Was ist Haupt- und was ist Untermiete?

Wer vom Eigentümer oder der Eigentümerin des ganzen Hauses oder von einem Wohnungseigentümer oder einer Wohnungseigentümerin anmietet, ist Hauptmieter bzw. Hauptmieterin.  Wenn der/die HauptmieterIn die Wohnung oder Teile davon weitervermietet, liegt Untermiete vor.

Hauptmiete

Ist der Vermieter bzw. die Vermieterin

  • EigentümerIn der Liegenschaft,
  • WohnungseigentümerIn,
  • WohnungseigentumsbewerberIn,
  • Fruchtgenussberechtigter oder
  • MieterIn oder PächterIn des ganzen Hauses,

so liegt Hauptmiete vor.

Ob eine Wohnung eine Eigentumswohnung ist oder nicht, kann man übrigens am Grundbuchauszug des betreffenden Hauses erkennen. Das Grundbuch ist ein bei den Bezirksgerichten geführtes öffentliches Register, in welches Grundstücke und die an ihnen bestehenden „dinglichen Rechte“ eingetragen sind.

Jeder kann in den Grundbuchabteilungen der Bezirksgerichte unentgeltlich Auskunft über die Eintragungen oder gegen eine Gebühr einen schriftlichen Grundbuchauszug erhalten. Im Grundbuchauszug sieht man dann, wer EigentümerIn des Hauses ist, ob die Wohnungen im Haus Eigentumswohnungen sind, wem sie gehören, etc.

In den oben angeführten Fällen liegt Hauptmiete mit den daraus resultierenden Rechten immer vor, selbst wenn die Vertragsurkunde etwa als „Untermietvertrag“ bezeichnet wird.

Einem besonders krassen Missbrauch ist ein Riegel vorgeschoben: Der Hauptmieter (oder Pächter) des ganzen Hauses kann mit Personen, denen er einzelne Wohnungen in diesem Haus weitervermietet, keine Untermietverträge, sondern nur Hauptmietverträge abschließen.

Damit ist jenen Unternehmen der Boden entzogen worden, die durch derartige (geplante) „Untervermietung“ die Rechte der MieterInnen (Mietzinsbegrenzungen und Kündigungsbeschränkungen) schmälern wollen.

Wird der „Generalmietvertrag“ zwischen dem Hauseigentümer und dem/der HauptmieterIn (oder PächterIn) des ganzen Hauses aufgelöst, so gelten die von diesen abgeschlossenen Mietverträge weiter – anstelle von HauptmieterIn (oder PächterIn) des ganzen Hauses tritt nun aber der/die HauseigentümerIn als VermieterIn in den bestehenden Vertrag ein. 

Untermiete

Ein Mietvertrag, der in keine der obigen Kategorien einzuordnen ist, ist ein Untermietvertrag. In einem derartigen Fall ist der/die VermieterIn in der Regel ein/e HauptmieterIn, der/die die von ihm/ihr gemietete Wohnung (oder Teile davon, z.B. ein Zimmer) weitervermietet. 

Wann darf ein/e HauptmieterIn untervermieten?

Nach den Regeln des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches kann jede/r MieterIn seine/ihre Wohnung (oder Teile davon) untervermieten, wenn es im Vertrag nicht ausdrücklich untersagt wurde.  

Das Mietrechtsgesetz (MRG) schränkt die Möglichkeiten zur Untervermietung aber dadurch ein, dass eine

  • gänzliche Untervermietung oder
  • teilweise Untervermietung gegen einen unverhältnismäßig hohen Untermietzins

den/die VermieterIn zur Aufkündigung des Hauptmietvertrages berechtigt.

In solchen Fällen können HauptmieterInnen also die Wohnung verlieren! 

Bei Wohnungen im Vollanwendungs- oder Teilanwendungsbereich des MRG sind diese beiden Fälle einer Untervermietung auch dann verboten, wenn im Mietvertrag zu dieser Frage gar nichts geregelt ist. 

Praktisch in jedem Hauptmietvertrag steht jedoch ein ausdrückliches – meist gänzliches - Untermietverbot. Das gilt dann aber in der Regel so nicht! 

Auf dieses Verbot kann sich der/die VermieterIn bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG nämlich nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes berufen (§ 11 MRG).  

Derart wichtige Gründe sind:

  • die gänzliche Untervermietung der Wohnung, wenn also der Hauptmieter nicht einmal ein Teil der Wohnung selbst regelmäßig benützt; das ist ja auch gleichzeitig ein Kündigungsgrund;
  • im Vergleich zu seinem Hauptmietzins und den von ihm erbrachten sonstigen Leistungen verlangt der Hauptmieter vom Untermieter einen unverhältnismäßig hohen Untermietzins (ebenfalls ein Kündigungsgrund);
  • die Anzahl der Bewohner übersteigt die Anzahl der Wohnräume bzw wenn dies bei Aufnahme eines Untermieters eintreten würde („Überbelag“);
  • wenn Grund zur Annahme besteht, dass der Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stören wird.

Wird bei der Untervermietung gegen diese Gründe verstoßen, können Vermieter in den beiden ersten Fällen den Mietvertrag aufkündigen oder/ und in allen vier Fällen, wenn die Untervermietung vertraglich ausgeschlossen wurde, auch auf Unterlassung der Untervermietung klagen.  

Teilweise Untervermietung

Eine teilweise Untervermietung – solange der Hauptmieter noch in der Wohnung wohnt und keiner der oben angeführten Gründe vorliegt – kann der Vermieter also nicht rechtswirksam verbieten!

Beispiel

Man kann also etwa als Einzelperson in einer Zwei-Zimmer-Wohnung ein Zimmer untervermieten, solange 
  • man nicht zu viel verlangt (max. anteiliger selbst zu bezahlender Mietzins plus 50%; plus anteilige Betriebskosten),
  • kein Überbelag entsteht und keine Gefahr für den Hausfrieden entsteht.

Stellung des Untermieters

Das Mietrechtsgesetz sieht für Untermietverträge nur sehr wenige ausdrückliche Regelungen vor. Im Wesentlichen betreffen diese Bestimmungen die Auflösung des Mietverhältnisses (der Kündigungsschutz des Untermieters ist weniger stark als jener des Hauptmieters) und den zulässigen Untermietzins.

Soweit für den Hauptmietvertrag eine gesetzliche Mietzinsobergrenze gilt, ist auch bei Weitervermietung dieser Wohnung eine Mietzinsbegrenzung zu beachten. Der höchstzulässige Untermietzins ist allerdings höher, als der für den Hauptmieter (Untervermieter) der Wohnung erlaubte Hauptmietzins. 

Wenn das Mietverhältnis des Hauptmieters (Untervermieters) beendet wird, erlischt das Untermietverhältnis nicht automatisch. Kommt es jedoch zu einer gerichtlichen Delogierung des Hauptmieters, ist davon auch der Untermieter betroffen und verliert die Wohnung.

Der Untervermieter hat den Untermieter freilich von jeglicher Form der Auflösung des Hauptmietverhältnisses (Kündigung, einvernehmliche Auflösung, Räumungsvergleich, ...) unverzüglich zu informieren. Der Untervermieter, der selbst vorzeitig seine Hauptmietrechte an der Wohnung aufgibt und dadurch die Fortsetzung des Untermietvertrages verhindert, wird dem Untermieter gegenüber grundsätzlich schadenersatzpflichtig, wenn das Untermietverhältnis auf längere Zeit abgeschlossen wurde.

Scheinuntermiete

Die Rechtsposition eines Untermieters ist wesentlich schwächer, als die eines Hauptmieters. Daher wird von Vermietern manchmal versucht, Untermietverhältnisse auch dort zu konstruieren, wo eigentlich ein Hauptmietverhältnis vorliegen sollte.  

In gewissen Fällen liegt nach dem reinen Gesetzeswortlaut zwar ein Untermietverhältnis vor, auch wenn es oft „mit den Händen zu greifen“ ist, dass durch die Untervermietung der Mieterschutz des MRG umgangen werden soll. So zum Beispiel wenn Firmen, an denen der Liegenschaftseigentümer maßgeblich beteiligt ist, oder Familienmitglieder des Eigentümers als Hauptmieter vorgeschoben werden, um Untermietverträge abschließen zu können.  

Der Untermieter kann in solchen Fällen bei der Schlichtungsstelle (bzw. bei Gericht) beantragen, als Hauptmieter anerkannt zu werden, wenn der Hauptmietvertrag nur zur Untervermietung durch den Hauptmieter und zur Umgehung der Mieterschutzbestimmungen abgeschlossen wurde („Scheinuntermiete“).  

Die Regelungen zur „Scheinuntermiete“ gelten allerdings nur bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG. 

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