Kaution

Für gewöhnlich werden die Vermieter:innen von Ihnen bei Beginn des Mietverhältnisses die Zahlung einer Kaution verlangen. Die Kaution wird zur Absicherung von Schadenersatzansprüchen der Vermieter:innen gegen die Mieter:innen vereinbart.

Das Gesetz sieht keine Höchstgrenze für die Kaution vor. Ihre Höhe nach richtet sich nach der Vereinbarung zwischen Mieter:in und Vermieter:in. Üblich sind 3 Monatsmieten. Der Oberste Gerichtshof hat als generellen Richtwert für die höchstzulässige Kaution einen Wert von sechs Bruttomonatsmieten angesprochen. Bei außergewöhnlichem Sicherungsinteresse der Vermieter:innen könnten hier im Einzelfall aber höhere Beträge zulässig sein.

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Welche Schäden werden von der Kaution abgezogen?

Die von Ihnen bezahlte Miete umfasst auch die gewöhnliche Abnutzung der Wohnung. Wenn Sie eine Wohnung viele Jahre bewohnen, dann wird diese nicht mehr neu aussehen. Das alleine berechtigt die Vermieter:innen aber nicht zu Abzügen von der Kaution.

Generell kann gesagt werden, dass die Vermieter:innen bei längerer Mietdauer auch mit größeren Abnutzungen der Wohnung zu rechnen haben. Sie können daher nur jene Schäden von der Kaution abziehen, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen.

Haben die Vermieter:innen eine gerechtfertigte Forderung gegen Sie, dann können sie diese von der Kaution abziehen. Dabei ist aber nicht der Neuwert der beschädigten Sache anzusetzen, sondern lediglich deren Zeitwert.

Häufige Streitigkeiten ergeben sich im Zusammenhang mit dem Zustand der Wände:

Haben Sie den Mietvertrag nicht eigens mit den Vermieter:innen ausgehandelt, sondern ein von den Vermieter:innen vorgelegtes Formular unterschrieben, dann ist eine unbegründete vertragliche Ausmalverpflichtung rechtswidrig und kann Ihnen der Neuanstrich der Wände nicht von der Kaution abgezogen werden.

Sollten Sie die Farbe der Wände geändert haben, dann müssen Sie neu ausmalen, wenn die Farbe in ortsunüblicher Art und Weise geändert wurde. Dezente Farben müssen aber nicht überstrichen werden.

Haben Sie Bilder oder Regale an der Wand befestigt, dann werden sich Löcher in der Wand finden. Wenn diese nicht über das übliche Maß hinausgehen, dann kann Ihnen dafür nichts von der Kaution abgezogen werden.

Wie wird die Kaution veranlagt?

Haben Sie die Kaution bar übergeben oder an die Vermieter:innen überwiesen, dann müssen diese die Kaution auf einem Sparbuch zinsbringend veranlagen. Die Vermieter:innen sind aber nicht zwingend zur Veranlagung der Kaution auf einem Sparbuch verpflichtet. Sie dürfen für die Kaution eine andere Art der Veranlagung wählen, wenn diese eine gleich gute Verzinsung und eine gleich hohe Sicherheit wie eine Spareinlage bietet und eine eindeutige Abgrenzung vom Vermögen der Vermieter:innen ermöglicht.

Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?

Die Vermieter:innen müssen Ihnen die Kaution samt Zinsen unverzüglich nach Ende des Mietvertrags zurückzahlen. Das gilt aber dann nicht, wenn der Kautionsforderung berechtigte Forderungen der Vermieter:innen gegenüberstehen.

Bestehen Forderungen der Vermieter:innen, dann kann die Kaution in Höhe der Forderung einbehalten werden. Der übersteigende Betrag ist an Sie zurückzuzahlen.

Wenn es zu Streitigkeiten über die Kaution kommt

Behält der Vermieter bzw. die Vermieterin die Kaution ohne Rechtfertigung ein, dann können Sie in Wien einen Antrag an die Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten auf Feststellung der Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrages stellen. Wir empfehlen aber zuvor die schriftliche Kontaktaufnahme mit den Vermieter:innen.

Tipps im Zusammenhang mit der Kaution

Bei der Rückstellung von Kautionsbeträgen kommt es immer wieder zu Beweisschwierigkeiten. Wir empfehlen daher bei Anmietung einer Wohnung Fotos vom Zustand bei Übergabe zu machen. So kann bewiesen werden, dass etwaige Schäden bereits von Vormieter:innen stammen.

Wichtig ist auch die Dokumentation der mit der Wohnung übergebenen Einrichtungsgegenstände und Geräte.

Wir empfehlen darüber hinaus die Anfertigung von Fotos bei Auszug, da die Vermieter:innen oft direkt nach Ende des Mietverhältnisses mit Renovierungsmaßnahmen beginnen, wodurch der Zustand bei Übergabe kaum mehr festgestellt werden kann. Zu empfehlen ist daher die Anfertigung eines Übergabeprotokolls, in dem alle Schäden im Zeitpunkt der Übergabe dokumentiert werden. Lassen Sie das Übergabeprotokoll auch von den Vermieter:innen oder der Hausverwaltung unterschreiben. Nehmen Sie zur Übergabe der Wohnung Zeugen mit!