Wer muss Schäden in der Wohnung reparieren?

Die folgenden Informationen gelten nur für Mietverhältnisse im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (Typ III) sowie für Genossenschaftswohnungen nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG).

Wofür ist der Vermieter verantwortlich?

Der Vermieter muss das Haus und bestimmte Teile der Wohnung in einem ordentlichen Zustand erhalten. Diese gesetzliche Verpflichtung kann nicht durch eine Vereinbarung im Mietvertrag ausgeschlossen oder auf Mieter übertragen werden.

Der Vermieter muss zum Beispiel folgende Schäden beheben:

• Schäden an allgemeinen Teilen des Hauses, etwa am Dach, an der Fassade, an Außenfenstern, der Eingangstür oder im Stiegenhaus
• Schäden an Ver- und Entsorgungsleitungen sowie an Rauchfängen
• Reparaturen an Gemeinschaftsanlagen wie Lift, Zentralheizung, Gegensprechanlage, Waschküche oder Sauna

Wann muss der Vermieter Schäden reparieren?

Innerhalb der Wohnung muss der Vermieter Reparaturen durchführen, wenn

• ein ernster Schaden am Haus vorliegt, zum Beispiel ein Wasserrohrbruch, feuchte Mauern, eine undichte Gasleitung oder brandgefährliche Elektroleitungen, oder
• eine erhebliche Gesundheitsgefahr beseitigt werden muss, etwa bei massivem Schimmelbefall.

Heiztherme und Warmwasserboiler

Seit 1. Jänner 2015 muss der Vermieter auch Arbeiten an mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern und anderen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten durchführen, wenn diese für deren Erhaltung notwendig sind. Das gilt auch für Mietverträge, die bereits vor diesem Zeitpunkt abgeschlossen wurden.

Weitere Erhaltungspflichten des Vermieters

Der Vermieter muss außerdem Arbeiten durchführen, wenn sie gesetzlich vorgeschrieben sind. Dazu gehören zum Beispiel:

• der Anschluss an die Wasserleitung oder das Kanalnetz,
• die Installation von Wärmezählern oder
• Maßnahmen zur Verbesserung des Wärmeschutzes, etwa Wärmeschutzfenster oder eine wärmegedämmte Fassade, wenn eine Kosten-Nutzen-Analyse positiv ausfällt.

Besonderheiten bei Genossenschaftswohnungen

Seit einer Gesetzesänderung im Jahr 2016 haben Mieter von Genossenschaftswohnungen mehr Rechte.

Grundsätzlich muss die gemeinnützige Bauvereinigung fast alle Erhaltungsarbeiten in der Wohnung durchführen.

Ausgenommen sind nur:

• der Austausch von Leuchtmitteln,
• die Erhaltung von Malerei und Tapeten sowie
• sogenannte Bagatellreparaturen.

Was sind Bagatellreparaturen?

Bagatellreparaturen sind kleine Reparaturen, die Mieter üblicherweise selbst und ohne Fachbetrieb durchführen können.

Dazu gehören zum Beispiel:

• ein kaputter Brauseschlauch,
• ein defekter Duschkopf oder
• eine Dichtung am Wasserhahn.

Was sind keine Bagatellreparaturen?

Keine Bagatellreparaturen sind Arbeiten, für die normalerweise Fachkenntnisse erforderlich sind. Diese muss die Genossenschaft vollständig übernehmen.

Dazu zählen zum Beispiel:

• das Erneuern von Silikonfugen,
• Reparaturen an Strom-, Wasser- oder Gasleitungen sowie
• Reparaturen an der Heiztherme.

Was gilt, wenn Mieter den Schaden verursacht haben?

Auch wenn Mieter einen Schaden selbst verursacht haben, muss der Vermieter die erforderliche Reparatur grundsätzlich durchführen.

Beispiel: Ein Fenster im Stiegenhaus wird aus Unachtsamkeit beschädigt.

Der Vermieter kann jedoch verlangen, dass ihm der entstandene Schaden ersetzt wird – etwa von der verursachenden Person oder deren Haushaltsversicherung.

Können diese Pflichten auf Mieter übertragen werden?

Nein.

Die gesetzlich vorgesehenen Erhaltungspflichten des Vermieters können nicht auf Mieter überwälzt werden. Entsprechende Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam, auch wenn sie dort enthalten sind.

Was können Sie tun, wenn der Vermieter nichts unternimmt?

Führt der Vermieter notwendige Erhaltungsarbeiten trotz Aufforderung nicht durch oder weigert er sich, können Sie einen Antrag bei der zuständigen Schlichtungsstelle stellen. In Wien ist dafür die MA 50 zuständig.

Außerdem können Sie einen vorhandenen Mangel der Baupolizei melden. Weicht der Zustand des Hauses vom baubehördlich bewilligten Zustand ab, muss die Baupolizei einen entsprechenden Bauauftrag erteilen.