Betriebskosten zurückfordern: Wann ist das möglich?

So unterstützt Sie die AK

Sie möchten wissen, ob Ihre Betriebskostenvereinbarung problematisch sein könnte?

Dann können Sie uns im Rahmen unserer telefonischen Wohnrechtsberatung die entsprechende Bestimmung Ihres Mietvertrags vorlesen. Wir geben Ihnen eine erste rechtliche Einschätzung.

Bitte beachten Sie:

• Eine telefonische Erstberatung ersetzt keine abschließende rechtliche Prüfung Ihres Mietvertrags.
• Die Arbeiterkammer Wien führt keine Verfahren zur Rückforderung von Betriebskosten.

Wann können Betriebskosten zurückgefordert werden?

Ob Sie Betriebskosten zurückfordern können, hängt davon ab, wie diese in Ihrem Mietverhältnis geregelt sind.

Es gibt zwei Möglichkeiten:

• Das Gesetz legt genau fest, welche Betriebskosten bezahlt werden müssen.
• Die Betriebskosten werden im Mietvertrag vereinbart.

Diese Unterscheidung ist entscheidend.

Sind die Betriebskosten bereits gesetzlich geregelt?

Dann bestehen nach unserer Rechtsansicht nur geringe Chancen, alle bezahlten Betriebskosten zurückzufordern.

Das betrifft den Großteil aller Mietverhältnisse.

Müssen die Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart werden?

Dann bestehen grundsätzlich bessere Erfolgsaussichten.

Allerdings reicht das allein nicht aus. Es müssen zusätzlich mehrere weitere Voraussetzungen erfüllt sein.

In diesen Fällen sind die Erfolgsaussichten gering

Nach unserer Rechtsansicht bestehen meist keine guten Chancen auf eine vollständige Rückforderung, wenn das Gesetz bereits regelt, welche Betriebskosten bezahlt werden müssen.

Das betrifft insbesondere:

• Altbauten mit Baubewilligung vor dem 8. Mai 1945, wenn Wohnungseigentum besteht
• Altbauten mit Baubewilligung vor dem 30. Juni 1953, wenn kein Wohnungseigentum besteht
• Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen (Genossenschaftswohnungen)
• Wohnungen in geförderten Gebäuden ohne Wohnungseigentum
• Wohnungen in Gebäuden, in denen der Vermieter oder die Vermieterin bei einem vor dem 1. März 1994 abgeschlossenen Mietvertrag den Mietzins nach § 45 Mietrechtsgesetz angehoben hat

Gemeindewohnungen

Auch bei Gemeindewohnungen bestehen nach unserer Rechtsansicht meist nur geringe Erfolgsaussichten, wenn

• die Baubewilligung vor dem 30. Juni 1953 erteilt wurde,
• das Gebäude mit Wohnbaufördermitteln errichtet wurde oder
• das Gebäude zwar später errichtet wurde, im Haus aber bei einem vor dem 1. März 1994 abgeschlossenen Mietvertrag der Mietzins nach § 45 Mietrechtsgesetz angehoben wurde.

Für die meisten Gemeindewohnungen sind die Voraussetzungen für eine vollständige Rückforderung daher nicht erfüllt.

Genossenschaftswohnungen

Auch bei den meisten Genossenschaftswohnungen bestehen nach unserer Rechtsansicht keine ausreichenden Voraussetzungen für eine vollständige Rückforderung.

Das gilt insbesondere,

• wenn das Gebäude von einer gemeinnützigen Bauvereinigung selbst errichtet wurde oder
• wenn eine gemeinnützige Bauvereinigung ein Gebäude zur umfassenden Sanierung gekauft hat und
  • zum Zeitpunkt des Kaufs keine Mietverträge bestanden haben,
  • Ihr Mietvertrag erst danach abgeschlossen wurde und
  • Sie schriftlich zugestimmt haben, dass künftig das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz auf Ihr Mietverhältnis angewendet wird.

Ausnahme: Versicherungsprämien

Auch wenn Sie nicht alle Betriebskosten zurückfordern können, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Rückforderung einzelner Versicherungsprämien möglich sein.

Das betrifft beispielsweise:

• Glasbruchversicherung
• Sturmschadenversicherung

Nicht betroffen sind:

• Feuerversicherung
• Haftpflichtversicherung

Eine Rückforderung kommt nach unserer Rechtsansicht in Betracht, wenn

• Ihr Mietvertrag die Kostenüberwälzung unklar oder intransparent regelt,
• Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin Unternehmer ist und
• Sie den Mietvertrag als Verbraucher abgeschlossen haben.

Wann bestehen gute Erfolgsaussichten?

Nach unserer Einschätzung bestehen gute Erfolgsaussichten, wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind.

1. Für Ihr Mietverhältnis gibt es keine gesetzliche Regelung der Betriebskosten.

Das ist insbesondere der Fall, wenn Sie wohnen in

• einem Gebäude mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945, das im Wohnungseigentum steht,
• einem Gebäude mit Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953, das ohne Wohnbauförderung errichtet wurde und nicht im Wohnungseigentum steht,
• einem Dachgeschoßausbau mit Baubewilligung ab 2002 oder
• einem Zubau mit Baubewilligung nach dem 30. September 2006.

2. Sie haben den Mietvertrag als Verbraucher abgeschlossen.

3. Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin ist Unternehmer.

4. Die Betriebskosten sind im Mietvertrag nur beispielhaft aufgezählt.

Das erkennen Sie häufig an Formulierungen wie

• „insbesondere“
• „jedenfalls“
• „z. B.“
• „zumindest“

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, bestehen nach unserer Einschätzung gute Chancen, alle oder zumindest einen Teil der bezahlten Betriebskosten zurückzufordern.

Befristeter Mietvertrag?

Wichtig

Ist Ihr Mietvertrag befristet, besteht das Risiko, dass Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin den Vertrag nach Ablauf der Befristung nicht verlängert, wenn Sie Betriebskosten zurückfordern.

Die Arbeiterkammer setzt sich deshalb seit Jahren gegen befristete Mietverträge ein. Sie erschweren es Mieter häufig, ihre Rechte durchzusetzen.

Prozessfinanzierer: Darauf sollten Sie achten

Derzeit werben viele Prozessfinanzierer damit, Betriebskosten für Mieter zurückzufordern.

Ein Prozessfinanzierer übernimmt das Kostenrisiko eines Gerichtsverfahrens. Gewinnen Sie den Prozess, erhält der Prozessfinanzierer dafür einen vertraglich vereinbarten Anteil Ihres Erfolgs.

Wie hoch dieser Anteil ist, unterscheidet sich je nach Anbieter. Vergleichen Sie deshalb die Angebote sorgfältig.

Wann kann eine Anwältin oder ein Anwalt sinnvoller sein?

Prozessfinanzierer übernehmen meist nur Verfahren mit guten Erfolgsaussichten.

Gerade dann kann es sinnvoll sein, selbst eine Anwältin oder einen Anwalt zu beauftragen. Sie müssen die Verfahrenskosten zwar zunächst selbst bezahlen und tragen das Prozessrisiko. Gewinnen Sie das Verfahren, erhalten Sie die Verfahrenskosten in der Regel ersetzt und müssen keinen Anteil an einen Prozessfinanzierer abgeben.

Rücktritt vom Vertrag mit einem Prozessfinanzierer

Sie können einen Vertrag mit einem Prozessfinanzierer in der Regel innerhalb von 14 Tagen widerrufen,

• wenn der Vertrag nach einem unangekündigten Hausbesuch abgeschlossen wurde oder
• wenn der Vertrag ausschließlich online oder telefonisch zustande gekommen ist.

Für beide Fälle stehen Musterbriefe zur Verfügung.

Kontakt zur Wohnrechtsberatung

Wohnrechtshotline der Arbeiterkammer Wien

Telefon: 01 501 65 1345

Erreichbarkeit

• Montag bis Freitag: 8 bis 12 Uhr
• Dienstag zusätzlich: 15 bis 18 Uhr

Bitte halten Sie Ihren Mietvertrag bereit, wenn Sie eine telefonische Ersteinschätzung wünschen.