Änderungen an der Wohnung

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verändern möchten, dürfen Sie nicht immer einfach loslegen. Denn Wohnungseigentum ist eine Form des Miteigentums. Das bedeutet: Auch die Interessen der anderen Wohnungseigentümer müssen berücksichtigt werden.

Ob Sie eine Änderung ohne Zustimmung durchführen dürfen oder nicht, hängt davon ab, welche Auswirkungen sie auf das Haus und die anderen Eigentümer hat.

Wann brauchen Sie eine Zustimmung?

Für manche Änderungen benötigen Sie die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder – wenn diese nicht zustimmen – eine Entscheidung des Gerichts.

Das gilt insbesondere dann, wenn die geplante Änderung:

schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt,
das äußere Erscheinungsbild des Hauses verändert oder
die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährdet.

Beispiele

Eine Zustimmung kann zum Beispiel erforderlich sein, wenn Sie

eine Satellitenschüssel an der Fassade anbringen oder
ein Klimagerät außen am Gebäude montieren möchten.

Hier haben auch die anderen Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse daran, wie das Haus aussieht.

Zusätzliche Voraussetzungen bei allgemeinen Teilen des Hauses

Manche Änderungen betreffen nicht nur Ihre Wohnung, sondern auch allgemeine Teile der Liegenschaft, zum Beispiel:

die Fassade,
den allgemeinen Garten oder
andere gemeinschaftlich genutzte Bereiche.

In diesen Fällen müssen zusätzlich folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

Die Änderung muss üblich und allgemein anerkannt sein.
Sie muss einem wichtigen Interesse der Wohnungseigentümerin oder des Wohnungseigentümers dienen.

Für welche Änderungen erkennt das Gesetz grundsätzlich ein schutzwürdiges Interesse an?

Bei bestimmten Maßnahmen geht das Gesetz davon aus, dass sie grundsätzlich einem berechtigten Interesse der Wohnungseigentümer dienen. Dazu zählen insbesondere:

Einbau oder Verlegung einer Wasserentnahmestelle oder eines WCs innerhalb der Wohnung
Errichtung von Strom-, Gas-, Wasser- oder Telefonleitungen sowie Heizungsanlagen und ähnlichen Einrichtungen
Nach dem Stand der Technik notwendige Einrichtungen für Radio-, Fernseh- oder Multimediadienste, wenn kein Anschluss an bestehende Einrichtungen möglich ist
Anbringung einer Photovoltaikanlage auf Balkon oder Terrasse zur Versorgung der eigenen Wohnung
Barrierefreie Gestaltung der Wohnung oder allgemeiner Teile der Liegenschaft
Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs

Wann gilt die Zustimmung als erteilt?

Für bestimmte Änderungen gilt eine sogenannte Zustimmungsfiktion.

Das bedeutet: Informieren Sie die anderen Wohnungseigentümer über Ihr Vorhaben und widerspricht innerhalb von zwei Monaten niemand, gilt die Zustimmung als erteilt.

Diese Regelung gilt für:

die barrierefreie Gestaltung einer Wohnung oder allgemeiner Teile der Liegenschaft,
die Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs,
die Anbringung einer Solaranlage an einem als Reihenhaus oder Einzelgebäude errichteten Wohnungseigentumsobjekt,
harmonisch in das Erscheinungsbild des Hauses eingefügte Beschattungseinrichtungen sowie den Einbau einbruchsicherer Türen,
die Anbringung einer steckerfertigen Photovoltaik-Kleinsterzeugungsanlage auf Balkon oder Terrasse.

Wie sollten Sie im Zweifel vorgehen?

Sind Sie unsicher, ob Ihre geplante Änderung die Rechte anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigen könnte, sollten Sie vorsorglich

die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer einholen oder
eine gerichtliche Genehmigung beantragen.

So vermeiden Sie spätere Streitigkeiten.

Wie holen Sie die Zustimmung ein?

Für die Zustimmung gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Form. Sie kann auch stillschweigend erfolgen.

Aus Beweisgründen empfiehlt es sich jedoch, die Zustimmung schriftlich einzuholen.

Die Kontaktdaten der anderen Wohnungseigentümer können Sie bei der Hausverwaltung erfragen. Die Hausverwaltung muss diese bekannt geben, sofern die jeweiligen Wohnungseigentümer einer Weitergabe ihrer Daten nicht widersprochen haben.

Was passiert, wenn Sie ohne Zustimmung umbauen?

Führen Sie eine zustimmungspflichtige Änderung ohne Genehmigung durch, können die anderen Wohnungseigentümer gerichtlich verlangen, dass Sie

die Änderung beseitigen,
den ursprünglichen Zustand wiederherstellen und
weitere gleichartige Änderungen unterlassen.

Wenn die Zustimmung verweigert wird

Erhalten Sie nicht von allen Wohnungseigentümer die erforderliche Zustimmung, können Sie beim Bezirksgericht einen Antrag stellen.

Das Gericht kann feststellen, dass die übrigen Wohnungseigentümer die geplante Änderung dulden müssen.

Was muss im Antrag stehen?

Im Antrag sollten Sie

die geplante Änderung genau beschreiben,
erklären, wie sie durchgeführt werden soll, und
begründen, warum die übrigen Wohnungseigentümer die Änderung dulden müssen.

Dabei sollten Sie insbesondere auf die gesetzlichen Voraussetzungen eingehen, etwa dass

keine Gefährdung besteht oder
die Änderung einem wichtigen Interesse dient.

Beispiele aus der Rechtsprechung

Ob eine Änderung zulässig ist, hängt immer vom konkreten Einzelfall ab. Die Gerichte haben unter anderem folgende Entscheidungen getroffen:

Musste geduldet werden:

Die Umwidmung eines Wohnungseigentumsobjekts in ein Institut für Nuklearmedizin.
Die Errichtung eines Gartenhäuschens auf einer Gartenfläche, die ausschließlich einer Wohnungseigentümerin oder einem Wohnungseigentümer zur Nutzung überlassen wurde.

Musste nicht geduldet werden:

Die Umwidmung einer Wohnung in eine Augenarztpraxis.
Der Umbau eines Flachdachs zu einer privaten Terrasse.
Der Durchbruch zwischen zwei übereinanderliegenden Wohnungen mit Einbau einer Verbindungstreppe.
Die Umwidmung eines Geschäftslokals in ein Café-Espresso.
Die Aufstellung einer hölzernen Saunakabine auf einer Terrasse, wenn sie das Erscheinungsbild der Fassade erheblich beeinträchtigt.
Die Entfernung von Fenstersprossen. Außenfenster gehören zur Fassade und damit zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Die Gerichte sahen darin weder eine übliche Änderung noch ein wichtiges Interesse der Wohnungseigentümerin oder des Wohnungseigentümers.