Mietpreisbremse: Keine Mietzinserhöhung vor April 2026  

Was regelt die Mietpreisbremse?

Das neue Gesetz erlaubt eine Erhöhung des Hauptmietzinses aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung frühestens ab April 2026. Dieser Termin gilt auch dann, wenn im Mietvertrag eine frühere Erhöhung vorgesehen ist – zum Beispiel im Jänner 2026.

Auch nach April 2026 darf der Hauptmietzins nur einmal pro Jahr und frühestens im April erhöht werden. Sieht der Mietvertrag etwa eine Erhöhung im September 2026 vor, darf diese erst ab April 2027 umgesetzt werden.

Zusätzlich ist das Ausmaß der Mietzinserhöhungen gesetzlich begrenzt.

Nähere Informationen dazu finden Sie hier.

Die Mietpreisbremse gilt nur für den Hauptmietzins. Betriebskosten sind davon nicht betroffen (zur Unterscheidung siehe: Mietzins).

Das bedeutet: Der Bruttomietzins kann auch im Jänner rechtmäßig steigen, wenn höhere Betriebskosten verrechnet werden – selbst dann, wenn der Hauptmietzins gleich bleibt. 

Für welche Verträge gilt die Mietpreisbremse?

Wenn Sie in einer Wohnung wohnen, die voll oder teilweise in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt (Wohnungen Typ II und III), dann gelten für Sie die neuen Regelungen. 

Für welche Mietverhältnisse gilt die Mietpreisbremse nicht? 

Wohnen Sie in einer Genossenschaftswohnung? Dann gelten die neuen Regelungen der Mietpreisbremse für Ihren Mietvertrag nicht.

Der Grund ist der sogenannte kostendeckende Mietzins. Dabei richtet sich die Miete nicht nach der Inflation, sondern nach den tatsächlichen Kosten der Genossenschaft. Nur diese Kosten dürfen an die Mieter:innen weitergegeben werden.

Ebenfalls nicht von der Mietpreisbremse erfasst sind vermietete Ein- oder Zweifamilienhäuser.

Außerdem gilt die Mietpreisbremse nicht für Wohnungen, die gefördert gebaut oder gefördert saniert wurden. Das gilt so lange, wie diese Wohnungen dem Wohnbauförderungsrecht unterliegen und nicht dem allgemeinen Mietrecht.

Welche Vorteile bringen die neuen Regelungen? 

Künftig darf die Miete – genauer gesagt der Hauptmietzins – höchstens einmal pro Jahr erhöht werden. Dadurch werden Mietzinserhöhungen oft auf einen späteren Zeitpunkt verschoben als bisher.

In Jahren mit hoher Inflation wird nur ein Teil der Inflation an die Mieter:innen weitergegeben.

Bei Mietverhältnissen, die unter das Mietrechtsgesetz (Wohnungen Typ III) fallen, sind die Mietzinserhöhungen in 2026 und 2027 besonders stark begrenzt. 

Wann darf die Miete ab dem Jahr 2026 angehoben werden? 

Ab 2026 darf die Miete nur noch einmal pro Jahr erhöht werden. Eine Erhöhung vor April ist nicht erlaubt. Wird also bereits für Jänner, Februar oder März ein höherer Hauptmietzins verlangt, ist diese Erhöhung rechtswidrig.

Bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (Wohnungen Typ III) darf die Mietzinserhöhung nach unserer Rechtsmeinung frühestens im Mai erfolgen.

Was tun, wenn Ihr Vermieter vor April einen höheren Mietzins verlangt? 

Haben Sie ein Schreiben bekommen, in dem Sie aufgefordert werden, bereits vor April einen höheren Hauptmietzins zu bezahlen?
Dann sollten Sie Ihre:n Vermieter:in auf die neuen gesetzlichen Regelungen hinweisen.
 

Achtung!

Was gilt in Jahren mit hoher Inflation? 

Künftig darf der Hauptmietzins höchstens um die Inflation des Vorjahres steigen.

Liegt die Inflation eines Jahres über 3 %, darf der höhere Anteil nur zur Hälfte an die Mieter:innen weitergegeben werden.

Beispiel: Bei einer Inflation von 4,5 % darf die Miete höchstens um 3,75 % steigen.
(Rechnung: 3 % plus die Hälfte von 1,5 % = 3,75 %). 

Welche Regeln gelten, wenn die Miete begrenzt ist?  

Für diese Mietverhältnisse wird angenommen, dass die Inflation 2025 nur 1 % und 2026 nur 2 % betragen hat.

Da Mietzinserhöhungen immer nur auf Basis der Inflation des Vorjahres zulässig sind, führen diese Werte dazu, dass die Mietzinserhöhungen in den Jahren 2026 und 2027 bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes deutlich geringer ausfallen, als es die Mietverträge eigentlich vorsehen würden. 

Wann darf die Miete bei neuen Mietverträgen angehoben werden? 

Wenn Sie ab 2026 ein neues Mietverhältnis abschließen, darf die Miete frühestens im Jahr nach dem Vertragsabschluss erhöht werden.
Wird der Vertrag im Dezember abgeschlossen, muss die Vermieterin oder der Vermieter sogar bis zum übernächsten Jahr warten.

Der Grund: Bei der ersten Mietzinserhöhung darf die Inflation des Jahres, in dem der Vertrag beginnt, nur anteilig nach der Dauer des Mietverhältnisses berücksichtigt werden.
Beispiel: Zieht eine Mieterin im Juni ein, darf nur die Hälfte der Inflation dieses Jahres angesetzt werden. 

Darf die Miete steigen, wenn ein befristeter Mietvertrag verlängert wird?

Ja.

Läuft Ihr befristeter Mietvertrag aus und Sie verlängern, kann die Miete steigen – unabhängig vom Zeitpunkt der Verlängerung und der Inflation des Vorjahres.
Eine eventuell geltende Mietzinsobergrenze darf dabei jedoch nicht überschritten werden.

Beispiel 1:
Sie schließen im Februar 2026 einen Mietvertrag mit Wertsicherungsvereinbarung ab. Eine Mietzinserhöhung ist frühestens im April 2027 erlaubt.
Die Inflation im Jahr 2026 beträgt 4 %. Für die Berechnung wird zunächst eine gekappte Inflation von 3,5 % angesetzt (3 % plus die Hälfte von 1 %).
Da der Vertrag im Februar beginnt, darf nur der Anteil für die vollen Monate nach Vertragsbeginn berücksichtigt werden (10 von 12 Monaten). Daraus ergibt sich eine zulässige Erhöhung von 2,92 % im Jahr 2027.

Beispiel 2:
Sie schließen im Juni 2026 einen auf 5 Jahre befristeten Mietvertrag ab. Die Inflation während der gesamten Mietdauer beträgt 20 %.
Wenn der Mietzins aufgrund der Mietpreisbremse während der Laufzeit nur um 15 % erhöht werden durfte, bedeutet das nicht, dass die Vermieter:innen bei einer Verlängerung nach Ablauf der Befristung keine deutlich höhere Miete verlangen dürfen.

Beispiel 3:
Sie schließen im Dezember 2026 einen Mietvertrag mit Wertsicherungsvereinbarung ab.
Im April 2027 darf die Miete noch nicht erhöht werden, weil bei der ersten Anhebung nur der Anteil der Inflation des Vorjahres berücksichtigt werden darf, der auf die vollen Monate nach Vertragsabschluss entfällt.
Da es im Jahr 2026 keine vollen Monate nach Vertragsbeginn gibt, dürfen 0 % der Inflation berücksichtigt werden.
Die erste Mietzinserhöhung erfolgt daher erst im April 2028, basierend auf der Inflation des Jahres 2027. Liegt diese über 3 %, wird der übersteigende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt.

Konkrete Bespiele zu Mietverträgen ab und vor 2026

Mieterhöhungen und Wertsicherungsvereinbarungen

Wie bisher gilt auch künftig: Die Miete darf nicht stärker steigen, als im Mietvertrag vereinbart.

Keine Wertsicherung im Vertrag?
Ist im Mietvertrag keine Wertsicherungsvereinbarung enthalten, darf der Hauptmietzins in der Regel gar nicht erhöht werden.
Verlangt Ihre Vermieter:in dennoch mehr, prüfen Sie, ob eine vertragliche Grundlage besteht. Nur rechtlich zulässige Wertsicherungsvereinbarungen berechtigen tatsächlich zur Erhöhung des Hauptmietzinses. 

Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (Wohnungen Typ III)
Hier gelten häufig zusätzliche gesetzliche Mietzinsbeschränkungen, unabhängig von einer vereinbarten Wertsicherung.

• Die Erhöhung darf den höchstzulässigen Hauptmietzins nach dem Mietrechtsgesetz nicht überschreiten.
• Eine schriftliche Ankündigung muss mindestens 14 Tage vor der Erhöhung erfolgen und die Zahlen müssen klar angegeben sein.
• Die erste Erhöhung darf frühestens im Kalenderjahr nach Vertragsabschluss erfolgen.

Gesetzliche Vorgaben der Mietpreisbremse

Künftig dürfen Hauptmietzinse nur im April (Typ III: Mai) erhöht werden – und nur in dem Umfang, den das Mieten-Wertsicherungsgesetz erlaubt.
Diese Regeln beinhalten:

• Erste Erhöhung frühestens im Jahr nach Vertragsabschluss
• Inflation des Vorjahres wird anteilig berücksichtigt
• Begrenzung der Mietzinserhöhung in Jahren mit hoher Inflation

Beispiel 1:

• Mietvertrag: Februar 2026
• Inflation 2026: 4 % → gekappt auf 3,5 %
• Anteil für volle Monate nach Vertragsbeginn: 10/12
• Zulässige Erhöhung 2027: 2,92 %

Zwei Schritte zur Berechnung

1. Prüfen, ob und wann der Mietvertrag eine Erhöhung erlaubt
2. Berechnen, wann und in welcher Höhe eine Erhöhung nach der Mietpreisbremse zulässig ist

Berechnung der Inflation:

• Grundlage: Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI)
• Vergleich: Durchschnitt des Vorjahres mit Durchschnitt des vorvorigen Jahres

Beispiel 2026:

• VPI 2024: 123,8
• VPI 2025: wird noch festgelegt
• Überschreitet die Inflation 3 %, wird der darüber hinausgehende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt
  
  • 4 % → Mieterhöhung maximal 3,5 %
  • 5 % → Mieterhöhung maximal 4 %

Vollanwendungsbereich Typ III:

• Inflation 2025: nur 1 %
• Inflation 2026: nur 2 %
• Ab 2028 gelten wieder die allgemeinen Regelungen

Erste Mietzinserhöhung nach Vertragsabschluss

• Die erste Erhöhung erfolgt anteilig nach den vollen Monaten nach Vertragsabschluss (nicht ab Einzug) bis Jahresende.
• Beispiel: Vertrag Juni 2026, Inflation 2026 = 2,4 % → 6/12 der Inflation = 1,2 % Erhöhung im April/Mai 2027 

Mietpreisbremse bei Verträgen vor 2026

• Verträge vor 2026 können weiterhin eigene Wertsicherungen enthalten
• Auch ab 2026 kann vereinbart werden, dass die Miete nur alle zwei Jahre steigt
• Mietanhebung muss erfolgen spätestens ab dem vertraglich vereinbarten Zeitpunkt, frühestens aber im darauffolgenden April
• Höhe: maximal gemäß den Regeln der Mietpreisbremse

Beispiel:

• Wertsicherung erlaubt 2,8 % im August 2026
• Durchführung: frühestens April 2027

Verträge vor 2026 ohne bisherige Erhöhung:

• Erste Erhöhung: Inflation seit Vertragsabschluss
• Anteilig nach Monaten
• Mehr als 3 % Inflation: nur Hälfte anrechnen
• Typ-III-Mietverhältnisse: Inflation 2025 = 1 %, 2026 = 2 %

Verträge vor 2026 mit bereits erfolgter Erhöhung:

• Inflation des Jahres der letzten Erhöhung wird nur anteilig berücksichtigt