Das Baurecht auf einem fremden Grundstück

Das Baurecht ist das dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Bodenfläche eines fremden Grundstücks ein eigenes Bauwerk zu haben. Das Eigentum am Gebäude - unabhängig vom Eigentumsrecht am Grundstück - besteht aber nur zeitlich befristet.

Der/die Grundeigentümer:in wird dabei in der Regel als „Baurechtsgeber:in“ bezeichnet, der/die andere Vertragspartner:in als „Baurechtsnehmer:in“, „Baurechtsinhaber:in“ oder „Bauberechtigte/r“.

Sinn und Zweck des Baurechts ist es, dem/der Grundstücks-Eigentümer:in seine/ihre Rechte an der Liegenschaft zu erhalten. Es wird dadurch auch vermieden, dass dringend benötigte Bauflächen ungenutzt bleiben. Zudem erspart sich der/die Bauberechtigte den Kaufpreis für den Grund. Er/Sie muss dafür aber monatlich oder jährlich einen Bau(rechts)zins an den/die Grundeigentümer:in bezahlen, der über die gesamte Laufzeit des Vertrags auch eine ganz erhebliche Summe ausmachen kann.

Das Bauwerk/Gebäude gehört zumindest eine Zeit lang dem/der Eigentümer:in des Bauwerks/Gebäudes, das Grundstück gehört weiter dem/der Grundeigentümer:in. Diese Personen müssen nicht ident sein.

Entstehung des Baurechts

Das Baurecht entsteht aufgrund eines Vertrags durch bücherliche Eintragung im C-Blatt der belasteten Liegenschaft. Es muss sich auf den ganzen Grundbuchskörper beziehen. Im Anschluss an die belastete Einlage wird im Grundbuch eine eigene Baurechtseinlage eröffnet, die wie ein selbständiger Grundbuchskörper zu behandeln ist. Alle Eintragungen gegen den/die Bauberechtigte/n (z.B. Veräußerung oder Belastung des Baurechts) sind in dieser Einlage zu vollziehen. Dem/der Baurechtsinhaber:in stehen am Bauwerk die Rechte eines/einer Eigentümer:in und am Grundstück die Rechte eines/einer Nutznießer:in zu.

Das Baurecht gilt als unbewegliche Sache, ein errichtetes Bauwerk ist Teil des Baurechtes und somit ebenfalls unbeweglich.

Das Baurecht muss auf eine bestimmte Zeit, also befristet eingeräumt werden. Es kann im Vertrag, mit dem das Baurecht eingeräumt wird, auf nicht auf weniger als 10 und nicht auf mehr als 100 Jahre bestellt werden. Es endet also mit Zeitablauf. Innerhalb des festgelegten Zeitraumes ist seine vorzeitige Beendigung durch Vereinbarung aber auch möglich.

Beendigung des Baurechts

Bei Erlöschen/Beendigung des Baurechts fällt das Bauwerk an den/die Grundeigentümer:in, der den/die Baurechtsinhaber:in mangels anderer Vereinbarung mit einem Viertel des vorhandenen Bauwertes entschädigen muss. Meistens findet man aber in den Verträgen, mit denen ein Baurecht eingeräumt wird, nachteilige Vereinbarungen für den/die Baurechtsnehmer:in. Etwa die Wahlmöglichkeit des/der Grundeigentümer:in, dass er/sie am Ende der Laufzeit

das Haus auf Kosten des/der Baurechtsnehmer:in abreißen lassen kann oder
das Haus gratis in sein Eigentum übernehmen kann; u.U. sogar noch die Verpflichtung des/der Baurechtsnehmer:in zur umfassenden teuren Sanierung, die ihm/ihr nicht ersetzt wird.

Solche Verträge sollte man natürlich ablehnen und nicht unterschreiben; am besten ein anderes Grundstück suchen.

Baurechts-Wohnungseigentum

Problematisch ist auch das sogenannte Baurechts-Wohnungseigentum. Das funktioniert im Prinzip wie oben geschildert, nur mit dem Unterschied, dass der/die Bauberechtigte (oft ein/e professionelle/r Bauträger:in) nach Errichtung der Wohn- oder Reihenhausanlage, die Wohnungen/Häuser als „Baurechtswohnungseigentum“ verkauft.

Man erwirbt mit Baurechtswohnungseigentum zeitlich befristetes (Wohnungs-)Eigentum an einem Reihenhaus/einer Wohnung. Wesentliche Bedingungen des Vertrags haben aber Grundeigentümer:in und Bauträger:in schon festgelegt, als „Käufer:in“ der Wohnung/des Reihenhauses muss man diese in der Regel „schlucken“.

Das sind dann meist klassisch sogenannte Verträge zu Lasten Dritter, in welche die Käufer:innen einsteigen, ohne sie ändern zu können. Der/die Grundeigentümer:in (Baurechtsgeber:in) und der/die Bauträger:in (Baurechtsnehmer:in) vereinbaren Bedingungen zu ihrem Vorteil, zu Lasten der Wohnungskäufer:innen. Etwa die Bedingung, dass der/die Wohnungskäufer:in seine/ihre Wohnung dem/der Grundeigentümer:in schenken muss; nach Ablauf der Zeit, für die das Baurecht eingeräumt wurde.

Bei einer Baurechts-Eigentumswohnung kommt es praktisch immer zu einer ständigen Entwertung, ganz anders als bei klassischen Eigentumswohnungen, die über die Jahre betrachtet in der Regel einen Wertzuwachs mit sich bringen.