden im Zeitpunkt der Übergabe doku­men­tiert werden. Lassen Sie das Übergabeprotokoll auch vom Vermieter oder der Haus­ver­walt­ung unterschreiben. Nehmen Sie zur Übergabe der Wohnung Zeugen mit!