Was ist Haupt- und was ist Untermiete?

Wer vom Eigentümer oder der Eigentümerin des ganzen Hauses oder von einem Wohnungseigentümer oder einer Wohnungseigentümerin anmietet, ist Hauptmieter bzw. Hauptmieterin. Wenn der/die Hauptmieter:in die Wohnung oder Teile davon weitervermietet, liegt Untermiete vor.

Broschüren

Hauptmiete

Ist der Vermieter bzw. die Vermieterin

Eigentümer:in der Liegenschaft,
Wohnungseigentümer:in,
Wohnungseigentumsbewerber:in,
Fruchtgenussberechtigte:r oder
Mieter:in oder Pächter:in des ganzen Hauses,

so liegt Hauptmiete vor.

Ob eine Wohnung eine Eigentumswohnung ist oder nicht, kann man übrigens am Grundbuchauszug des betreffenden Hauses erkennen. Das Grundbuch ist ein bei den Bezirksgerichten geführtes öffentliches Register, in welches Grundstücke und die an ihnen bestehenden „dinglichen Rechte“ eingetragen sind.

Jeder kann in den Grundbuchabteilungen der Bezirksgerichte unentgeltlich Auskunft über die Eintragungen oder gegen eine Gebühr einen schriftlichen Grundbuchauszug erhalten. Im Grundbuchauszug sieht man dann, wer Eigentümer:in des Hauses ist, ob die Wohnungen im Haus Eigentumswohnungen sind, wem sie gehören, etc.

In den oben angeführten Fällen liegt Hauptmiete mit den daraus resultierenden Rechten immer vor, selbst wenn die Vertragsurkunde etwa als „Untermietvertrag“ bezeichnet wird.

Einem besonders krassen Missbrauch ist ein Riegel vorgeschoben: Der Hauptmieter bzw. die Hauptmieterin (oder Pächter:in) des ganzen Hauses kann mit Personen, denen sie einzelne Wohnungen in diesem Haus weitervermieten, keine Untermietverträge, sondern nur Hauptmietverträge abschließen.

Damit ist jenen Unternehmen der Boden entzogen worden, die durch derartige (geplante) „Untervermietung“ die Rechte der Mieter:innen (Mietzinsbegrenzungen und Kündigungsbeschränkungen) schmälern wollen.

Wird der „Generalmietvertrag“ zwischen den Hauseigentümer:innen und dem/der Hauptmieter:in (oder Pächter:in) des ganzen Hauses aufgelöst, so gelten die von diesen abgeschlossenen Mietverträge weiter – anstelle von Hauptmieter:in (oder Pächter:in) des ganzen Hauses tritt nun aber der/die Hauseigentümer:in als Vermieter:in in den bestehenden Vertrag ein.

Untermiete

Ein Mietvertrag, der in keine der obigen Kategorien einzuordnen ist, ist ein Untermietvertrag. In einem derartigen Fall ist der/die Vermieter:in in der Regel ein/e Hauptmieter:in, der/die die von ihm/ihr gemietete Wohnung (oder Teile davon, z.B. ein Zimmer) weitervermietet.

Wann darf ein/e Hauptmieter:in untervermieten?

Nach den Regeln des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches kann jede/r Mieter:in seine/ihre Wohnung (oder Teile davon) untervermieten, wenn es im Vertrag nicht ausdrücklich untersagt wurde.

Das Mietrechtsgesetz (MRG) schränkt die Möglichkeiten zur Untervermietung aber dadurch ein, dass eine

gänzliche Untervermietung oder
teilweise Untervermietung gegen einen unverhältnismäßig hohen Untermietzins

den/die Vermieter:in zur Aufkündigung des Hauptmietvertrages berechtigt.

In solchen Fällen können Hauptmieter:innen also die Wohnung verlieren!

Bei Wohnungen im Vollanwendungs- oder Teilanwendungsbereich des MRG sind diese beiden Fälle einer Untervermietung auch dann verboten, wenn im Mietvertrag zu dieser Frage gar nichts geregelt ist.

Praktisch in jedem Hauptmietvertrag steht jedoch ein ausdrückliches – meist gänzliches - Untermietverbot. Das gilt dann aber in der Regel so nicht!

Auf dieses Verbot kann sich der/die Vermieter:in bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG nämlich nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes berufen (§ 11 MRG).

Derart wichtige Gründe sind:

die gänzliche Untervermietung der Wohnung, wenn also die Hauptmieter:innen nicht einmal ein Teil der Wohnung selbst regelmäßig benützen; das ist ja auch gleichzeitig ein Kündigungsgrund;
im Vergleich zu ihren Hauptmietzins und den von ihnen erbrachten sonstigen Leistungen verlangen die Hauptmieter:innen von den Untermieter:innen einen unverhältnismäßig hohen Untermietzins (ebenfalls ein Kündigungsgrund);
die Anzahl der Bewohner:innen übersteigt die Anzahl der Wohnräume bzw wenn dies bei Aufnahme von Untermieter:innen eintreten würde („Überbelag“);
wenn Grund zur Annahme besteht, dass die Untermieter:innen den Frieden der Hausgemeinschaft stören werden.

Wird bei der Untervermietung gegen diese Gründe verstoßen, können Vermieter:innen in den beiden ersten Fällen den Mietvertrag aufkündigen oder/ und in allen vier Fällen, wenn die Untervermietung vertraglich ausgeschlossen wurde, auch auf Unterlassung der Untervermietung klagen.

Teilweise Untervermietung

Eine teilweise Untervermietung – solange der Hauptmieter bzw. die Hauptmieterin noch in der Wohnung wohnt und keiner der oben angeführten Gründe vorliegt – können die Vermieter:innen also nicht rechtswirksam verbieten!

BEISPIEL

Man kann also etwa als Einzelperson in einer Zwei-Zimmer-Wohnung ein Zimmer untervermieten, solange

man nicht zu viel verlangt (max. anteiliger selbst zu bezahlender Mietzins plus 50%; plus anteilige Betriebskosten),
kein Überbelag entsteht und keine Gefahr für den Hausfrieden entsteht.

Stellung der Untermieter:innen

Das Mietrechtsgesetz sieht für Untermietverträge nur sehr wenige ausdrückliche Regelungen vor. Im Wesentlichen betreffen diese Bestimmungen die Auflösung des Mietverhältnisses (der Kündigungsschutz von Untermieter:innen ist weniger stark als jener von Hauptmieter:innen) und den zulässigen Untermietzins.

Soweit für den Hauptmietvertrag eine gesetzliche Mietzinsobergrenze gilt, ist auch bei Weitervermietung dieser Wohnung eine Mietzinsbegrenzung zu beachten. Der höchstzulässige Untermietzins ist allerdings höher, als der für die Hauptmieter:innen (Untervermieter:innen) der Wohnung erlaubte Hauptmietzins.

Wenn das Mietverhältnis der Hauptmieter:innen (Untervermieter:innen) beendet wird, erlischt das Untermietverhältnis nicht automatisch. Kommt es jedoch zu einer gerichtlichen Delogierung der Hauptmieter:innen, sind davon auch die Untermieter:innen betroffen und verlieren die Wohnung.

Die Untervermieter:innen haben den Untermieter:innen freilich von jeglicher Form der Auflösung des Hauptmietverhältnisses (Kündigung, einvernehmliche Auflösung, Räumungsvergleich, ...) unverzüglich zu informieren. Die Untervermieter:innen, die selbst vorzeitig ihre Hauptmietrechte an der Wohnung aufgeben und dadurch die Fortsetzung des Untermietvertrages verhindert, werden den Untermieter:innen gegenüber grundsätzlich schadenersatzpflichtig, wenn das Untermietverhältnis auf längere Zeit abgeschlossen wurde.

Scheinuntermiete

Die Rechtsposition von Untermieter:innen ist wesentlich schwächer, als die von Hauptmieter:innen. Daher wird von Vermieter:innen manchmal versucht, Untermietverhältnisse auch dort zu konstruieren, wo eigentlich ein Hauptmietverhältnis vorliegen sollte.

In gewissen Fällen liegt nach dem reinen Gesetzeswortlaut zwar ein Untermietverhältnis vor, auch wenn es oft „mit den Händen zu greifen“ ist, dass durch die Untervermietung der Mieterschutz des MRG umgangen werden soll. So zum Beispiel wenn Firmen, an denen die Liegenschaftseigentümer:innen maßgeblich beteiligt sind, oder Familienmitglieder der Eigentümer:innen als Hauptmieter:in vorgeschoben werden, um Untermietverträge abschließen zu können.

Die Untermieter:innen können in solchen Fällen bei der Schlichtungsstelle (bzw. bei Gericht) beantragen, als Hauptmieter:innen anerkannt zu werden, wenn der Hauptmietvertrag nur zur Untervermietung durch die Hauptmieter:innen und zur Umgehung der Mieterschutzbestimmungen abgeschlossen wurde („Scheinuntermiete“).

Die Regelungen zur „Scheinuntermiete“ gelten allerdings nur bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG.