Mietvertrag an Angehörige weitergeben oder in den Mietvertrag eintreten

mten Voraussetzungen an nahe Angehörige übertragen.

Wer kann den Mietvertrag übernehmen?

Eine Übertragung ist nur an folgende Personen möglich:

• Ehegatt
• eingetragene Partner
• Verwandte in gerader Linie (zum Beispiel Kinder, Enkelkinder, Eltern oder Großeltern)
• Adoptivkinder
• Geschwister

Nicht möglich ist die Übertragung an andere Verwandte, etwa:

• Lebensgefährt
• nicht adoptierte Stiefkinder
• Nichten und Neffen
• Onkel oder Tanten

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Die Person, die den Mietvertrag übernehmen möchte, muss zuvor mit der bisherigen Hauptmieter in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben.

Dabei gelten folgende Mindestfristen:

• Ehegatt, eingetragene Partner, Kinder, Eltern, Großeltern und Adoptivkinder: mindestens zwei Jahre
• Geschwister: mindestens fünf Jahre

Ausnahmen von den Mindestfristen

Die Mindestdauer ist nicht erforderlich, wenn

• die Wohnung gemeinsam bezogen wurde oder
• Ehegatt oder eingetragene Partner seit der Eheschließung beziehungsweise Eintragung der Partnerschaft gemeinsam in dieser Wohnung gelebt haben.

Was bedeutet „gemeinsamer Haushalt“?

Ein gemeinsamer Haushalt liegt nur vor, wenn die Personen tatsächlich zusammen wohnen und ihren Alltag gemeinsam gestalten.

Dazu gehört beispielsweise,

• gemeinsam zu wohnen,
• gemeinsam zu kochen oder
• gemeinsam zu essen.

Ein gemeinsamer Meldezettel allein reicht dafür nicht aus. Er ist lediglich ein Hinweis, ersetzt aber nicht das tatsächliche Zusammenleben.

Der bisherige Hauptmieter muss ausziehen

Die Übertragung des Mietvertrags ist nur möglich, wenn die bisherige Hauptmieter die Wohnung dauerhaft verlässt.

Sobald sich beide Seiten über die Übertragung einig sind, geht das Mietrecht auf die neue Mieter über.

Die Vermieter beziehungsweise die Hausverwaltung muss über die Übertragung informiert werden.

Bleibt der Mietvertrag bestehen?

Ja.

Der bestehende Mietvertrag bleibt unverändert bestehen. Es wechselt lediglich die Person auf der Mieterseite.

Ein neuer Mietvertrag ist daher nicht erforderlich.

Kann sich der Mietzins erhöhen?

In bestimmten Fällen ja.

Eine Erhöhung des Hauptmietzinses ist möglich, wenn

• volljährige Kinder, Adoptivkinder, Enkelkinder oder Geschwister den Mietvertrag übernehmen und
• das Mietverhältnis bereits vor dem 1. März 1994 abgeschlossen wurde.

Dann kann der Hauptmietzins – wenn er bisher niedriger war – auf den gesetzlich zulässigen Höchstbetrag angehoben werden. Dieser Betrag wird regelmäßig an die Inflation angepasst. Betriebskosten und Umsatzsteuer sind dabei nicht enthalten.

Übernehmen minderjährige Kinder, Adoptivkinder oder Enkelkinder den Mietvertrag, kann eine solche Erhöhung erst erfolgen, wenn sie volljährig werden.

Ausnahme: Seniorenwohnungen

Für sogenannte Seniorenwohnungen gelten besondere Regeln.

Kinder, Adoptivkinder und Enkelkinder können dort den Mietvertrag nicht übernehmen – auch dann nicht, wenn sie bisher gemeinsam mit der Hauptmieter in der Wohnung gelebt haben.

In diesen Fällen ist eine Übertragung der Mietrechte nur an

• Ehegatt oder
• eingetragene Partner

möglich.

Nachmieter selbst bestimmen – Weitergaberecht und Vorschlagsrecht

Grundsätzlich können Mieter nicht selbst entscheiden, wer ihre Wohnung nach ihrem Auszug übernimmt. Diese Entscheidung trifft die Vermieter.

Eine Ausnahme gilt nur, wenn im Mietvertrag oder in einer späteren Vereinbarung ausdrücklich ein Weitergaberecht oder ein Vorschlagsrecht vereinbart wurde.

Weitergaberecht

Mit einem Weitergaberecht dürfen Sie selbst bestimmen, wer Ihre Nachfolge als Mieter antritt.

Die von Ihnen ausgewählte Person übernimmt den bestehenden Mietvertrag. Die Vertragsbedingungen bleiben unverändert – lediglich die Mieter wechselt. Ein neuer Mietvertrag ist daher nicht erforderlich.

Das Weitergaberecht kann nur einmal ausgeübt werden. Danach erlischt es und geht nicht auf die neue Mieter über.

Um das Weitergaberecht auszuüben, müssen die bisherige und die neue Mieter die Vermieter schriftlich über den Wechsel informieren.

Vorschlagsrecht (Präsentationsrecht)

Beim Vorschlagsrecht können Sie der Vermieter eine Person als Nachfolger vorschlagen.

Die Vermieter muss die vorgeschlagene Person akzeptieren, sofern keine wichtigen Gründe dagegen sprechen.

Anders als beim Weitergaberecht wird jedoch ein neuer Mietvertrag abgeschlossen. Daher können für die neue Mieter andere Vertragsbedingungen gelten. Je nach Rechtslage kann auch ein höherer Mietzins vereinbart werden.

Auch das Vorschlagsrecht wird durch eine schriftliche Mitteilung an die Vermieter ausgeübt.

Wie häufig kommen diese Rechte vor?

Weitergabe- und Vorschlagsrechte sind in der Praxis eher selten.

Sie können bereits im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart sein oder später – etwa bei der Beendigung des Mietverhältnisses – zusätzlich vereinbart werden.

Ablöse bei der Wohnungsübergabe

Kann eine Mieter ihre Nachfolger selbst bestimmen, wird häufig vereinbart, dass Einrichtungsgegenstände wie etwa eine Einbauküche gegen eine Ablöse übernommen werden.

Wann ist eine Ablöse zulässig?

Für viele Mietwohnungen – insbesondere bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und bei Genossenschaftswohnungen – gilt das gesetzliche Ablöseverbot.

Das bedeutet:

Eine Ablöse darf nur verlangt werden, wenn die Nachfolger dafür eine gleichwertige Gegenleistung erhält.

Maßgeblich ist dabei der Zeitwert der übernommenen Einrichtungsgegenstände zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe – nicht der ursprüngliche Kaufpreis.

Was gilt bei einer überhöhten Ablöse?

Wird eine überhöhte Ablöse vereinbart, kann die Nachfolger diese gerichtlich überprüfen lassen.

Eine Anfechtung ist innerhalb von zehn Jahren möglich.