Superädifikat

Superädifikat oder „Überbau“ ist ein selbständiges Bauwerk/Gebäude, das jemand auf einem fremden Grundstück in der Absicht errichtet, dass es nicht stets darauf bleiben soll. Das errichtete Gebäude/Wohnhaus steht also im Eigentum einer anderen Person, als der Person, der das Grundstück gehört.

Beispiel

Jemand mietet/pachtet ein Grundstück im Eigentum der Gemeinde xyz an einem See und errichtet darauf eine eigene Badehütte. Dies ist eine der Ausnahmen vom Grundsatz, dass dem/der Grundeigentümer:in auch alles das gehört, was auf dem Grundstück erbaut ist/wurde/wird. Eigentum am Grundstück und Eigentum am Gebäude fallen also ausnahmsweise auseinander.

Entstehung des Superädifikats

In der Regel wird dabei über das Grundstück ein Nutzungsvertrag geschlossen, meist ein Mietvertrag oder Pachtvertrag. Dem/der Mieter:in/Pächter:in des Grundstücks wird darin das Recht eingeräumt, auf dem Grundstück ein Gebäude zu errichten, das

in seinem/ihren Eigentum stehen/bleiben soll, aber
nur vorübergehend auf diesem Grundstück stehen bleiben darf; nur eine gewisse Zeit lang und nicht dauerhaft.

Das Fehlen der Absicht, das Bauwerk dauerhaft auf dem fremden Grund zu belassen, tritt oft durch die Bauweise des Gebäudes (Markt- und Praterhütten, Schrebergartenhäuschen, Mobilheim, etc.) nach außen klar erkennbar in Erscheinung. Man kann das Gebäude relativ leicht vom Grundstück entfernen, es ist mit Grund und Boden nicht fix verbunden.

Worauf Sie beim Superädifikat achten müssen

Auch Gebäude in fester Bauweise, die mit dem Grund und Boden fix verbunden sind, können nach der Rechtsprechung als Superädifikat gelten! Dann, wenn das Gebäude auf Grund eines zeitlich begrenzten Benutzungsrechtes am Grundstück errichtet wurde/wird.

Etwa viele Kleingartenhäuser, die auf einem Pachtgrund in Massivbauweise errichtet werden/wurden. Weitere Beispiele: Große kirchliche oder andere Grundeigentümer:innen vermieten/verpachten unbebaute Grundstücke zeitlich befristet, und die Grundstücks-Mieter:innen/Pächter:innen „dürfen“ darauf Wohnhäuser errichten.

Das Haus bleibt zwar als „Superädifikat“ (vorläufig) im Eigentum des/der Grundstücks-Mieter:in/Pächter:in; bei Ablauf der Befristung des Pacht- oder Mietvertrages über das Grundstück, muss der/die Wohnhaus-Eigentümer:in sein/ihr Haus dem/der Grundeigentümer:in schenken, oder es abreißen. So steht es in der Regel in den Verträgen!

Superädifikate sind als beweglich anzusehen

Im Gegensatz zum Baurecht handelt es sich beim Superädifikat um keinen selbstständigen Bestandteil einer Grundbuchseinlage. Ein Superädifikat ist im Grundbuch manchmal (nicht immer!) durch Urkundenhinterlegung ersichtlich gemacht.