Grund­buch und Grund­buch­an­träge

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Das Grundbuch dokumentiert, wem eine Liegenschaft gehört und welche Rechte oder Belastungen damit verbunden sind.

Es besteht aus zwei Teilen:

• Hauptbuch: Hier stehen die wichtigsten Informationen zur Liegenschaft.
• Urkundensammlung: Sie enthält die Urkunden, auf deren Grundlage Eintragungen vorgenommen wurden, zum Beispiel Kaufverträge, Wohnungseigentumsverträge, Einantwortungen im Erbfall oder Darlehensverträge.

Für jede Katastralgemeinde gibt es ein eigenes Hauptbuch und eine eigene Urkundensammlung.

Jede Liegenschaft hat eine eigene Einlagezahl (EZ). Diese dient als eindeutige Kennzeichnung im Grundbuch. Deshalb wird eine Liegenschaft auch als Grundbuchseinlage bezeichnet.

Die drei Blätter einer Grundbuchseinlage

Jede Grundbuchseinlage besteht aus drei Bereichen: dem A-, B- und C-Blatt.

A-Blatt: Angaben zur Liegenschaft

Das A-Blatt enthält die grundlegenden Informationen zur Liegenschaft.

A1-Blatt

Hier finden Sie:

• Grundstücksnummer(n)
• Nutzungsart
• Fläche
• Adresse der Liegenschaft

A2-Blatt

Hier sind Rechte und Beschränkungen eingetragen, die mit der Liegenschaft verbunden sind, zum Beispiel:

• Wegerechte über ein Nachbargrundstück
• öffentlich-rechtliche Beschränkungen
• Änderungen der Liegenschaft, etwa durch Zu- oder Abschreibungen von Grundstücken

B-Blatt: Eigentümer

Im B-Blatt steht,

• wer Eigentümer der Liegenschaft ist,
• wie groß der jeweilige Eigentumsanteil ist, wenn es mehrere Eigentümer gibt,
• wann das Eigentum erworben wurde und
• auf welcher Urkunde der Eigentumserwerb beruht.

C-Blatt: Belastungen der Liegenschaft

Das C-Blatt enthält alle Belastungen, die mit der Liegenschaft oder einzelnen Eigentumsanteilen verbunden sind. Dazu gehören zum Beispiel:

• Pfandrechte (Hypotheken)
• Veräußerungsverbote
• Belastungsverbote
• Dienstbarkeiten (zum Beispiel Wegerechte)
• Vor- und Wiederkaufsrechte

Diese Belastungen bleiben grundsätzlich bestehen, wenn die Liegenschaft verkauft wird. Sie gehen auf die neue Eigentümerin oder den neuen Eigentümer über, sofern sie nicht ausdrücklich gelöscht werden.

Wichtig: Die Höhe eines Pfandrechts sagt nichts über die aktuelle Schuld aus

Ist im Grundbuch ein Pfandrecht eingetragen, bedeutet das nicht automatisch, dass diese Summe noch offen ist.

Es kann sein, dass:

• der Kredit bereits fast vollständig zurückgezahlt wurde,
• der Kredit bereits vollständig getilgt ist oder
• die tatsächliche Schuld inzwischen höher ist als der eingetragene Betrag, etwa durch einen längeren Zahlungsverzug.

Die Reihenfolge der Eintragungen ist wichtig

Im Grundbuch gilt grundsätzlich das Prioritätsprinzip:

Wer früher eingetragen wird, hat das stärkere Recht.

Ein Pfandrecht an erster Stelle ist daher besser abgesichert als ein Pfandrecht, das erst an zweiter oder späterer Stelle eingetragen wurde.

Wie entstehen Grundbucheintragungen?

Eintragungen im Grundbuch sind nur auf Grundlage schriftlicher Urkunden möglich. Dazu zählen zum Beispiel:

• Kaufverträge
• Wohnungseigentumsverträge
• Darlehensverträge
• Heiratsurkunden

Diese Urkunden werden in der Urkundensammlung aufbewahrt.

Tagebuchzahl und Urkundensammlung

Viele Eintragungen enthalten eine sogenannte Tagebuchzahl, zum Beispiel 1099/2000.

Sie gibt an,

• unter welcher Nummer die Urkunde registriert wurde und
• aus welchem Jahr sie stammt.

Mit dieser Nummer können Sie die dazugehörige Urkunde in der Urkundensammlung leichter finden und einsehen.

Welche Arten von Grundbuchseintragungen gibt es?

Es gibt drei Arten von Eintragungen:

• Einverleibung
• Vormerkung
• Anmerkung

Einverleibung

Die Einverleibung führt dazu, dass ein Recht endgültig entsteht oder gelöscht wird.

Zum Beispiel werden durch Einverleibung eingetragen:

• Eigentumsrechte
• Pfandrechte
• Dienstbarkeiten
• Wohnungseigentum
• die Löschung eines Pfandrechts oder einer Dienstbarkeit

Ist Wohnungseigentum begründet, wird dies im Grundbuch ausdrücklich vermerkt.

Veräußerungsverbote

Auch Veräußerungsverbote können einverleibt werden.

Ein Veräußerungsverbot zugunsten eines Bundeslandes ist häufig Voraussetzung für Wohnbauförderungen. Die Liegenschaft darf dann nur mit Zustimmung der Förderstelle verkauft werden. Damit soll verhindert werden, dass geförderte Wohnungen unmittelbar mit Gewinn weiterverkauft werden.

Veräußerungsverbote können auch zugunsten von Privatpersonen bestehen. Das ist beispielsweise häufig der Fall, wenn Eltern ihre Liegenschaft bereits zu Lebzeiten an ihre Kinder übertragen, sich aber ein Wohnrecht vorbehalten oder sicherstellen möchten, dass die Liegenschaft nicht ohne ihre Zustimmung verkauft wird.

Vormerkung

Die Vormerkung sichert einen noch nicht endgültigen Rechtserwerb oder Rechtsverlust.

Sie kommt zum Beispiel in Betracht, wenn die erforderlichen Urkunden noch nicht alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen.

Der Vorteil:

Die Antragstellerin oder der Antragsteller sichert sich den Rang im Grundbuch. Dadurch wird verhindert, dass zwischenzeitlich andere Personen Rechte erwerben, die dem späteren Eigentumserwerb entgegenstehen.

Kommt das Rechtsgeschäft nicht zustande, kann die Vormerkung wieder gelöscht werden.

Werden später alle Voraussetzungen erfüllt, wird die Vormerkung durch die sogenannte Rechtfertigung der Vormerkung einer endgültigen Einverleibung gleichgestellt.

Anmerkung

Eine Anmerkung macht bestimmte rechtlich bedeutsame Umstände im Grundbuch sichtbar. Sie dient der Information und Dokumentation.

Grundbuchsauszug

Das Grundbuch wird heute elektronisch geführt.

Einen Grundbuchsauszug können Sie gegen Gebühr erhalten:

• bei jedem Bezirksgericht,
• über Notar,
• über Rechtsanwält sowie
• über Online-Abfragen.

Warum Grundbuchsauszüge oft umfangreich sind

Grundbuchsauszüge können sehr umfangreich sein. Das gilt besonders bei großen Wohnhausanlagen mit vielen Eigentümer und zahlreichen eingetragenen Belastungen.

In solchen Fällen ist es möglich, gezielt nur den Anteil einer bestimmten Wohnung oder eines bestimmten Wohnungseigentumsobjekts abzufragen.

Einsicht in die Urkundensammlung

Jede Grundbucheintragung beruht auf einer Urkunde, etwa einem Kaufvertrag, Wohnungseigentumsvertrag oder einer Einantwortung.

Diese Urkunden können Sie beim zuständigen Grundbuchsgericht einsehen.

Urkunden, die nach 2006 bei den Grundbuchgerichten eingereicht wurden, können außerdem elektronisch abgerufen werden.