An­wend­ungs­be­reiche des Miet­rechts­ge­setz­es

Wir unterscheiden zwischen 4 Hauptarten von Miet­ver­träg­en.

Wohnungen/Mietverhältnisse Typ I – Keine An­wend­ung des MRG (Vollausnahme aus dem MRG)

Bei derartigen Mietverhältnisse kommt das MRG überhaupt nicht zur Anwendung; sie fallen völlig aus seinem Schutz­be­reich heraus, sie sind z. B. vom Vermieter frei kündbar. Be­spiele: ein Mietvertrag über ein Ein- oder Zweifamilienhaus, eine Ferien- oder Dienstwohnung, einen Heimplatz.

Wohnungen/Mietverhältnisse Typ II – Nur teilweise An­wend­ung des MRG (Teilanwendungsbereich des MRG)

Bei der Vermietung solcher Wohnungen gelten nur wenige Be­stimmungen des MRG; ansonsten gelten nur die Vor­schrift­en des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) über den Bestandvertrag. Für diese Objekte gibt es also ins­be­sondere keine Mietzinsbegrenzungen.

Nur teilweise gilt das MRG zB bei einem Mietvertrag über eine nach 1945 errichtete Eigentumswohnung, eine ohne Förder­mittel nach 1953 errichtete Wohnung oder über eine Dach­ge­schoß­wohn­ung, die nach dem 31.12.2001 neu er­richtet worden ist.

Für all diese Mietverhältnisse (Typ I und II) gelten auch viele De­fi­ni­ti­on­en des MRG (zB zu den Begriffen „Mietzins“, „Be­triebs­kosten“, usw.) nicht. Daher ist zu empfehlen, nicht nur die Höhe des Mietzinses zu vereinbaren, sondern auch vor­weg zu klären, ob sich beide Vertragspartner überhaupt einig sind, was in diesem Mietzins alles inbegriffen sein soll (Pau­schal­mietzins inklusive „Betriebskosten“ oder Hauptmietzins plus extra verrechnete „Betriebskosten“, Mietzins inklusive oder exklusive Mehrwertsteuer, etc). Weiters sollte man im Ver­trag klar definieren, was mit bestimmten Begriffen (welche Kosten sind die „Betriebskosten“) gemeint ist.

Wohnungen/Mietverhältnisse Typ III – Volle An­wend­ung des MRG (Vollanwendungsbereich des MRG)

Das MRG gilt zur Gänze für folgende Wohnungen:

Altbauten

  • Mietwohnungen in Gebäuden, die vor dem 1.7.1953 er­richt­et wurden und mehr als 2 Mietgegenstände haben.
  • Vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor dem 9.5. 1945 errichtet wurden und mehr als 2 Miet­gegen­stände haben.

Geförderte Neubauten

  • Wohnungen in gefördert errichteten Mietwohnungshäuser mit mehr als 2 Mietgegenständen (z. B. die nach dem 2. Welt­krieg in Wien gefördert errichteten Ge­meinde­wohn­ung­en).

Für diese Wohnungen/Mietverhältnisse gilt das MRG aber nur dann zur Gänze, wenn keine der oben bei Wohn­ung­en/ Miet­ver­hält­nisse Typ I und II genannten Ausnahmen vorliegen. Zur Verdeutlichung: Wird eine Wohnung in einem Altbau (zB. ein 1904 errichtetes Gebäude mit insgesamt 26 Wohnungen) als Dienst- oder Ferienwohnung vermietet, handelt es sich um ein Mietverhältnis des Typ I, nicht des Typ III.

Wird in einem Altbau (zB. ein 1904 errichtetes Gebäude mit ins­ge­samt 26 Wohnungen) eine nach dem 31.12.2001 bau­be­willigte Dachgeschosswohnung vermietet, handelt es sich um ein Mietverhältnis des Typ II, nicht des Typ III. 

Sonderfall „Genossenschaftswohnungen“

Für Miet- bzw Nutzungsverträge über „Ge­nossen­schafts­wohn­ung­en“, das sind Wohnungen in Häusern, die von einer Ge­mein­nützig­en Bauvereinigung (GBV).

  • errichtet, oder
  •  zum Zwecke einer Sanierung größeren Umfanges er­worb­en wurden,

gelten die speziellen Vorschriften des Wohn­ungs­ge­mein­nützig­keits­ge­setz­es (WGG).

Unabhängig davon, dass das WGG ein eigenes Gesetz ist, ver­weist es auf viele Regelungen des MRG. Das heißt, dass für „Ge­nossen­schafts­wohn­ung­en“ im Prinzip zwar auch viele Regel­ungen des MRG gelten, aber auch eigenständige Ge­setzes­vor­schrift­en bestehen. Für die meisten Rechtsfragen sind Genossenschaftswohnungen aber wie Wohnungen des Typ III zu behandeln.

Die wichtigste Abweichung vom MRG betrifft die Miet­zins­ge­stalt­ung; bei Genossenschaftswohnungen gilt im Prinzip der „kosten­deck­ende Mietzins“.

Auf diese, sowie auf weitere Besonderheiten, wird in einer eigen­en Beratungsbroschüre der Arbeiterkammer Wien „Wohn­recht für Mieter von Genossenschaftswohnungen“ ein­ge­gang­en. 

Es gibt wichtige Rechts-Bereiche, die bei allen Miet­ver­hält­nissen gleich geregelt sind

Nicht alles im Mietrecht ist unterschiedlich geregelt. Für manche mietrechtlichen Fragestellungen ist es egal, ob man eine geförderte Genossenschaftswohnung oder eine Wohn­ung im Vollanwendungsbereich des MRG oder eine frei fin­anziert errichtete Anlegerwohnung gemietet hat.

Dazu zählen etwa die gesetzlichen Bestimmungen zur Rück­gabe der Wohnung, wenn das Mietverhältnis endet. Wann und wofür sich der Vermieter die Kaution einbehalten darf, und wann der Mieter für Beschädigungen zahlen muss, diese ge­setz­lich­en Regeln gelten für alle Mietverhältnisse gleich.

Auch die Bestimmungen zum Recht des Mieters auf Miet­zins­minder­ung gelten für alle Arten von Mietverhältnissen gleich­artig. Dabei geht es um die Möglichkeit, einen Teil des Miet­zinses oder gar alles wieder zurück zu bekommen oder gleich einzubehalten, weil die Wohnung teilweise oder ganz un­brauch­bar wurde.

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