Befristete Mietverhältnisse

Allgemeines

Mietverträge können befristet oder unbefristet ab­ge­schlos­sen werden. Ein befristeter Miet­ver­trag endet auto­ma­tisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Wenn ein Miet­ver­­hält­nis/ Vertrag zB befristet von 1.4.2017 bis 31.3.2022 ver­ein­bart wurde, dann muss dieser Vertrag nicht noch extra ge­kündigt werden, damit er Ende März 2022 endet.  

Um eine Befristung wirksam zu vereinbaren, muss diese bei Miet­ver­trägen im Voll- und Teil­an­wend­ungs­be­reich des Miet­rechts­gesetzes (MRG) sowie im Wohn­ungs­ge­mein­nützig­keits­ge­setz (WGG) schriftlich vereinbart werden. Für diese Mietverhältnisse über Wohn­ung­en gilt eine Min­dest­ver­trags­dauer von drei Jahren. Die Befristung kann beliebig oft ver­längert werden. 

Im Vollausnahmebereich des MRG, wenn es also gar keine An­wendung findet, kann die Be­frist­ung auch mündlich ver­ein­bart werden und muss keine Mindestdauer eingehalten wer­den. So zum Beispiel würde bei einem Einfamilienhaus eine mündliche Befristung wirksam sein; freilich ist zu Be­weis­zwecken immer anzuraten, Vereinbarungen schriftlich zu treffen.

Wichtig!

  • Sieht Ihr Mietvertrag eine Befristung von weniger als drei Jahren vor und fällt Ihr Mietvertrag in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Miet­rechts­ge­setz­es, dann gilt Ihr Mietvertrag automatisch als unbefristeter Mietvertrag.
  • Im Vollanwendungsbereich des MRG verringert sich der höchstzulässige Haupt­miet­zins bei be­frist­et­en Mietverhältnissen um 25%.

Vorzeitige Kündigung des befristeten Miet­ver­hält­nisses

Bei Mietverträgen im Voll- und Teilanwendungsbereich des Miet­rechts­ge­setz­es (MRG) sowie im Wohn­ungs­ge­mein­nützig­keits­ge­setz können Mieter einen befristeten Mietvertrag selbst vor­zeit­ig aufkündigen, frühestens nach Ablauf eines Jahres. Nach Ablauf dieses Jahres müssen Sie aber noch die Kündigungsfrist von drei Monaten, sowie den Kün­di­gungs­ter­min zum Monatsletzten beachten.

Hinweis

Der Mietvertrag wird mit 01.01.2019 abgeschlossen. Die Kündigung geht mit 10.01.2020 beim Vermieter ein. Die Kün­di­gungs­frist endet daher im April 2020. Kün­di­gungs­termin ist der Monatsletzte. Das Miet­ver­hältnis wird daher zum 30.04.2020 beendet.

Wenn Sie die Kündigung schon vor Ablauf des ersten Jahres an den Vermieter schicken, dann be­ginnt die Frist trotzdem erst mit Ablauf des Jahres zu laufen.

Hinweis

Der Mietvertrag wird mit 01.01.2019 abgeschlossen. Die Kündigung geht mit 10.11.2019 beim Vermieter ein. Nach Ab­lauf eines Jahres beginnt die Kün­di­gungs­frist zu laufen und endet daher im April 2020. Kündigungstermin ist der Monats­letzte. Das Miet­ver­hält­nis wird daher zum 30.04.2020 be­end­et.

Das Recht des Mieters zur vorzeitigen Beendigung eines be­fristeten Mietvertrages kann ver­trag­lich nicht zu seinem Nach­teil abgeändert werden. Eine vertragliche Besserstellung des Mieters ist aber möglich, zB eine Kündigungsfrist von 1 Monat. Die Kündigung ist immer schrift­lich an den Vermieter zu richten. 

Achtung!

Wichtig für Mietverhältnisse, für die das MRG gar nicht anwendbar ist, zB für Ein- und Zwei­familien­häuser, Dienst- oder Ferienwohnungen: Dort kann ein be­frist­et­er Vertrag nur dann vorzeitig (vor Ab­lauf der vereinbarten Zeit) gekündigt werden, wenn es vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde!

Verlängerung eines befristeten Mietvertrages

Ausdrückliche Verlängerung

Manchmal wird schon bei Abschluss des ersten Mietvertrages die Verlängerung nach Ablauf der Befristung in Aussicht ge­stellt („… ist möglich“). Darauf kann sich der Mieter aber nach Ende der Befristung nicht verlassen, es ist keine fixe Zusage zur Verlängerung. Möglich ist aber eine klare vertragliche Ab­sicher­ung der Verlängerung. Dabei kann im ersten Miet­ver­trag schrift­lich vereinbart werden, dass dem Mieter unter be­stimmt­en Bedingungen (etwa pünkt­liche Zahlung der Miete) das Recht zusteht, den Vertrag durch Mitteilung (innerhalb einer ge­wissen Frist vor dem Auslaufen des Vertrags) an den Ver­mieter zu verlängern. Die Ver­länger­ung muss jeweils wieder für drei Jahre oder mehr erfolgen.  

Oft wird erst kurz vor dem Ende der vereinbarten Befristung aus­drück­lich eine Verlängerung des ursprünglichen Vertrags ver­ein­bart oder ein nahtlos anschließender neuer Vertrag ab­ge­­schlossen. Die Verlängerung muss im Voll- und Teil­an­wend­ungs­be­reich des MRG sowie im WGG wieder auf zu­min­dest drei Jahre abgeschlossen werden, kann aber natürlich auch un­be­frist­et sein. Zu beachten ist, dass der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen die Miete an­heben kann, wenn er den Vertrag nach Ende der Befristung in einen un­be­frist­et­en Vertrag um­wandelt. 

Automatische Verlängerung

Was passiert, wenn der Mieter nach Ende der vereinbarten Be­frist­ung einfach in der Wohn­ung bleibt und auch der Ver­miet­er nichts dagegen unternimmt?

In einem solchen Fall wird der Mietvertrag im Voll- und Teil­an­wend­ungs­be­reich des MRG sowie im WGG automatisch um drei Jahre verlängert. Wurde ein Mietvertrag bereits ein­mal auto­matisch verlängert, dann führt eine erneute Un­tätig­keit nach Ende der Verlängerung zu einer Umwandlung des be­frist­et­en Mietvertrages in einen unbefristeten Vertrag. 

Um die automatische Verlängerung des Mietvertrages zu ver­hindern, muss der Vermieter dem Mieter kurz vor Ablauf der Be­frist­ung auffordern die Wohnung bei Vertragsende zu ver­lassen. 

Bei einer automatischen Verlängerung muss der Mieter nicht ein Jahr mit der Kündigung warten, sondern kann unter Ein­halt­ung einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monats­­letzten kündigen. 

Häufige Probleme am Ende der Befristung

Wenn der Vermieter will, dass der Mieter mit Ende der Be­frist­ung auszieht, dann kann er in den letzten sechs Monaten vor Ende der Befristung einen sogenannten „Über­gabs­auf­trag“ bei Gericht erwirken. Mit diesem kann der Vermieter un­mittel­bar zum Ende des Miet­ver­trag­es die gerichtliche Räum­ung der Wohnung erreichen.  

Wenn der Vermieter keinen Übergabsauftrag bei Gericht er­wirkt hat, und der Mieter trotz Ab­lauf des Vertrags die Wohn­ung nicht verlassen hat, kann der Vermieter binnen 14 Tagen nach Ende der Befristung eine sogenannte „Räumungsklage“ ein­bringen, wegen „titelloser Be­nütz­ung“. 

Wenn der Mieter nach Ende der Befristung die Wohnung nur noch kurze Zeit benötigt, um etwa die Zeit bis zum Frei­wer­den seiner neuen Wohnung zu überbrücken, wird der Ver­miet­er wahr­schein­lich nicht gleich mit einer Räumungsklage vor­gehen wollen. Gleichzeitig wird der Ver­miet­er genau da­rauf achten wollen, dass es zu keiner automatischen Ver­länger­ung kommt. Grundsätzlich ist das Hinauszögern des Aus­zug­es möglich, man könnte einen Auf­schub der Räumung ver­trag­lich vereinbaren.

Zu beachten ist, dass ein Räumungsaufschub nur innerhalb zeit­licher Grenzen zulässig ver­ein­bart werden kann. Der Oberste Gerichtshof hat ausgesprochen, dass ein Räum­ungs­auf­­schub von bis zu einem halben Jahr möglich ist; von längeren Zeiträumen ist abzuraten. 

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