Genossenschaftswohnungen mit Kaufoption (Mietkauf)

Gerade in den letzten Jahren sind Genossenschaftswohnungen häufig als „Mietkaufwohnungen“ angeboten worden.

Durch die Novelle des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) im Sommer 2019 kam es zu einer Änderung bei einigen Regelungen zum Kauf einer Genossenschaftswohnung. Für Mieter wurde eine Erweiterung der gesetzlichen Kaufoption geschaffen; es sind aber auch Einschränkungen bei der Vermietung und beim Weiterverkauf der erworbenen Wohnung vorgesehen.

Die Bezeichnung „Mietkauf“ ist so eigentlich nicht richtig und sie führt oft zu falschen Vorstellungen bei den Mietern. 

Generell ist ja mit Mietkauf gemeint, dass man eine gewisse Zeit lang Mieter einer Wohnung ist und diese Wohnung später (deshalb „nachträgliche Übertragung“ genannt) dann als Eigentumswohnung erwirbt

Das WGG sieht zwar eine derartige Möglichkeit (seit August 2019) nach frühestens 5 Jahren nach Erstbezug der Baulichkeit vor, bzw nach 5 Jahren Mietvertragsdauer.

Dieses gesetzliche Modell ist aber eher eine „Option auf Eigentum“, ohne ein „echtes“ Modell eines Mietkaufes zu sein.

Kein „echter“ Mietkauf!

Der Mietkauf wird ja in der Regel als eine Art Leasing verstanden, bei dem man mit den Leasingraten für eine Sache (zB Auto) schon einen Teil des Kaufpreises bezahlt und dann (einige Jahre später) nur mehr einen Restwert bezahlt um Eigentümer der Sache (zB Auto) zu werden.

Das gesetzliche Modell, bei dem ein Mieter einer Genossenschaftswohnung nach einer gewissen Zeit Eigentümer der von ihm gemieteten Wohnung werden kann, ist aber kein Leasing-Modell. Insbesondere sehen die gesetzlichen Vorschriften nicht vor, dass die Mietzinse, die man während der Mietzeit bezahlt hat, später beim Kaufpreis angerechnet werden. Die bezahlten Mietzinse sind also keine Teilzahlungen auf den Kaufpreis.

Die gemeinnützige Bauvereinigung (GBV) muss dem Mieter die von ihm bezahlten Mietzinse beim Kauf nicht anrechnen!

Empfehlung: Späteren Kaufpreis im Mietvertrag vereinbaren

Die gesetzlichen Bestimmungen sehen weder die Anrechnung der bezahlten Mietzinse noch die ausdrückliche Bekanntgabe des später zu bezahlenden Kaufpreises schon bei Mietvertragsabschluss vor.

Daher sollte man eine solche Wohnung besser nicht als „Mietkaufwohnung“ bezeichnen, sondern als geförderte Mietwohnung mit Kaufoption gemäß dem WGG.

Es ist äußerst problematisch, dass dem Mieter bei Abschluss und Unterzeichnung des Mietvertrages der später zu zahlende Preis für die Wohnung von der GBV nicht genannt werden muss. Man kann als Mieter den dann (z.B. in 10 Jahren) als Kaufpreis zu bezahlenden Betrag kaum vorhersehen und weiß nicht, auf welche Summe man hinsparen soll. Schließlich wird ja die GBV einen dann höchstmöglichen Preis erzielen wollen.

Anders verhält es sich nur, wenn ausdrücklich vertraglich etwas anderes vereinbart wird bzw wurde. Vereinbarungen, die von der Gesetzeslage abweichen und den Mieter begünstigen, sind ja zulässig und gültig.

Wann habe ich als Mieter eine Kaufoption?

1. Bei Mietverträgen, die ab dem 01.08.2019 geschlossen wurden und werden, bestehen die folgenden Voraussetzungen für die Eigentumsoption:

  • Das Gebäude wurde nicht im Baurecht errichtet (Wenn die Bauvereinigung nicht Eigentümerin des Grundstücks ist, gibt es kein Recht zum Kauf);
  • Seit dem Erstbezug der Baulichkeit sind nicht mehr als 30 Jahre vergangen;
  • Die Nutzfläche der Wohnung beträgt mehr als 40 m²;
  • Bei Abschluss des Mietvertrages war eine gewährte Wohnbau-Förderung aufrecht;
  • Der Mieter hat anlässlich der Anmietung einen Betrag von mehr als EUR 72,07 pro m² Nutzfläche bezahlt (Stand 01.04.2019; der Betrag bezieht sich bei Erstbezugs-Mietern auf Grund- und Baukosten, bei Folgemietern nur auf Grundkosten);
  • Der Mieter ist österreichischer Staatsbürger oder eine nach § 8 Abs 4 und 5 WGG gleichgestellte Person (zB EU-Bürger);

Wann kann die Eigentumsoption ausgeübt werden?

Eine Mieterin/ ein Mieter kann

  • ab dem Beginn des 6. Jahres bis zum Ablauf des 10.,
  • ab dem Beginn des 11. bis zum Ablauf des 15.
  • und dem Beginn des 16. bis zum Ablauf des 20. Jahres seines Mietverhältnisses

jeweils einen Antrag auf Übertragung des Eigentums und Legung eines Kauf-Angebots durch die GBV stellen.

Man hat also jetzt maximal drei Mal die Möglichkeit, den Kauf der Wohnung von der Bauvereinigung zu erzwingen, wenn die Voraussetzungen in diesen Zeiträumen vorliegen. Mietet man aber z.B. im 23. Jahr nach Errichtung des Hauses eine Wohnung an, dann kann man den Antrag nur einmal, vom 28. bis 30. Jahr nach Erstbezug stellen, und nur dann, wenn die Förderung bei Anmietung noch aufrecht war.

2. Was gilt für bisher abgeschlossene Mietverträge?

Für aufrechte Mietverhältnisse, also Mietverträge, die vor dem 01.08.2019 geschlossen wurden, gelten im Prinzip die alten – bis 1.8.2019 bestehenden - Regelungen zur Eigentumsübertragung weiter. Der Mieter – wenn er bei Anmietung einen entsprechend hohen Finanzierungsbeitrag bezahlt hat und wenn das Gebäude nicht im Baurecht errichtet wurde - kann daher zwischen dem 10. und dem 15. Jahr seiner Mietdauer einen Antrag auf Übertragung des Wohnungseigentums an die Genossenschaft stellen. Eine Mindestgröße der Wohnung gibt es nicht. Die Förderung muss bei Antragstellung des Mieters an die Genossenschaft noch aufrecht sein!

Zusätzlich besteht nunmehr die Möglichkeit der Antragstellung nach Ablauf des 15. bis zum Ablauf des 20. Jahres des Mietverhältnisses, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen ein gesetzlicher Anspruch auf Übereignung besteht oder bestanden hat, jedoch nur wenn die Förderung zu diesem Zeitpunkt noch aufrecht ist.

Beispiel

Herr Huber mietete ab 1. 12. 2003 eine geförderte Genossenschaftswohnung und bezahlt einen Finanzierungsbeitrag in der Höhe von 212,85 €/m². Es war eine Erstbezugswohnung. Herr Huber hatte zwischen dem 1. 12. 2013 und dem 30. 11. 2018 einen gesetzlichen Anspruch auf Übertragung in das Wohnungseigentum. Er hat aber keinen Antrag auf Übertragung in das Wohnungseigentum gestellt. Aufgrund der neuen Rechtslage kann er doch noch bis zum 30. 11. 2023 eine Kaufoption geltend machen, wenn die Förderung zum Zeitpunkt seiner Antragstellung noch aufrecht ist.

Eine Kaufoption schon nach fünf Jahren besteht bei Mietverträgen, die vor dem 01.08.2019 geschlossen wurden, nicht.

Neben den dargestellten gesetzlichen Möglichkeiten zur Kaufoption (bei Vorliegen der genannten Voraussetzungen) besteht weiterhin die Möglichkeit eines freiwilligen Verkaufs durch die Bauvereinigung/Genossenschaft, auch wenn die Voraussetzungen nicht (mehr) vorliegen.

Wie macht man seine Kaufoption geltend?

Wenn die Voraussetzungen vorliegen und der Mieter kaufen will, dann muss er den Antrag auf Übertragung der gemieteten Wohnung in sein Eigentum des Mieters an die Bauvereinigung richten. Ein einfacher Brief, ein E-Mail genügen. Die GBV muss binnen 3 Monaten schriftlich einen Fixpreis anbieten.

Wenn von der GBV kein fristgerechtes Angebot gelegt wird, so kann der Mieter bei Gericht einen Antrag auf Festsetzung des Preises stellen. Wenn die Bauvereinigung auch über Aufforderung des Gerichts binnen eines weiteren Monats keinen Fixpreis anbietet, dann hat das Gericht den Preis „auf der Grundlage des Verkehrswertes unter Berücksichtigung aller wertbildender Umstände im Zeitpunkt des Antrages des Mieters“ festzusetzen.

Wenn die GBV fristgerecht oder über Aufforderung des Gerichts einen Fixpreis bekannt gibt, und der Mieter zu dem Preis kaufen will, muss der Mieter binnen sechs Monaten schriftlich erklären, dass er das Angebot zu dem Preis annimmt sowie alle Verpflichtungen der GBV zu übernehmen. Wenn sich der Mieter diesen Preis zwar leisten will, er aber glaubt, dass der von der GBV verlangte Preis zu hoch ist, kann er versuchen den vereinbarten Preis über Antrag an die Schlichtungsstelle/Gericht herabsetzen zu lassen. Vorsicht: So ein Antrag („wegen offenkundiger Unangemessenheit“) hat nur Erfolg, wenn der von der GBV verlangte Preis höher ist, als der Preis frei finanziert errichteter vergleichbarer Objekte.

Wenn dem Mieter der von der GBV verlangte Preis jedenfalls zu hoch ist, dann sollte er das Angebot nicht annehmen. Wenn er meint, dass der von der GBV verlangte Preis höher ist, als der Preis frei finanziert errichteter vergleichbarer Objekte, dann kann er über Antrag an die Schlichtungsstelle/Gericht den angebotenen Preis herabsetzen lassen. Ist er erfolgreich und vermindert die Schlichtungsstelle/das Gericht den Preis, kann er es sich noch maximal bis 3 Monate nach Rechtskraft der Entscheidung überlegen, ob er die Wohnung zu dem von Schlichtungsstelle/Gericht festgesetzten Preis kaufen möchte.

Mietwohnung mit Kaufoption - Wie hoch darf der Kaufpreis sein?

Wenn im Mietvertrag – was die Regel ist – keine Vereinbarung über die Höhe des Kaufpreises getroffen wurde, dann sieht das Gesetz folgende Regelungen vor:

Ausgangsbasis für die Ermittlung des Fixpreises ist der Substanzwert unter Bedachtnahme auf den Verkehrswert. Das ist natürlich eine extrem unklare und schwammige Bestimmung. Wie „auf den Verkehrswert Bedacht zu nehmen“ ist, dafür gibt es keine näheren Anhaltspunkte.

Auch wenn die Bauvereinigung den Kaufpreis so „ermittelt“, ist dieser Betrag in der Regel natürlich nicht der Betrag, den man bar bezahlen muss.

Zur Ermittlung des Barkaufpreises ist erstens zu berücksichtigen, dass Mieter in der Regel ja schon Finanzierungsbeiträge bezahlt haben, die zum Kaufzeitpunkt aktuell natürlich noch etwas wert sind. Finanzierungsbeiträge werden ja pro Jahr nur um 1% abgewertet. Weiters ist zu beachten, dass Mieter beim Kauf meist die Darlehen/Kredite anteilig übernehmen, welche auf der Liegenschaft lasten.

Im Kaufvertrag ist also ein Fixpreis (= der berechnete Kaufpreis, der z.B. auch für die Grunderwerbsteuer relevant ist) zu vereinbaren, aber auch ein „Barkaufpreis“.

Beispiel zur Berechnung des Preises

Angenommen der Substanzwert, unter Bedachtnahme auf den Verkehrswert (= Fixpreis) beträgt € 185.000,- Das ist auch der Preis, der im Kaufvertrag als Kaufpreis auszuweisen ist. Zu bezahlen ist dieser Preis aber nicht in bar, ein (z.B. bei Mietbeginn) schon bezahlter Finanzierungsbeitrag ist ja anzurechnen und zwar in der Höhe, wie er jetzt zurückzuzahlen wäre.

Ist die Liegenschaft und damit anteilig auch die Wohnung noch mit einem Kredit belastet und soll/kann der Mieter beim Wohnungskauf den Kredit in seiner aktuellen Höhe übernehmen, wird auch der offene Kreditbetrag, der vom Käufer ja in den nächsten Jahren zurückzuzahlen ist, angerechnet.

Wenn die Höhe des zurückzuzahlenden Finanzierungsbeitrages z.B. € 40.000,- und des auf die Wohnung entfallende Kredits z.B. € 85.000,- betragen, wird der Kaufpreis von € 185.000,- wie folgt bezahlt:

  • € 40.000,- durch Finanzierungsbeitrag
  • € 85.000, durch Übernahme des Kredits
  • € 60.000,- in bar

Hier sieht man auch folgendes: Je mehr in den ersten 10 Jahren an Miete bezahlt wurde, desto mehr wurde der Kredit von der Bauvereinigung schon zurückbezahlt, desto niedriger ist der zum Kauftag aushaftende Kredit, desto höher ist der Anteil des Kaufpreises, der bar zu bezahlen ist. Ist die Wohnung nur mehr mit einem Kredit mit einer offenen Höhe von € 65.000,- belastet (weil mit einer höheren Miete mehr Kredit zurückgezahlt wurde) wird der Kaufpreis von € 185.000,- wie folgt bezahlt:

  • € 40.000,- durch Finanzierungsbeitrag
  • € 65.000, durch Übernahme des Kredits
  • € 80.000,- in bar

Wie schon einmal erwähnt: Eine Bekämpfung der Preisberechnung der Bauvereinigung mittels Antrag bei Schlichtungsstelle/Gericht ist möglich, aber Vorsicht: So ein Antrag ist nur wegen offenkundiger Unangemessenheit möglich und hat nur dann Erfolg, wenn der von der GBV verlangte Preis höher ist, als der Preis frei finanziert errichteter vergleichbarer Objekte.

Mietwohnungen mit Kaufoption - Verhinderung von Spekulation

Nach dem Kauf durch den bisherigen Mieter unterliegt die weitere Verwertung der Ge­nossenschafts-Wohnung bestimmten Beschränkungen.

1. Mietzinsobergrenze bei der Weitervermietung

Durch die Neuregelung der Kaufoption ab 1.8.2019 wurde auch eine Änderung bei der Vermietbarkeit gekaufter Genossenschaftswohnungen vorgenommen. Wenn man die gekaufte Wohnung nicht weiter selber nutzt, sondern sie vermietet, gilt für die ersten 15 Jahre ab Abschluss des Kaufvertrages das Mietrechtsgesetz zur Gänze.

Als Hauptmietzins, den man von seinem Mieter verlangen darf, ist maximal der Richtwert (für Wien derzeit 5,81 €/m²) zulässig (exklusive Betriebskosten). Zum Richtwert darf man aber keine weiteren Zuschläge mehr rechnen.

Wird die Wohnung befristet vermietet, dann ist der Richtwert um 25% zu reduzieren. Die im Mietrechtsgesetz genannten Betriebskosten darf man zusätzlich verlangen.

Was gilt für Käufer, die einen Antrag zum Kauf vor dem 01.08.2019 gestellt haben?

Wurde der Antrag auf Übertragung in das Wohnungseigentum bereits vor dem 01.08.2019 gestellt, dann kann die Wohnung bei anschließendem Erwerb frei vermietet werden. Mietzinsobergrenzen kommen hier nicht zur Anwendung.

Wird die Wohnung freiwillig von der Genossenschaft verkauft, dann kommt es auf den Zeitpunkt der Angebotslegung an. Wurde das Angebot von der Bauvereinigung vor dem 01.08.2019 gelegt, dann kommt die alte Rechtslage zur Anwendung. Wurde das Angebot danach gelegt, dann ist die Miete, die der Käufer der Wohnung bei einer Weitervermietung verlangen darf, so wie oben mit dem Richtwert beschränkt.

2. Einführung, bzw. Verlängerung der Spekulationsfrist beim Weiterverkauf

Der Gesetzgeber will verhindern, dass mit geförderten Wohnungen Spekulationsgewinne erzielt werden. Er hat daher erstmals 2016 eine neue Regelung geschaffen, die den Weiterverkauf erworbener Genossenschaftswohnungen für eine Dauer von 10 Jahren (Spekulationsfrist) erschwert.

Im Rahmen der WGG-Novelle 2019 wurde die Spekulationsfrist auf 15 Jahre ausgedehnt. Wurde durch den Mieter ein Antrag auf Übertragung in das Wohnungseigentum nach dem 01.08.2019 gestellt, dann kommt bei einem Kauf die neue Spekulationsfrist von 15 Jahren zur Anwendung. Wurde der Antrag vor diesem Datum gestellt, dann kommt die alte Spekulationsfrist von 10 Jahren zur Anwendung.

Die Regelung sieht vor, dass die Genossenschaft bei der Eigentumsübertragung an den Mieter, den Verkehrswert der Wohnung mitteilen muss. Veräußert der Käufer die Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist (10 bzw. 15 Jahre), muss er zusätzlich zum schon bezahlten Kaufpreis die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem tatsächlich von ihm geleistetem Kaufpreis an die Genossenschaft abführen.

Zur Absicherung dieses Anspruchs wird im Zuge der Eigentumsbegründung ein befristetes Vorkaufsrecht zu Gunsten der Genossenschaft im Grundbuch eingetragen. Eine Löschung des Vorkaufsrechtes vor Ablauf der Spekulationsfrist darf ohne Zustimmung der Genossenschaft nicht vorgenommen werden.

Das gilt aber nicht, wenn der ehemalige Mieter/Käufer die Wohnung während der Spekulationsfrist an den Ehegatten, den eingetragenen Partner, Verwandte in gerader Linie, einschließlich der Wahlkinder oder Geschwister, sowie den Lebensgefährten überträgt.

Beispiel bei Antrag vor dem 01.08.2019

Der Mieter kauft 12 Jahre nach Erstbezug seine Wohnung um € 170.000. Er hat bei Bezug einen Finanzierungsbeitrag bezahlt, der jetzt noch € 50.000 wert ist, er übernimmt einen Kredit der mit € 80.000 offen ist, also zahlt er € 40.000 bar. Im Vertrag wird vereinbart, dass der Verkehrswert der Wohnung jetzt € 206.000 beträgt, der Mieter die Wohnung also um € 36.000 unter dem Verkehrswert kaufen kann.

Wenn der Käufer binnen 10 Jahren weiterverkauft (egal zu welchem Preis), muss er der Genossenschaft noch € 36.000 nachbezahlen.

Beispiel bei Antrag nach dem 01.08.2019

Der Mieter kauft 19 Jahre nach Erstbezug seine Wohnung um € 170.000. Er hat bei Bezug einen Finanzierungsbeitrag bezahlt, der jetzt noch € 50.000 wert ist, er übernimmt einen Kredit der mit € 80.000 offen ist, also zahlt er € 40.000 bar. Im Vertrag wird vereinbart, dass der Verkehrswert der Wohnung jetzt € 206.000 beträgt, der Mieter die Wohnung also um € 36.000 unter dem Verkehrswert kaufen kann. Wenn der Käufer/ehemalige Mieter binnen 15 Jahren weiterverkauft (egal zu welchem Preis), muss er der Genossenschaft noch € 36.000 nachbezahlen.

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