Betriebskosten-Wirrwarr: AK fordert Klarheit

Bei den Betriebskosten herrscht ein rechtlicher Wirrwarr. Es gibt keine einheitliche gesetzliche Definition, zeigt eine AK Analyse. Die AK will hier Klarheit, damit MieterInnen ihre Miete vergleichen können und nicht von Kostenexplosionen überrascht werden. Betriebskosten müssen gänzlich einheitlich definiert werden. Zudem muss aus den Betriebskosten raus, was raus gehört – Grundsteuer, Verwaltungskosten und Versicherung sollen nicht weiter auf MieterInnen überwälzt werden dürfen! 

Keine einheitliche gesetzliche Definition

Betriebskosten sind ein Teil der monatlichen Miete. Gewöhnlich erfolgt die Aufteilung der Betriebskosten des Hauses auf die einzelnen Wohnungen je nach deren Nutzfläche, also der Wohnungsgröße.

In unterschiedlichen Mietverhältnissen kann je nach Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unter Betriebskosten unterschiedliches verstanden werden. Daher zahlen manche MieterInnen laut ihrem Vertrag erheblich mehr Kosten als andere MieterInnen, bei denen das krass rechtswidrig wäre. Es gibt nämlich keine einheitliche gesetzliche Definition für alle Mietverhältnisse, was Betriebskosten sind. Lediglich für Altbaumieten (und für manche geförderten Neubaumieten) gibt es im Mietrechtsgesetz Vorschriften. „Tatsächlich ist es oft unklar, was Betriebskosten sind und was nicht. Dieser rechtliche Dschungel gehört beseitigt“, fordert AK Wohnrechtsexperte Walter Rosifka. „Es muss eine einheitliche Definition her.“

Und selbst im Mietrechtsgesetz ist der Begriff unscharf definiert, weil zu dem im Gesetz aufgezählten Betriebskosten noch zusätzlich die „öffentlichen Abgaben, die von der Liegenschaft zu entrichten sind“ und die „besonderen Aufwendungen“ genannt sind. Unklare Definitionen und Abgrenzungen bei Hausverwaltung und Hausbetreuung führen weiters dazu, dass MieterInnen zu recht das Gefühl haben, doppelt zu zahlen und keine Leistung zu erhalten. „Das Mietrechtsgesetz bietet also auch keine klare Basis, Aufwendungen immer eindeutig den Betriebskosten zuzuordnen“, kritisiert Rosifka. 

Die AK verlangt daher:

• Einheitlich definiert: Es muss eine einheitliche gesetzliche Definition von Betriebskosten für alle Mietverhältnisse her.
• Gebrauchskosten als Betriebskosten: Nur die Gebrauchskosten sollen gesetzliche Betriebskosten sein. Also nur die Kosten, die durch die Nutzung unmittelbar von BewohnerInnen verursacht werden, etwa Abwasserentsorgung, Wasserversorgung, Müllabfuhr, Energie, Hausreinigung.
• Weg mit Grundsteuer, Verwaltung & Versicherung: Aus den Betriebskosten muss raus, was raus gehört: Grundsteuer, Verwaltung und Versicherung sind VermieterInnensache. MieterInnen sollen nur Kosten zahlen, die sie unmittelbar verursachen. Das muss im Mietrechtsgesetz geändert werden. Ausnahmen dort, wo die Mieten nur kostendeckend sind oder nicht höher als fünf Euro pro Quadratmeter.
• Irreführende monatliche Vorschreibungen bekämpfen: VerwalterInnen/VermieterInnen, die fahrlässig oder wissentlich zu niedrige Betriebskosten-Akonti einheben und den MieterInnen so enorme Nachzahlungen bescheren, sollten jeden Anspruch auf Nachzahlungen aus Betreibskostenjahresabrechnungen verlieren und Anhebungen der Akonti über der Inflation hinaus nicht vornehmen dürfen.
• Besserer Schutz einzelner WohnungseigentümerInnen: Bei unkorrekter Abrechnung des Verwalters sollen die Betriebskosten auch über Antrag einer/s einzelnen Eigentümerin/s dahingehend gerichtlich geprüft werden können, ob die Grundsätze der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit eingehalten wurden.

Tipps zu Abrechnungen von Betriebskosten

Was gilt bei Altbaumietwohnungen, vielen geförderten Neubauwohnungen und Genossenschaftswohnungen?

Laut Gesetz sind als Betriebs- und Nebenkosten von MieterInnen anteilig zu tragen: Wasserversorgung, Kanalräumung, Rauchfangkehrer, Müllabfuhr und Entrümpelung, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung, Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung, Pauschalbetrag für Haus-Verwaltungsaufwand, Grundsteuer, Hausbetreuung und Gesamtkosten des Betriebs von Gemeinschaftsanlagen. Die monatlichen Betriebskosten-Akonti sind mit den tatsächlichen Ausgaben jährlich abzurechnen. 

Welche Rechte haben Sie bei solchen Wohnungen:

• Fehlanzeige Betriebskostenabrechnung: Kommen VermieterInnen ihrer gesetzlichen Verpflichtung nicht nach und legen keine Betriebskostenabrechnung im Haus, können Sie bei der Schlichtungsstelle (in Wien MA 50, sonst Bezirksgericht) die Vorlage einer Betriebskostenabrechnung, Einsicht in Belege und Übergabe von Kopien der Belege beantragen.
• Belege anschauen: Nehmen Sie bei der Hausverwaltung Einsicht in die Belege und vergleichen sie diese mit den Angaben in der Abrechnung; fertigen Sie Kopien/Fotos an. So können Sie die Abrechnungen vergleichen und Unregelmäßigkeiten erkennen.
• Falsche Betriebskostenabrechnung: Wenn die Höhe Ihrer Betriebskosten nicht stimmt oder sie falsch abgerechnet sind, können Sie die Abrechnung anfechten. Sie können ein Verfahren in der Schlichtungsstelle (in Wien MA 50 oder sonst Bezirksgericht) einleiten. Sinnvoll ist, wenn sich mehrere/alle MieterInnen des Hauses am Verfahren beteiligen.

Was gilt bei allen anderen Wohnungen (das sind etwa neu errichtete „Anleger“-Wohnungen, Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern oder die meisten nach 1945 errichteten Eigentumswohnungen):

Lasten und Abgaben (alle Betriebskosten) sollen VermieterInnen tragen, aus dem eingenommenen (Pauschal)Mietzins, sagt das Gesetz. Von dieser Regel abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag kommen aber oft vor.Dann muss man als MieterIn die Betriebskosten-Abrechnungen dahingehend prüfen, ob sie mit dem Vertrag zusammenpassen. Sind im Mietvertrag zusätzlich zum Hauptmietzins überhaupt Neben- bzw. Betriebskosten vereinbart worden? Wenn ja welche? Sind nur diese vertraglichen Kosten in der Abrechnung aufgezählt oder auch andere, nicht vereinbarte Kosten? Gibt es zu den Kosten Belege? Stimmen die Belege mit der Abrechnung zusammen? Wenn Sie der Meinung sind, die Abrechnung ist falsch, weil mehr verrechnet wurde, als im Vertrag vereinbart, dann sollten Sie sich mit den konkreten Beanstandungen an den/die VermieterIn wenden und die Rückzahlung fordern. Wird nicht zurückbezahlt, wenden Sie sich ans Bezirksgericht.