Laufende Kosten bei Eigen­tums­wohnungen

Die von den Wohnungseigentümer:innen zu tragenden Auf­wend­ungen unterscheiden sich wesentlich von jenen, die den Mieter:innen nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) vorgeschrieben werden.

Letztlich müssen Sie als Wohnungseigentümer:in alle Kosten tragen, die im Zusammenhang mit der Nutzung und Be­wirt­schaft­ung der Liegenschaft entstehen. So müssen Wohn­ungs­­eigen­tüm­er:innen etwa Kosten für Erhaltungs- und Ver­besser­ungs­maß­­nahmen, Reparaturrücklagen und sonstige Re­pa­ra­tur­bei­träge bezahlen, die dem/der Mieter:in nicht extra vorgeschrieben werden können.

Folgende Kosten sind von den Wohnungseigentümer:innen zu tragen:

• Betriebskosten und sonstige Bewirtschaftungskosten
• Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen
• Verwaltungskosten
• Kosten von Erhaltungsarbeiten
• Beiträge zur Rücklage
• Annuitäten für Darlehen 

Auch die Aufteilung der Kosten unter den Wohn­ungs­eigen­tümer:innen unterscheidet sich von jener des Mietrechts. Mieter:innen werden die Kosten für gewöhnlich anteilig nach der Nutzfläche der Wohnung vorgeschrieben; der von den Wohn­ungs­eigen­tümern zu tragende Anteil an den Ge­samt­kosten richtet sich aber nach dem Verhältnis der Eigentumsanteile, das sich wiederum nach dem Nutzwert richtet. Der Nutz­wert­schlüssel geht von der Fläche einer Wohnung aus, berück­sichtigt aber werterhöhende und wertmindernde Um­stände. 

Hier können Sie Informationen über die Möglichkeit eines abweichenden Auf­teil­ungs­schlüssels entnehmen. 

Betriebskosten

Werden Ihnen als Wohnungseigentümer:in „Betriebskosten“ verrechnet, dann müssen Sie sich be­wusst sein, dass es sich dabei um einen Begriff aus dem Mietrechtsgesetz (MRG) handelt, den es im Wohnungseigentumsgesetz gar nicht gibt. Dort spricht man eigentlich von „Auf­wend­ung­en“ für die Liegen­schaft. Weil der Begriff „Betriebskosten“ gebräuchlich ist, wird er in der Praxis auch bei Eigentumswohnungen verwendet. Was von Hausverwaltungen unter diesem Begriff verrechnet wird, ist aber nicht immer einheitlich. Manche Verwaltungen rechnen unter dem Titel „Betriebskosten“ auch Kleinreparaturen und andere Kosten (etwa Rechts­an­walts­kosten, Bankspesen etc.) ab.

Das ist bei einer Abrechnung über Eigentumswohnungen nicht rechtswidrig, wenn diese Kosten tatsächlich entstanden sind.

Gemeinschaftsanlagen

Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen müssen Sie dann zu bezahlen, wenn eine Anlage (z.B. Aufzug) von allen Wohn­ungs­eigen­tümer:innen genutzt werden kann. Ob Sie eine solche Anlage auch tatsächlich benutzen, hat keinen Einfluss auf die Verrechenbarkeit.

Verwalterkosten

Die Höhe der Verwalterkosten richtet sich nach dem Ver­walter­ver­trag. Wird die Verwaltung von einem/einer gewerblichen Immobilienverwalter:in übernommen, dann gibt es keine Grenze für die Höhe des Verwalterhonorars; es kann frei vereinbart werden. Wird die Verwaltung von einer gemeinnützigen Bauvereinigung übernommen, dann richtet sich die Obergrenze nach der Entgeltrichtlinienverordnung.

Nach der Entgeltrichtlinienverordnung können höchstens folgende Sätze verlangt werden (Stand 01.04.2023):

• pro Eigentumswohnung € 331,68
• pro Geschäftslokal zumindest € 331,68
• pro Garagenplatz € 165,84
• pro Abstellplatz € 66,34

Dazugerechnet wird dann noch die Umsatzsteuer.

Erhaltungsmaßnahmen

Kosten von Erhaltungsmaßnahmen umfassen haupt­säch­lich Arbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Dies be­trifft etwa die Reparatur von defekten Fenstern. Darüber hin­aus sind davon auch Arbeiten an einzelnen Wohnungen um­fasst, sofern diese der Behebung von ernsten Schäden des Hauses dienen. Ist eine Reparatur einer Gemeinschaftsanlage nicht mehr wirtschaftlich, dann ist auch die Erneuerung als Er­halt­ung zu verstehen.

Rücklage

Wurde seitens des/der Verwalter:in eine ausreichende Rücklage eingehoben, dann sollte diese die Kosten der Er­halt­ungs­ar­beit­en decken. Wurde eine zu geringe Rücklage eingehoben, dann sind die Kosten von den Wohnungseigentümer:innen per Ein­malzahlung zu tragen. 

Die Rücklage wird auch oft als Reparaturreserve bezeichnet und dient der Vorsorge für zukünftige Aufwendungen. Die Einhebung der Rücklage ist gesetzlich verpflichtend. Solange es keinen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer:innen gibt, bestimmt der/die Verwalter:in die Höhe des eingehobenen Beitrags zur Rücklage.

Ab 1. Juli 2022 muss die eingehobene Rücklage mindestens EUR 0,90 pro Quadratmeter Gesamtnutzfläche der Liegenschaft (Nutzfläche aller Wohnungseigentumsobjekte) betragen. Die Wohnungseigentümer:innen haben diese nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu bezahlen.

Ein Unterschreiten dieser Beiträge ist nur dann zulässig, wenn ein Gesamtbetrag in dieser Höhe zur Bildung einer angemessenen Rücklage nicht erforderlich ist.

Dies kann dann der Fall sein, wenn die bereits vorhandene Rücklage ein besonderes Ausmaß aufweist, wenn ein Gebäude erst vor kurzem neu errichtet oder durchgreifend saniert wurde oder wenn bei einer Reihen- oder Einzelhausanlage die Wohnungseigentümer:innen (anstelle der Eigentümergemeinschaft) die Erhaltungspflichten vertraglich übernommen haben.

Annuitäten

Unter Annuitäten versteht man Zahlungen zur Rückzahlung (Tilgung und Verzinsung) eines Kredits. Kredite werden oft in der Bauphase zur Errichtung einer Anlage aufgenommen und in der Folge von der Eigentümergemeinschaft übernommen.  

Die in einer Abrechnungsperiode entstandenen Kosten (Auf­wendungen für die Liegenschaft) werden Ihnen innerhalb von sechs Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode in Form einer Jahresabrechnung übermittelt.