Junge Frau sitzt am Boden rundherum Umzugskartons © Antonioguillem, stock.adobe.com
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Miet­rechts­ge­setz­ – An­wend­ungs­be­reich

Wir unterscheiden zwischen 4 Hauptarten von Mietverträgen.

Wohnungen – Mietverhältnisse Typ I

Keine Anwendung des MRG (Vollausnahme aus dem MRG)

Bei derartigen Mietverhältnisse kommt das MRG überhaupt nicht zur Anwendung; sie fallen völlig aus seinem Schutzbereich heraus, sie sind z. B. vom Vermieter frei kündbar. Bespiele: ein Mietvertrag über ein Ein- oder Zweifamilienhaus, eine Ferien- oder Dienstwohnung, einen Heimplatz.

Wohnungen – Mietverhältnisse Typ II

Nur teilweise Anwendung des MRG (Teilanwendungsbereich des MRG)

Bei der Vermietung solcher Wohnungen gelten nur wenige Bestimmungen des MRG; ansonsten gelten nur die Vorschriften des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) über den Bestandvertrag. Für diese Objekte gibt es also insbesondere keine Mietzinsbegrenzungen. 

Nur teilweise gilt das MRG z.B. für

  • Mietwohnungen in Gebäuden, die nach dem 30.6.1953 ohne Fördermittel errichtet wurden und mehr als 2 Mietgegenstände haben. 
  • vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die nach dem 8.5.1945 errichtet wurden und mehr als 2 Mietgegenstände haben. 
  • Dachgeschoßwohnungen, die in Altbauten mit mehr als 3 Mietgegenständen nach dem 31.12.2001 neu errichtet worden sind 

Für all diese Mietverhältnisse (Typ I und II) gelten auch viele Definitionen des MRG (zB zu den Begriffen „Mietzins“, „Betriebskosten“, usw.) nicht. Daher ist zu empfehlen, nicht nur die Höhe des Mietzinses zu vereinbaren, sondern auch vorweg zu klären, ob sich beide Vertragspartner überhaupt einig sind, was in diesem Mietzins alles inbegriffen sein soll (Pauschalmietzins inklusive „Betriebskosten“ oder Hauptmietzins plus extra verrechnete „Betriebskosten“, Mietzins inklusive oder exklusive Mehrwertsteuer, etc). Weiters sollte man im Vertrag klar definieren, was mit bestimmten Begriffen (welche Kosten sind die „Betriebskosten“) gemeint ist.

Wohnungen – Mietverhältnisse Typ III

Volle Anwendung des MRG (Vollanwendungsbereich des MRG)

Das MRG gilt zur Gänze für folgende Wohnungen: 

Altbauten

  • Mietwohnungen in Gebäuden, die vor dem 1.7.1953 errichtet wurden und mehr als 2 Mietgegenstände haben.
  • Vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor dem 9.5. 1945 errichtet wurden und mehr als 2 Mietgegenstände haben.
  • Geförderte Neubauten

Wohnungen in gefördert errichteten Mietwohnungshäusern mit mehr als 2 Mietgegenständen (z. B. die nach dem 2. Weltkrieg in Wien gefördert errichteten Gemeindewohnungen).

Für diese Wohnungen/Mietverhältnisse gilt das MRG aber nur dann zur Gänze, wenn keine der oben bei Wohnungen/ Mietverhältnisse Typ I und II genannten Ausnahmen vorliegen. Zur Verdeutlichung: Wird eine Wohnung in einem Altbau (zB. ein 1904 errichtetes Gebäude mit insgesamt 26 Wohnungen) als Dienst- oder Ferienwohnung vermietet, handelt es sich um ein Mietverhältnis des Typ I, nicht des Typ III. 

Wird in einem Altbau (z.B. ein 1904 errichtetes Gebäude mit insgesamt 26 Wohnungen) eine nach dem 31.12.2001 baubewilligte Dachgeschosswohnung vermietet, handelt es sich um ein Mietverhältnis des Typ II, nicht des Typ III. 

Sonderfall „Genossenschaftswohnungen“

Für Miet- bzw Nutzungsverträge über „Genossenschaftswohnungen“, das sind Wohnungen in Häusern, die von einer Gemeinnützigen Bauvereinigung (GBV). 

  • errichtet, oder
  • zum Zwecke einer Sanierung größeren Umfanges erworben wurden,

gelten die speziellen Vorschriften des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG). 

Unabhängig davon, dass das WGG ein eigenes Gesetz ist, verweist es auf viele Regelungen des MRG. Das heißt, dass für „Genossenschaftswohnungen“ im Prinzip zwar auch viele Regelungen des MRG gelten, aber auch eigenständige Gesetzesvorschriften bestehen. Für die meisten Rechtsfragen sind Genossenschaftswohnungen aber wie Wohnungen des Typ III zu behandeln. 

Die wichtigste Abweichung vom MRG betrifft die Mietzinsgestaltung; bei Genossenschaftswohnungen gilt im Prinzip der „kostendeckende Mietzins“. 

Auf diese, sowie auf weitere Besonderheiten, wird in einer eigenen Beratungsbroschüre der Arbeiterkammer Wien „Wohnrecht für Mieter von Genossenschaftswohnungen“ eingegangen. 

Rechtsbereiche, die bei allen Mietverhältnissen gleich geregelt sind

Nicht alles im Mietrecht ist unterschiedlich geregelt. Für manche mietrechtlichen Fragestellungen ist es egal, ob man eine geförderte Genossenschaftswohnung oder eine Wohnung im Vollanwendungsbereich des MRG oder eine frei finanziert errichtete Anlegerwohnung gemietet hat. 

Dazu zählen etwa die gesetzlichen Bestimmungen zur Rückgabe der Wohnung, wenn das Mietverhältnis endet. Wann und wofür sich der Vermieter die Kaution einbehalten darf, und wann der Mieter für Beschädigungen zahlen muss, diese gesetzlichen Regeln gelten für alle Mietverhältnisse gleich. 

Auch die Bestimmungen zum Recht des Mieters auf Mietzinsminderung gelten für alle Arten von Mietverhältnissen gleichartig. Dabei geht es um die Möglichkeit, einen Teil des Mietzinses oder gar alles wieder zurück zu bekommen oder gleich einzubehalten, weil die Wohnung teilweise oder ganz unbrauchbar wurde.

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