Genossenschaftswohnungen
Eine Genossenschaftswohnung ist eine Wohnung, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung (GBV) vermietet wird. Deshalb ist die Miete meist günstiger als am freien Wohnungsmarkt.
Eine GBV bekommt ihren gemeinnützigen Status offiziell von der Landesregierung. Dieser Status ist so etwas wie ein Qualitätsmerkmal.
Wichtig: Im Alltag spricht man oft von „Genossenschaftswohnungen“. Genau genommen ist das aber nicht ganz korrekt:
- Eine GBV kann eine Genossenschaft sein, muss es aber nicht.
- Sie kann auch als GmbH oder Aktiengesellschaft organisiert sein.
Der Begriff „Genossenschaftswohnung“ hat sich trotzdem für alle Wohnungen von GBVs eingebürgert.
Vorteile einer Genossenschaftswohnung
Wenn du in einer GBV-Wohnung wohnst, hast du meist diese Vorteile:
- Keine Provision und in der Regel auch keine Kaution
- Günstigere Miete als am privaten Wohnungsmarkt
- Meist ein unbefristeter Mietvertrag
Nachteile einer Genossenschaftswohnung
Es gibt auch einige Punkte, die du beachten solltest:
- Viele Neubauprojekte liegen eher außerhalb des Stadtzentrums
(Ausnahmen in Wien sind z. B. Nordbahnhof im 2. Bezirk und Eurogate im 3. Bezirk) - Beim Einzug musst du einen Finanzierungsbeitrag zahlen (siehe unten)
Wie findest du eine Genossenschaftswohnung?
Du hast drei Möglichkeiten:
1. Wohnberatung Wien
Website: wohnberatung-wien.at
Adresse: Guglgasse 7–9/Ecke Paragonstraße 4, 1030 Wien (U3 Gasometer)
Telefon: +43 1 24 111 (Mo–Fr 7:00–20:00 Uhr)
Persönliche Beratung nur mit Termin:
- Mo–Do: 8:00–16:00 Uhr
- Fr: 8:00–14:00 Uhr
Wichtig: Wohnungsanträge per E-Mail werden nicht mehr bearbeitet. Nutze das Online-Formular auf der Website.
2. Direkte Anmeldung bei einer GBV
Du kannst dich auch direkt bei einer gemeinnützigen Bauvereinigung bewerben.
Alle Anbieter findest du unter: www.gbv.at
3. Private Inserate
Der Finanzierungsbeitrag – was ist das?
Beim Einzug musst du meist einen Finanzierungsbeitrag zahlen. Das ist ein Beitrag zu den Bau- und Grundstückskosten der Wohnanlage.
In Wien gilt grob:
- ca. 12,5 % der Baukosten
- meist 100 % der Grundkosten
Dieser Betrag wird auf alle Wohnungen verteilt – je nach:
- Wohnungsgröße oder
- Nutzwert (Bewertungssystem der Wohnung)
Wichtig für dich:
- Je größer die Wohnung, desto höher der Finanzierungsbeitrag
- Bei älteren Wohnungen ist er meist niedriger
- Er sinkt jedes Jahr um 1 %
- Du zahlst ihn entweder bei Vertragsunterzeichnung oder beim Einzug
Manche Mieter:innen suchen selbst Nachmieter:innen und inserieren die Wohnung privat.
Achtung:
- Dabei kann es zu illegalen Ablösen kommen.
- Nicht jede verlangte Zahlung ist erlaubt.
Welche Ablösen zulässig sind, erfährst du in der AK-Broschüre zu Genossenschaftswohnungen.
Beispiel zur Berechnung
Eine Wohnanlage mit:
- 136 Wohnungen
- Baukosten: 20 Mio. €
- Grundkosten: 3,1 Mio. €
- plus 12,5 % der Baukosten (= 2,5 Mio. €)
Gesamt werden also 5,6 Mio. € aufgeteilt.
Ergebnis:
- bei Verteilung nach Fläche: ca. 438,25 € pro m²
- für eine 30 m² Wohnung: 13.147,50 €
oder
- bei Verteilung nach Nutzwert: ca. 422,64 € pro Nutzwert
- für eine 30 m² Wohnung (z. B. 32 Nutzwerte): 13.524,48 €
Wichtig: Das ist keine „verlorene Zahlung“
Der Finanzierungsbeitrag wirkt auf den ersten Blick sehr hoch. Wichtig ist aber:
- Er ist eine Art Mietvorauszahlung
- Dadurch sind die monatlichen Mieten niedriger
- Du bekommst einen Teil beim Auszug zurück
Außerdem gibt es Unterstützung:
- Über die MA 50 gibt es spezielle Kredite (Eigenmittelersatzdarlehen)
Smart-Wohnungen
Bei besonders geförderten Projekten (Smart-Wohnungen) gilt:
- Der Finanzierungsbeitrag ist auf 60 € pro m² begrenzt
- Diese Wohnungen sind besonders für
Singles, Alleinerziehende und junge Familien
Rückzahlung des Finanzierungsbeitrags
Wenn du ausziehst, bekommst du den Finanzierungsbeitrag zurück – aber nicht vollständig:
- Pro Jahr Wohnzeit werden 1 % abgezogen
- Das nennt sich „Verwohnung“
- Berechnet wird ab dem Erstbezug
Wichtig:
- Die GBV muss dir den Betrag innerhalb von 8 Wochen nach dem Auszug zurückzahlen
- Dein:e Nachmieter:in zahlt dann nur den bereits verminderten Betrag
Beispiel zur Rückzahlung
Du hast beim Einzug 13.147,50 € gezahlt.
Nach 5 Jahren:
- 5 % Abzug
- Rückzahlung: 12.490,12 €
Das bedeutet:
Du hast effektiv nur sehr geringe laufende Zusatzkosten zur Miete gehabt.
Achtung bei „Genossenschaftsanteilen“ in Inseraten
In privaten Anzeigen wird der Finanzierungsbeitrag oft als „Genossenschaftsanteil“ bezeichnet. Das ist nicht immer korrekt:
- Echter Genossenschaftsanteil (ca. 100–200 €) gibt es nur bei echten Genossenschaften als Mitgliedsbeitrag
- Der Finanzierungsbeitrag kommt zusätzlich dazu
- Bei GBVs als GmbH oder AG gibt es nur den Finanzierungsbeitrag, keinen Genossenschaftsanteil
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