Verbotene Ablösen

In den Medien ist oft von verbotenen Ablösen zu hören. Wir werden Ihnen im Folgenden darstellen, unter welchen Voraussetzungen Ablösen erlaubt und wann Ablösezahlungen verboten sind.

Das Problem der verbotenen Ablösen zeigt sich bei Mietverträgen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) und im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) immer wieder.

Da das Verbot von Ablösezahlungen eine Umgehung der höchstzulässigen Miete verhindern soll, sind Mietverhältnisse im Voll- und Teilausnahmebereich des MRG in der Regel nicht betroffen.

Ratgeber

Musterbriefe

Wann ist eine Ablöse verboten?

Verboten ist eine Ablöse dann, wenn sie nur für die Überlassung der Wohnung bezahlt wird. Das ist dann der Fall, wenn der Zahlung überhaupt keine oder keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht.

Erhalten Sie neben der Anmietung der Wohnung zusätzlich auch Sachen übergeben, müssen Sie überprüfen, ob der Zeitwert jener Sachen, für die die Ablöse gezahlt wird, dem Wert der gezahlten Ablöse entsprechen.

Leisten Sie eine Ablöse an Ihre Vormieter:innen, dann handelt es sich genau betrachtet um einen Kauf.

Den Vermieter:innen können nur jene Investitionen abgelöst werden, die sie den Vormieter:innen nach § 10 MRG selbst abgelöst haben. Für eigene Investitionen der Vermieter:innen kann keine Ablöse verlangt werden. Haben die Vermieter:innen Investitionen abgelöst, die beim zulässigen Mietzins zu berücksichtigen sind, dann können diese nur im Rahmen einer Ablöse oder im Rahmen der Miete berücksichtigt werden. Für abgelöste Investitionen gebührt kein höherer Mietzins.

Im Bereich des WGG steht den Vermieter:innen jedenfalls keine Ablöse zu.

Oft übersteigt die Höhe der Ablöse den Wert der abgelösten Investitionen und Möbel. In einem solchen Fall liegt eine verbotene Ablöse in der Höhe vor, die über den Wert der abgelösten Investitionen und Möbel hinausgeht.

Beispiel: Eine Mieterin bezahlt im Zusammenhang mit der Anmietung einer Genossenschaftswohnung an den Vormieter € 24.500,– Ablöse für eine Sonderausstattung im Badezimmer und eine Einbauküche. Der aktuelle Wert dieser Investitionen/ Möbel beträgt aber nur € 13.400,–. Der Unterschiedsbetrag zwischen dem bezahlten Betrag und dem vorhandenen Wert stellt eine verbotene Ablöse dar, im Beispiel also € 11.100,–.

Haben Sie eine verbotene Ablöse geleistet, dann können Sie diese später auf Ihren Nachmieter nicht überwälzen, da es sich bei der Überwälzung wieder um eine verbotene Ablöse handeln würde.

Tipps

Folgendes Muster unterstützt Sie bei der Vereinbarung einer Ablöse:

Schließen Sie Vereinbarungen über Ablösezahlungen ausschließlich schriftlich.
Lassen Sie sich die Übergabe der Ablöse bestätigen.
Machen Sie Fotos von den abgelösten Investitionen und Gegenständen bei der Übergabe.
Lassen Sie die abgelösten Investitionen und Möbel schätzen.
Lassen Sie sich Belege für die von Vermieter:innen getätigten Investitionen geben.
Leisten Sie keine Zahlungen, bevor Sie Gewissheit darüber haben, dass die Vermieter:innen Sie als Mieter:in akzeptieren oder die Vormieter:innen ein echtes Weitergaberecht haben. Am besten zahlen Sie Beträge erst bei Schlüssel- und Wohnungsübergabe.

Wie können Sie eine verbotene Ablöse zurückverlangen?

Verbotene Ablösen können innerhalb von zehn Jahren ab deren Zahlung bei der Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten zurückverlangt werden. Die Rückforderung sollte sich gegen die Vormieter:innen bzw. Vermieter:innen und den Übernehmer:innen der Ablöse richten.

Unter Umständen besteht die Möglichkeit einer Rückforderung verbotener Ablösen gegen die Immobilienmakler:innen, wenn diese Sie nicht vor unzulässigen Geldforderungen bewahrt und dadurch ihre Sorgfaltspflichten verletzt haben. Dieser Anspruch ist dann aber ein Schadenersatzanspruch, der jedoch nicht vor der Schlichtungsstelle durchgesetzt werden kann. Dafür sind ausschließlich die Gerichte zuständig.