Genossenschaftswohnungen: Reduzierte Mieten, gemeinnützige Bauträger

Das Hauptmerkmal einer Genossenschaftswohnung ist, dass sie von einer gemeinnützigen Bauvereinigung (GBV) vermietet wird. Daher ist die Miete meistens niedriger als für eine vergleichbare Wohnung auf dem freien Markt. Nur wenn eine Immobilienfirma auch wirklich gemeinnützig arbeitet, wird ihr der Status einer GBV hochoffiziell von der Landesregierung zuerkannt. „GBV“ ist also auch eine Art Gütesiegel.

Die Vorteile

  • Keine Provision, in der Regel auch keine Kaution
  • Billigere Miete
  • Unbefristeter Mietvertrag

Die Nachteile

  • Die meisten Neubauprojekte liegen außerhalb des Gürtels. Ausnahmen sind der Nordbahnhof im 2. und Eurogate im 3. Bezirk
  • Beim Einzug wird ein Finanzierungsbeitrag (=Bau- und Grundkostenbeitrag) fällig

Was ist eine Genossenschaftswohnung?

Die meisten Genossenschaftswohnungen sind eigentlich keine! Erst einmal: Eine Genossenschaft ist eine Gemeinnützige Bauvereinigung (GBV). Aber nicht jede Gemeinnützige Bauvereinigung ist auch eine Genossenschaft – sie kann auch als GesmbH oder Aktiengesellschaft organisiert sein. Trotzdem hat sich für alle Wohnungen von GBV der Begriff „Genossenschaftswohnung“ durchgesetzt. Also verwenden wir ihn hier auch so, obwohl das in dieser Verallgemeinerung rechtlich eigentlich nicht stimmt.

TIPP

Alles, was du zu einem Miet­verhältnis mit einer Gemein­nützigen Bau­vereinigung wissen musst, findest du in unserer Infobroschüre „Wohn­recht für Mieter von Ge­nossen­schafts­wohnungen“.

Stadt Wien

Die Vergabe­richtlinien der Wohn­beratung Wien findest du hier.


Wie du eine Genossen­schafts­wohnung findest

Wenn du eine Genossenschaftswohnung suchst, hast du drei Anlaufstellen:

1. Wohnberatung Wien

  • Guglgasse 7–9/Ecke Paragonstraße, 1030 Wien (U-Station Gasometer)
  • Telefon und Terminvereinbarung: 24 111, Montag bis Freitag: 7.00–20.00 Uhr
  • Öffnungszeiten: Montag, Dienstag, Donnerstag und Freitag: 08.00–19.00 Uhr, Mittwoch: 08.00–12.00 Uhr

2. Die jeweiligen Gemeinnützigen Bauvereinigungen
Du kannst dich auch direkt bei einer GBV anmelden. Alle Bauträger und Kontaktinformationen findest du unter www.gbv.at

3. Private Inserate
MieterInnen von Genossenschaftswohnungen haben manchmal das Recht, einen Nachmieter
vorzuschlagen, wenn sie selbst ausziehen, und bieten deshalb ihre Wohnung in privaten Inseraten
an. Aber Vorsicht: Manchmal werden dabei illegale Ablösen verlangt! Welche Ablösen ok sind
und auf welche du dich nicht einlassen musst, findest du in unserer „Wohnrecht für
Mieter von Genossenschaftswohnungen“.

Der Finanzierungsbeitrag

Gemeinnützige Bauvereinigungen legen einen Teil der Kosten für Grund und Bau der Immobilie auf
ihre MieterInnen um – über den Finanzierungsbeitrag Derzeit beträgt er in Wien 12,5% der Baukosten plus meistens 100% der Grundkosten. Diese Summe wird anteilsmäßig, entweder nach Nutzfläche oder Nutzwert, auf alle MieterInnen des Gebäudes verteilt. Dein persönlicher Finanzierungsbeitrag richtet sich also immer auch nach der Größe deiner Wohnung. Außerdem reduziert er sich um 1% pro Jahr, in dem die Immobilie vermietet ist. Bei gebrauchten Genossenschaftswohnungen ist der Finanzierungsbeitrag demnach niedriger als bei Erstbezug. Fällig wird er entweder, wenn du den Mietervertrag für die Genossenschaftswohnung unterschreibst oder erst dann, wenn du einziehst.


Beispiel

Eine GBV errichtet in Wien eine Immobilie mit 136 Mietwohnungen und einer Gesamtnutzfläche von 12.778 m². Die Summe der Nutzwerte aller Wohnungen beträgt z. B. 13.250. Die Grundkosten belaufen sich auf € 3,1 Millionen, die Baukosten auf € 20 Millionen. Die Summe aus den Grundkosten und 12,5% der Baukosten (€ 2,5 Mio.) wird auf die MieterInnen umgelegt: € 5,6 Millionen.

Bei einer Verteilung nach der Nutzfläche sind das für den  einzelnen Mieter € 438,25 pro m². Für eine 30m²-Wohnnung hättest du also einen Finanzierungsbeitrag von € 13.147,50. Bei einer Verteilung nach den Nutzwerten (NW) sind das für den einzelnen Mieter € 422,64 pro Nutzwert. Für eine 30m²-Wohnnung, die mit z. B. 32 NW bewertet wurde, hättest du also einen Finanzierungsbeitrag von € 13.524,48.

Auf den ersten Blick ist das natürlich eine riesige, unleistbare Summe. Deshalb gibt es über die MA 50 speziell für Finanzierungsbeiträge entwickelte Kredite, sogenannte Eigenmittelersatzdarlehen.

Für dich sehr interessant könnten auch die Smart-Wohnungen sein. Bei diesen besonders geförderten Bauprojekten ist der Finanzierungsbeitrag auf € 60 pro m² begrenzt. Die entstehenden Wohnungen sind speziell auf die Bedürfnisse von Singles, Alleinerziehenden und Jungfamilien zugeschnitten.

Ob besonders gefördert oder normal – der Finanzierungsbeitrag ist eigentlich nichts anderes
als eine Mietzinsvorauszahlung: Ohne Finanzierungsbeitrag würden die Grund- und Baukosten n die Mieten miteingerechnet. Mit Finanzierungsbeitrag hast du deinen Anteil an der Herstellung des Gebäudes schon im Voraus geleistet, was die Monatsmieten reduziert. Außerdem bekommst du einen Teil des Beitrags wieder zurück, wenn du ausziehst.

Rückzahlung des Finanzierungsbeitrags

Vom Finanzierungsbeitrag wird pro Jahr, in dem du die Wohnung gemietet hast, 1 % als „Verwohnung“ abgezogen. Ziehst du z. B.nach fünf Jahren wieder aus, bekommst du den Finanzierungsbeitrag minus 5 % zurückbezahlt. Gerechnet wird das immer vom Erstbezugsdatum weg. Diese Summe muss dir die GBV innerhalb von 8 Wochen nach deinem Auszug überweisen. Dein Nachmieter bezahlt dann nur noch die Summe, die du von der GBV zurückbekommen hast.

Beispiel

Von den beim Erstbezug bezahlten € 13.147,50 Finanzierungsbeitrag aus dem vorangegangenen Beispiel würdest du nach fünf Jahren € 12.490,12 zurückbekommen. Damit hättest du für die 30m²-Wohnung zusätzlich zur Miete gerade einmal € 4,38 pro m² im Jahr bezahlt. Das sind im Monat nur 36,5 Cent/m².

In privaten Inseraten wird der Finanzierungsbeitrag oft „Genossenschaftsanteil“ genannt. Das ist aber in vielen Fällen falsch: Einen Genossenschaftsanteil (meist in der Höhe von € 100–200, unabhängig von der Wohnungsgröße) gibt es nur bei GBV, die echte Genossenschaften sind – als Beitrittsgebühr zur Genossenschaft. Der Finanzierungsbeitrag kommt hier meistens noch dazu. Ist die GBV eine GmbH oder eine Aktiengesellschaft, muss nur der Finanzierungsbeitrag bezahlt werden.

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