Verbotene Ablösen

In den Medien ist oft von verbotenen Ablösen zu hören. Wir werden Ihnen im Folgend­en darstellen, unter welch­en Voraussetzungen Ablösen erlaubt und wann Ab­löse­zahl­ung­en verboten sind.

Das Problem der verbotenen Ablösen zeigt sich bei Miet­ver­trägen im Voll­an­wend­ungs­be­reich des Miet­rechts­ge­setzes (MRG) und im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) immer wieder. Da das Verbot von Ablösezahlungen eine Umgehung der höchst­zu­lässig­en Miete verhindern soll, sind Mietverhältnisse im Voll- und Teil­aus­nahme­be­reich des MRG in der Regel nicht betroffen.  

Verboten ist eine Ablöse dann, wenn sie nur für die Über­lass­ung der Wohnung bezahlt wird. Das ist dann der Fall, wenn der Zahlung überhaupt keine oder keine gleichwertige Gegen­­leist­­ung gegenübersteht.  

Erhalten Sie neben der Anmietung der Wohnung zusätzlich auch Sachen übergeben, müssen Sie überprüfen, ob der Zeit­wert jener Sachen, für die die Ablöse gezahlt wird, dem Wert der ge­zahlt­en Ablöse entsprechen. 

Leisten Sie eine Ablöse an Ihren Vormieter, dann handelt es sich genau betrachtet um einen Kauf. 

Dem Vermieter können nur jene Investitionen abgelöst wer­den, die er einem Vormieter nach § 10 MRG selbst ab­ge­löst hat. Für eigene Investitionen des Vermieters kann keine Ab­löse ver­langt werden. Hat der Vermieter Investitionen ab­ge­löst, die beim zulässigen Mietzins zu be­rück­sicht­igen sind, dann können diese nur im Rahmen einer Ablöse oder im Rahmen der Miete berücksichtigt werden. Für abgelöste In­vest­i­ti­on­en gebührt kein höherer Mietzins. 

Im Bereich des WGG steht dem Vermieter jedenfalls keine Ab­löse zu. 

Oft übersteigt die Höhe der Ablöse den Wert der ab­ge­löst­en Investitionen und Möbel. In einem solchen Fall liegt eine verbotene Ablöse in der Höhe vor, die über den Wert der abgelösten Investitionen und Möbel hin­aus­geht

Beispiel: Ein Mieter bezahlt im Zusammenhang mit der An­miet­ung einer Ge­nossen­schafts­wohn­ung an den Vormieter € 24.500,– Ablöse für eine Sonderausstattung im Badezimmer und eine Einbauküche. Der aktuelle Wert dieser In­vest­i­ti­on­en/ Möbel beträgt aber nur € 13.400,–. Der Unter­schieds­be­trag zwischen dem bezahlten Betrag und dem vorhandenen Wert stellt eine verbotene Ablöse dar, im Beispiel also € 11.100,–. 

Haben Sie eine verbotene Ablöse geleistet, dann können Sie diese später auf Ihren Nach­mieter nicht überwälzen, da es sich bei der Überwälzung wieder um eine verbotene Ablöse handeln würde. 

Tipps

Folgendes Muster unterstützt Sie bei der Ver­ein­bar­ung einer Ablöse:

  • Schließen Sie Vereinbarungen über Ab­löse­zahl­ung­en ausschließlich schriftlich.
  • Lassen Sie sich die Übergabe der Ablöse be­stätig­en.
  • Machen Sie Fotos von den abgelösten In­vest­i­ti­on­en und Gegenständen bei der Über­gabe.
  • Lassen Sie die abgelösten Investitionen und Möbel schätzen.
  • Lassen Sie sich Belege für die vom Vermieter ge­tätigt­en Investitionen geben.
  • Leisten Sie keine Zahlungen, bevor Sie Gewissheit da­rüber haben, dass der Ver­miet­er Sie als Mieter ak­zep­tiert oder der Vormieter ein echtes Weiter­gabe­recht hat. Am besten zahlen Sie Beträge erst bei Schlüssel- und Wohnungsübergabe. 

Wie können Sie eine verbotene Ablöse zu­rück­ver­lang­en?

Verbotene Ablösen können innerhalb von zehn Jahren ab deren Zahlung bei der Schlicht­ungs­stelle für wohnrechtliche An­ge­legen­heiten zurückverlangt werden. Die Rückforderung sollte sich gegen den Vormieter bzw. Vermieter und den Über­nehmer der Ablöse richten.

Unter Umständen besteht die Möglichkeit einer Rück­forder­ung verbotener Ablösen gegen den Immobilienmakler, wenn dieser Sie nicht vor unzulässigen Geldforderungen bewahrt und da­durch seine Sorgfaltspflichten verletzt hat. Dieser An­spruch ist dann aber ein Schaden­er­satz­an­spruch, der jedoch nicht vor der Schlichtungsstelle durchgesetzt werden kann. Da­für sind ausschließlich die Gerichte zuständig.