Er­satz­an­spruch für durch­ge­führte Ver­besser­ung­en

Haben Sie als Hauptmieter während des Miet­ver­hält­nisses die Wohnung wesentlich verbessert, kann bei Miet­ende ein Investitionsersatzanspruch gemäß § 10 MRG (bzw. gemäß § 20 WGG bei Ge­nossen­schafts­wohn­ung­en) in Betracht kommen. 

Dieser Investitionsersatzanspruch besteht allerdings nur bei Miet­ver­hält­nissen im Vollanwendungsbereich des Miet­rechts­ge­setz­es und bei Genossenschaftswohnungen (An­wend­ungs­be­reich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes).

Ersatzfähige Aufwendungen

• Die Errichtung oder Umgestaltung von Wasser, Licht-, und Gas­leit­ungen, einer Heizung oder Sanitäranlage (Bad, Dusche, WC) in normaler und technisch zeitgemäßer Aus­statt­ung (also nicht technisch veraltete Installationen oder „goldene Armaturen“)
  
  
• Die Zusammenlegung zweier Substandardwohnungen und ihre Umgestaltung in eine Wohnung höherer Kategorie
  
  
• Die komplette Erneuerung eines schadhaften Fußbodens (also nicht die Erneuerung eines nicht schadhaften Fuß­bodens oder die bloße Ausbesserung des Fußbodens; auch nicht das Abschleifen und Versiegeln eines Parkettbodens)
  
  
• Andere gleich wesentliche Verbesserungen, insbesondere öffent­lich förderbare Investitionen (dazu gehören etwa Wärme­dämm­ungs­maß­nahm­en, Isolierfenster, Schall­schutz­­fenster)
  
  
• Die Erneuerung einer bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen, aber schadhaft gewordenen Heiztherme oder eines solchen Warmwasserboilers.
  

Als Hauptmieter müssen Sie den Investitionsersatzanspruch recht­zeitig geltend machen, da ansonsten der Anspruch ver­fällt: 

• bei der einvernehmlichen Beendigung des Miet­ver­hält­nisses spätestens 14 Tage nach Abschluss der Ver­ein­bar­ung über die einvernehmliche Auflösung
  
  
• bei Aufkündigung des Mietverhältnisses durch Sie als Haupt­miet­er spätestens 14 Tage nach Zustellung der Auf­kün­di­gung an den Vermieter
  
  
• bei der Aufkündigung oder Räumungsklage durch den Ver­miet­er binnen 2 Monaten ab Rechtskraft der Aufkündigung oder des Räumungsurteils. Wird die Wohnung aber früher zu­rück­ge­geb­en, muss der Anspruch spätestens bei der Zu­rück­stell­ung (Räumung) der Wohnung geltend gemacht werden.
  

Außerdem müssen Sie den Ersatzanspruch unbedingt schrift­lich (eingeschriebener Brief) geltend machen. Die Höhe des geforderten Betrages muss in Ihrem Schreiben an­ge­führt sein (siehe Musterschreiben). Als Anhang zum Schreiben sind dem Vermieter von Ihnen Rechnungen zu über­mitteln.  

Wenn Sie den Anspruch zwar rechtzeitig, aber nicht formell richtig (also zB ohne Beilage von Rechnungen) geltend ge­macht haben, dann muss Sie der Vermieter darauf hin­weis­en; der Anspruch geht nicht verloren, wenn Sie die Unter­lagen binnen 14 Tagen nachreichen. 

Höhe des Ersatzanspruches

Auszugehen ist immer vom tatsächlich aufgewendeten Be­trag (Rechnungsbetrag). Dieser Betrag vermindert sich um eine jährliche Abschreibung (jeweils pro vollendetem Jahr) ab Durch­führ­ung der Arbeiten. 

• Für Aufwendungen zur Errichtung oder Umgestaltung von Wasser, Licht- oder Gasleitungen, Heizung oder Sani­tär­in­stall­a­ti­on bzw. zur gänzlichen Fußbodenerneuerung oder für die Anschaffungskosten einer neuen Heizherme bzw. eines Warmwasserboilers beträgt die jährliche Ab­schreib­ung 10%.
  
  
• Für Aufwendungen im Zusammenhang mit der Zu­sammen­leg­ung zweier Substandardwohnungen oder bei sonstigen wesent­lich­en Verbesserungen, z.B Einbau von Schall- oder Wärme­schutz­fenst­ern, beträgt die jährliche Abschreibung 5%.
  
  
• Bei geförderten Investitionen beträgt die jährliche Ab­schreib­ung jenen Bruchteil, der sich aus der Laufzeit der Förderung ergibt. Die Abschreibung ist aber nie höher als 10% pro Jahr. Bei einer Investition, die z.B. mit einem Wohn­ungs­ver­besser­ungs­kredit mit einer Laufzeit von nur 5 Jahr­en finanziert wurde, beträgt die Abschreibung nicht 20% sondern jedenfalls nur 10 % pro Jahr.  

Fälligkeit des Investitionsersatzes

Bei Genossenschaftswohnungen ist der (von Ihnen korrekt gelt­end gemachte) Investitionskostenersatz bereits bei Miet­ende und Rückgabe der Wohnung fällig. Ab diesem Zeit­punkt können Sie als Mieter die Auszahlung des Betrages mit 14-tägiger Zahlungsfrist fordern. 

Ansonsten (Vollanwendungsbereich MRG) haben Sie als Mieter erst dann einen Anspruch auf Auszahlung des In­vest­i­ti­ons­er­satz­es, wenn der Vermieter die Wohnung wieder ver­mietet oder sonst wie verwertet. Damit Sie als Mieter nicht ewig auf die Auszahlung warten müssen, falls der Ver­mieter die Wohnung leer stehen lässt, können Sie den In­vest­i­ti­ons­er­satz­an­spruch auch fällig stellen, indem sie binnen sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung dem Vermieter einen Nachmieter namhaft machen, der bereit ist, diesen Be­trag an den Vermieter zu bezahlen.