Befristete Mietverhältnisse

Vorzeitige Kündigung des befristeten Miet­ver­hält­nisses

Bei Mietverträgen im Voll- und Teilanwendungsbereich des Miet­rechts­ge­setz­es (MRG) sowie im Wohn­ungs­ge­mein­nützig­keits­ge­setz können Mieter einen befristeten Mietvertrag selbst vor­zeit­ig aufkündigen, frühestens nach Ablauf eines Jahres. Nach Ablauf dieses Jahres müssen Sie aber noch die Kündigungsfrist von drei Monaten, sowie den Kün­di­gungs­ter­min zum Monatsletzten beachten.

Wenn Sie die Kündigung schon vor Ablauf des ersten Jahres an den Vermieter schicken, dann be­ginnt die Frist trotzdem erst mit Ablauf des Jahres zu laufen.

Das Recht des Mieters zur vorzeitigen Beendigung eines be­fristeten Mietvertrages kann ver­trag­lich nicht zu seinem Nach­teil abgeändert werden. Eine vertragliche Besserstellung des Mieters ist aber möglich, zB eine Kündigungsfrist von 1 Monat. Die Kündigung ist immer schrift­lich an den Vermieter zu richten

Verlängerung eines befristeten Mietvertrages

Ausdrückliche Verlängerung

Manchmal wird schon bei Abschluss des ersten Mietvertrages die Verlängerung nach Ablauf der Befristung in Aussicht ge­stellt („… ist möglich“). Darauf kann sich der Mieter aber nach Ende der Befristung nicht verlassen, es ist keine fixe Zusage zur Verlängerung. Möglich ist aber eine klare vertragliche Ab­sicher­ung der Verlängerung. Dabei kann im ersten Miet­ver­trag schrift­lich vereinbart werden, dass dem Mieter unter be­stimmt­en Bedingungen (etwa pünkt­liche Zahlung der Miete) das Recht zusteht, den Vertrag durch Mitteilung (innerhalb einer ge­wissen Frist vor dem Auslaufen des Vertrags) an den Ver­mieter zu verlängern. Die Ver­länger­ung muss jeweils wieder für drei Jahre oder mehr erfolgen.  

Oft wird erst kurz vor dem Ende der vereinbarten Befristung aus­drück­lich eine Verlängerung des ursprünglichen Vertrags ver­ein­bart oder ein nahtlos anschließender neuer Vertrag ab­ge­­schlossen. Die Verlängerung muss im Voll- und Teil­an­wend­ungs­be­reich des MRG sowie im WGG wieder auf zu­min­dest drei Jahre abgeschlossen werden, kann aber natürlich auch un­be­frist­et sein. Zu beachten ist, dass der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen die Miete an­heben kann, wenn er den Vertrag nach Ende der Befristung in einen un­be­frist­et­en Vertrag um­wandelt.

Automatische Verlängerung

Was passiert, wenn der Mieter nach Ende der vereinbarten Be­frist­ung einfach in der Wohn­ung bleibt und auch der Ver­miet­er nichts dagegen unternimmt? 
In einem solchen Fall wird der Mietvertrag im Voll- und Teil­an­wend­ungs­be­reich des MRG sowie im WGG automatisch um drei Jahre verlängert. Wurde ein Mietvertrag bereits ein­mal auto­matisch verlängert, dann führt eine erneute Un­tätig­keit nach Ende der Verlängerung zu einer Umwandlung des be­frist­et­en Mietvertrages in einen unbefristeten Vertrag. 
Um die automatische Verlängerung des Mietvertrages zu ver­hindern, muss der Vermieter dem Mieter kurz vor Ablauf der Be­frist­ung auffordern die Wohnung bei Vertragsende zu ver­lassen. 
Bei einer automatischen Verlängerung muss der Mieter nicht ein Jahr mit der Kündigung warten, sondern kann unter Ein­halt­ung einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monats­­letzten kündigen. 

Häufige Probleme am Ende der Befristung

Wenn der Vermieter will, dass der Mieter mit Ende der Be­frist­ung auszieht, dann kann er in den letzten sechs Monaten vor Ende der Befristung einen sogenannten „Über­gabs­auf­trag“ bei Gericht erwirken. Mit diesem kann der Vermieter un­mittel­bar zum Ende des Miet­ver­trag­es die gerichtliche Räum­ung der Wohnung erreichen. 

Wenn der Vermieter keinen Übergabsauftrag bei Gericht er­wirkt hat, und der Mieter trotz Ab­lauf des Vertrags die Wohn­ung nicht verlassen hat, kann der Vermieter binnen 14 Tagen nach Ende der Befristung eine sogenannte „Räumungsklage“ ein­bringen, wegen „titelloser Be­nütz­ung“. 

Wenn der Mieter nach Ende der Befristung die Wohnung nur noch kurze Zeit benötigt, um etwa die Zeit bis zum Frei­wer­den seiner neuen Wohnung zu überbrücken, wird der Ver­miet­er wahr­schein­lich nicht gleich mit einer Räumungsklage vor­gehen wollen. Gleichzeitig wird der Ver­miet­er genau da­rauf achten wollen, dass es zu keiner automatischen Ver­länger­ung kommt. Grundsätzlich ist das Hinauszögern des Aus­zug­es möglich, man könnte einen Auf­schub der Räumung ver­trag­lich vereinbaren.

Zu beachten ist, dass ein Räumungsaufschub nur innerhalb zeit­licher Grenzen zulässig ver­ein­bart werden kann. Der Oberste Gerichtshof hat ausgesprochen, dass ein Räum­ungs­auf­­schub von bis zu einem halben Jahr möglich ist; von längeren Zeiträumen ist abzuraten.