Erhaltungspflicht des Vermieters bei Schäden (§3 MRG bzw. §14a WGG)

Nachfolgende Ausführungen gelten nur für Mietverhältnisse des Typ III (Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes) und für Genossenschaftswohnungen (Anwendungsbereich des WGG).

Der Vermieter ist verpflichtet, das Haus, die der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Anlagen und (eingeschränkt) auch die Mietgegenstände im ortsüblichen Standard zu erhalten. Diese Bestimmung ist zwingend und kann vertraglich nicht wirksam abgeändert werden.

Beispiele für die Erhaltungspflicht des Vermieters sind:

Reparaturen an allgemeinen Teilen des Hauses, wie Dach, Fassade, Außenfenster, Eingangstür, Stiegenhaus, Ver- und Entsorgungsleitungen, Rauchfänge, etc.
Reparaturen an Gemeinschaftsanlagen, wie Lift, Zentralheizung, Gegensprechanlage, Gemeinschaftswaschküche, Sauna.
Reparaturen im Mietgegenstand nur dann,
- wenn im Mietgegenstand ein ernster Schaden des Hauses vorliegt (z.B. Wasserrohrbruch, Mauerfeuchtigkeit, undichte Gasleitung, feuergefährliche Elektroleitungen), oder
- wenn erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner zu beseitigen sind (z.B. massiver Schimmelbefall).
Seit 1.1.2015 ist der Vermieter (auch bei vorher geschlossenen Verträgen!) in den Mietgegenständen auch zu Arbeiten verpflichtet, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses erforderlich sind.

Achtung

Diese gesetzlich zwingende Reparaturpflicht betreffend mitvermieteter Wärmebereitungsgeräte gilt auch bei Wohnungen Typ II, NICHT aber bei Wohnungen des Typ I (z.B. Einfamilienhäuser).
Neuerrichtungen oder Änderungen, die durch Verwaltungsvorschriften aufgetragen werden, z.B. der Anschluss an eine Wasserleitung oder an das Kanalnetz.
Installation von Wärmezählern oder Wärmeschutzmaßnahmen am Gebäude (Wärmeschutzfenster, wärmedämmende Fassade), wenn eine Kosten -Nutzen- Analyse positiv ist.

Speziell für Mieter von Genossenschaftswohnungen:

Seit einer Gesetzesänderung im Jahr 2016 haben Mieter von Genossenschaftswohnungen mehr Rechte:

Im Gegensatz zur früheren Rechtslage ist die gemeinnützige Bauvereinigung nun zur (fast) umfassenden Erhaltung der Wohnung verpflichtet. Alle Erhaltungsarbeiten in der Wohnung muss die Bauvereinigung durchführen, außer folgenden Arbeiten:

der Ersatz von Beleuchtungsmitteln,
die Erhaltung von Malerei und Tapeten und
Bagatellreparaturen

Bagatellreparaturen sind die typischerweise von einem durchschnittlichen Mieter selbst – ohne Beiziehung von Fachleuten/Professionisten – durchführbaren Reparaturen an ihm zugänglichen Ausstattungen in der Wohnung. Bsp: Ersetzen eines kaputten Brauseschlauchs, Austausch eines defekten Duschkopfes oder einer Dichtung an einem Wasserhahn.

Keine Bagatellreparaturen sind zB die fachgerechte Erneuerung von elastischen Fugen (Silikonfugen) oder Reparaturarbeiten an Strom-, Wasser- und Gasleitungen oder an einer Heiztherme; das muss zur Gänze die Genossenschaft erledigen. Diese Arbeiten können typischerweise ja nicht von einem durchschnittlichen Mieter selbst fachgerecht durchgeführt werden.

Was ist sonst noch bei dem Thema wichtig?

Auch wenn die Schäden vom Mieter verschuldet wurden (er hat zB das Fenster im Stiegenhaus aus Unachtsamkeit zerstört) muss der Vermieter reparieren! Allenfalls kann er sich die Reparaturkosten beim Mieter (oder bei dessen Haushaltsversicherung) im Wege des Schadenersatzes wieder holen.

Die aufgezählten Erhaltungspflichten können nicht auf die Mieter überwälzt werden. Derartige Vereinbarungen in Mietverträgen kommen zwar öfters vor, sind aber nichtig.

Sollte der Vermieter einfach untätig bleiben oder sich weigern die notwendigen Erhaltungsarbeiten durchzuführen, so kann ein Antrag bei der Schlichtungsstelle (in Wien MA 50) eingebracht werden.

Zudem kann ein vorhandener Mangel bei der Baupolizei angezeigt werden, die einen Bauauftrag erteilen muss, wenn der Zustand des Hauses vom baubehördlich bewilligten Zustand abweicht.