Laufende Kosten bei Eigentumswohnungen

Als Wohnungseigentümer tragen Sie deutlich mehr laufende Kosten als Mieter. Denn Sie bezahlen grundsätzlich alle Aufwendungen, die für die Nutzung, Verwaltung und Erhaltung der Liegenschaft entstehen.

Dazu zählen nicht nur die laufenden Betriebskosten, sondern auch Kosten für Reparaturen, die Rücklage und andere Ausgaben, die Mieter nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) nicht zusätzlich verrechnet werden dürfen.

Diese Kosten tragen Wohnungseigentümer

Als Wohnungseigentümer müssen Sie unter anderem folgende Kosten bezahlen:

• Betriebskosten und sonstige Bewirtschaftungskosten
• Kosten für Gemeinschaftsanlagen
• Verwaltungskosten
• Kosten für Erhaltungsarbeiten
• Beiträge zur Rücklage (Reparaturreserve)
• Annuitäten für Darlehen

Wie werden die Kosten aufgeteilt?

Die Kosten werden bei Eigentumswohnungen anders aufgeteilt als im Mietrecht.

Während sich die Betriebskosten für Mieter meist nach der Nutzfläche der Wohnung richten, richtet sich der Kostenanteil von Wohnungseigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen. Diese ergeben sich aus dem sogenannten Nutzwert.

Der Nutzwert berücksichtigt nicht nur die Größe einer Wohnung, sondern auch wertsteigernde oder wertmindernde Eigenschaften.

Informationen über die Möglichkeit eines abweichenden Aufteilungsschlüssels finden Sie hier.

Betriebskosten

Der Begriff „Betriebskosten" stammt eigentlich aus dem Mietrechtsgesetz. Im Wohnungseigentumsgesetz gibt es diesen Begriff nicht. Dort ist von den „Aufwendungen" für die Liegenschaft die Rede.

In der Praxis verwenden Hausverwaltungen dennoch häufig die Bezeichnung „Betriebskosten". Welche Kosten darunter verrechnet werden, ist jedoch nicht immer gleich.

So können darunter neben den klassischen Betriebskosten auch Kleinreparaturen oder andere tatsächlich entstandene Ausgaben fallen, etwa:

• Rechtsanwaltskosten
• Bankspesen
• ähnliche Verwaltungskosten

Eine solche Verrechnung ist bei Eigentumswohnungen zulässig, sofern die Kosten tatsächlich angefallen sind.

Kosten für Gemeinschaftsanlagen

Kosten für Gemeinschaftsanlagen müssen alle Wohnungseigentümer tragen, wenn die Anlage grundsätzlich von allen genutzt werden kann.

Dazu zählen zum Beispiel:

• Aufzüge
• andere gemeinschaftliche Einrichtungen

Ob Sie die Anlage tatsächlich verwenden, spielt dabei keine Rolle.

Verwaltungskosten

Wie hoch die Verwaltungskosten sind, hängt vom Verwaltervertrag ab.

Übernimmt ein gewerbliche Immobilienverwalter die Verwaltung, kann das Honorar frei vereinbart werden. Es gibt dafür keine gesetzliche Obergrenze.

Wird die Liegenschaft von einer gemeinnützigen Bauvereinigung verwaltet, gelten die Höchstbeträge der Entgeltrichtlinienverordnung.

Höchstbeträge nach der Entgeltrichtlinienverordnung (Stand: 1. April 2025)

• pro Eigentumswohnung: 368,28 Euro
• pro Geschäftslokal: mindestens 368,28 Euro
• pro Garagenplatz: 184,14 Euro
• pro Abstellplatz: 73,66 Euro

Zusätzlich fällt Umsatzsteuer an.

Erhaltungsarbeiten

Zu den Erhaltungsarbeiten gehören vor allem Arbeiten an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft.

Dazu zählen zum Beispiel:

• Reparaturen an allgemeinen Gebäudeteilen
• die Reparatur defekter Fenster
• Arbeiten innerhalb einzelner Wohnungen, wenn dadurch ernste Schäden am Gebäude behoben werden

Ist die Reparatur einer Gemeinschaftsanlage wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll, gilt auch ihre Erneuerung als Erhaltungsmaßnahme.

Rücklage (Reparaturreserve)

Die Rücklage – oft auch Reparaturreserve genannt – dient dazu, künftige Erhaltungsarbeiten zu finanzieren.

Die Bildung einer Rücklage ist gesetzlich vorgeschrieben.

Reicht die vorhandene Rücklage aus, werden Erhaltungsarbeiten daraus bezahlt.

Ist die Rücklage zu niedrig, müssen die Wohnungseigentümer die fehlenden Kosten durch eine Einmalzahlung tragen.

Wer bestimmt die Höhe der Rücklage?

Solange die Wohnungseigentümer nichts anderes mit Mehrheitsbeschluss festlegen, bestimmt der Verwalter die Höhe der laufenden Beiträge.

Mindesthöhe ab 1. Jänner 2026

Ab 1. Jänner 2026 muss die Rücklage grundsätzlich mindestens 1,12 Euro pro Quadratmeter Gesamtnutzfläche der Liegenschaft betragen. Maßgeblich ist die gesamte Nutzfläche aller Wohnungseigentumsobjekte.

Die Beiträge werden entsprechend den Miteigentumsanteilen auf die Wohnungseigentümer aufgeteilt.

Wann darf die Rücklage niedriger sein?

Eine geringere Rücklage ist nur zulässig, wenn auch mit einem niedrigeren Betrag eine angemessene Rücklage sichergestellt ist.

Das kann beispielsweise der Fall sein,

• wenn bereits eine besonders hohe Rücklage vorhanden ist,
• wenn das Gebäude erst vor kurzem neu errichtet oder umfassend saniert wurde oder
• wenn bei Reihen- oder Einzelhausanlagen die Wohnungseigentümer die Erhaltungspflichten vertraglich selbst übernommen haben.

Annuitäten

Annuitäten sind laufende Zahlungen zur Rückzahlung eines Kredits. Sie umfassen sowohl die Tilgung als auch die Zinsen.

Solche Kredite werden häufig während der Errichtung einer Wohnanlage aufgenommen und später von der Eigentümergemeinschaft übernommen.

Jahresabrechnung

Die gesamten Aufwendungen einer Abrechnungsperiode werden Ihnen in einer Jahresabrechnung mitgeteilt.

Diese Abrechnung muss Ihnen spätestens sechs Monate nach Ende der Abrechnungsperiode übermittelt werden.