Lagezuschlags­karte

Was bedeutet die neue Wiener Lagezuschlagskarte für Mieterinnen und Mieter von privaten Altbauwohnungen sowie für Wohnungssuchende?

Die neue Lagezuschlagskarte der Stadt Wien bringt mehr Fairness. Bei den Lagezuschlagsempfehlungen werden neben den Grundstückspreisen nun unter anderem auch die öffentliche Verkehrsanbindung einer Lage oder die medizinische Versorgung vor Ort berücksichtigt. Anlass für die neue Karte ist eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofes.

Bisher wurden die empfohlenen Lagezuschläge allein auf Grundlage der Grundstückskosten ermittelt. Immer dann, wenn die aktuellen Grundstückskosten höher als zuletzt 288 Euro pro Quadratmeter waren, wurde eine überdurchschnittliche Lage angenommen – und damit ein Lagezuschlag als zulässig angesehen. Ausgenommen waren lediglich die sogenannten „Gründerzeitviertel“. 

Nach einer OGH-Entscheidung ist diese Vorgangsweise nicht mehr zulässig. Gemäß der neuen Lagezuschlagskarte gilt daher: Ein deutlich geringerer Anteil der Stadtfläche wird nun seitens der Stadt Wien als überdurchschnittliche Lage klassifiziert. Nur noch dort wird künftig ein Lagezuschlag empfohlen. Im größeren Rest der Fläche Wiens ist das aber nicht mehr der Fall.

Wir halten die neue Lagezuschlagskarte der Stadt Wien für sachgerecht, denn zur Beurteilung konkreter Lagen werden nun zum Beispiel auch das Vorhandensein von öffentlichem Verkehr, Grünflächen, ärztlicher Versorgung und Bildungseinrichtungen herangezogen. Die Qualität einer Lage wird überwiegend durch die öffentliche Hand, also von allen SteuerzahlerInnen finanziert. VermieterInnen genießen durch etwaige Lagezuschläge – die in erster Linie auf öffentliche Infrastrukturinvestitionen zurückzuführen sind – Einnahmen, denen keine Leistung ihrerseits gegenübersteht.

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Mieterhilfe der Stadt Wien

Zur Beurteilung kon­kreter La­gen werden nun auch das Vorhanden­sein von öffent­lichem Ver­kehr, Grün­flächen, ärzt­licher Versor­gung und Bildungs­einrich­tungen heran­gezogen.

Lukas Tockner

AK Wien Wohnexperte

was heißt das für mieterinnen und mieter und für wohnungssuchende?

Die Entscheidung des Obersten Gerichtshofes hat klargestellt, wie die mietrechtlichen Regelungen zum Lagezuschlag zu verstehen sind. Im Mietrechtsgesetz hat sich aber nichts geändert. Deshalb wirkt die neue Lagezuschlagskarte auch auf einen Teil der bereits bestehenden Mietverträge in privaten Wiener Altbauwohnungen.

Unterschied befristeter / unbefris­teter Miet­vertrag

Ob das bei einer konkreten Altbauwohnung der Fall ist, hängt von den sogenannten Präklusivfristen im Mietrecht ab. Gemäß Mietrechtsgesetz beträgt diese Frist bei unbefristeten Mietverträgen drei Jahre. Bei befristeten Verträgen reicht sie ein halbes Jahr über das Mietvertragsende hinaus. Wenn also nun bei einem aufrechten, befristeten Mietvertrag der Hauptmietzins überprüft wird, dann wird jedenfalls die neue Lagezuschlagskarte heranzuziehen sein. Bei unbefristeten, aufrechten Verträgen kommt es darauf an: Wurde der Vertrag vor weniger als drei Jahren abgeschlossen, dann wird ebenfalls die neue Lagezuschlagskarte heranzuziehen sein. Bei älteren unbefristeten Verträgen ist das hingegen nicht der Fall.

Was heißt das für Wohnungssuchende?

Wohnungssuchenden die einen neuen Mietvertrag in einer privaten Altbauwohnung unterschreiben, wird in aller Regel in den neu ausgewiesenen Durchschnittslagen kein Lagezuschlag mehr abverlangt werden dürfen.

Finanzielle Konsequenzen

Die Frage, ob in einer privaten Altbauwohnung nun ein Lagezuschlag zulässig ist oder nicht, kann weitreichende finanzielle Konsequenzen haben. In der neuen Lagezuschlagskarte werden fallweise Gebiete als Durchschnittslage ausgewiesen, wo davor ein Lagezuschlag von bis zu 3,34 € / m² und Monat exklusive Umsatzsteuer empfohlen wurden. Bei einer Altbauwohnung mit rund 55 m² kann es also in den gravierendsten Fällen um bis zu 200 € pro Monat gehen. 

Tipp

Überprüfen Sie, ob in Ihrer Wohnung das mietrechtliche Richtwertsystem und etwaige Lagezuschläge anzuwenden sind oder nicht mit dem interaktiven Tool der Stadt Wien. Mitglieder von Mieterschutzorganisationen wenden sich bei Fragen an diese.

Bei der Mieterhilfe der Stadt Wien gibt es kostenlose Beratung – am Telefon wie auch persönlich:  https://mieterhilfe.at/

Diese Karte zeigt die Bezirke Wiens und die Zuschläge der maximal möglichen Grundkostenanteile © MA25, MA25