Geld für Verbesserungen 

Haben Sie als Hauptmieter Ihre Mietwohnung während des Mietverhältnisses wesentlich verbessert, können Sie bei Ende des Mietverhältnisses unter bestimmten Voraussetzungen Geld dafür zurückbekommen. Dieser Anspruch heißt Investitionsersatz.

Die gesetzliche Grundlage dafür ist § 10 Mietrechtsgesetz (MRG) bzw. § 20 Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) bei Genossenschaftswohnungen.

Wann besteht ein Anspruch?

Ein Anspruch auf Investitionsersatz besteht nur, wenn

• Ihr Mietverhältnis dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegt oder
• Sie in einer Genossenschaftswohnung wohnen, für die das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) gilt.

Für welche Investitionen können Sie Ersatz verlangen?

Sie können Ersatz für wesentliche Verbesserungen verlangen. Dazu gehören insbesondere:

• Neuerrichtung oder wesentliche Erneuerung von Wasser-, Strom- oder Gasleitungen sowie von Heizungs- oder Sanitäranlagen (Bad, Dusche oder WC), wenn diese dem üblichen technischen Standard entsprechen. Luxusausstattungen, wie etwa besonders teure Armaturen, sind nicht ersatzfähig.
• Zusammenlegung von zwei Substandardwohnungen zu einer größeren Wohnung mit höherem Standard.
• Komplette Erneuerung eines schadhaften Fußbodens. Kein Ersatz besteht für bloße Reparaturen, das Abschleifen oder Versiegeln eines Parkettbodens oder den Austausch eines unbeschädigten Bodens.
• Andere gleichwertig wesentliche Verbesserungen, insbesondere öffentlich geförderte Maßnahmen wie Wärmedämmung sowie Schall- oder Wärmeschutzfenster.
• Erneuerung einer Heiztherme oder eines Warmwasserboilers, wenn diese bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden waren und später schadhaft geworden sind.

Fristen: Wann müssen Sie den Anspruch geltend machen?

Sie müssen Ihren Anspruch rechtzeitig geltend machen. Versäumen Sie die Frist, geht der Anspruch verloren.

Die Frist hängt davon ab, wie das Mietverhältnis endet:

Bei einvernehmlicher Auflösung

Spätestens 14 Tage nach Abschluss der Vereinbarung über die Beendigung des Mietverhältnisses.

Wenn Sie selbst kündigen

Spätestens 14 Tage nach Zustellung Ihrer Kündigung an die Vermieterin oder den Vermieter.

Wenn die Vermieterin oder der Vermieter kündigt oder Räumungsklage erhebt

Innerhalb von zwei Monaten nach Rechtskraft der Kündigung oder des Räumungsurteils.

Wichtig: Geben Sie die Wohnung schon früher zurück, müssen Sie den Anspruch spätestens bei der Rückgabe der Wohnung geltend machen.

So machen Sie Ihren Anspruch richtig geltend

Der Anspruch muss

• schriftlich geltend gemacht werden (am besten mit eingeschriebenem Brief),
• den genauen geforderten Betrag enthalten und
• durch Rechnungen über die Investitionen belegt werden.

Was gilt, wenn Unterlagen fehlen?

Haben Sie Ihren Anspruch zwar rechtzeitig, aber nicht vollständig geltend gemacht – etwa weil Rechnungen fehlen –, geht der Anspruch nicht sofort verloren.

Die Vermieterin oder der Vermieter muss Sie auf die fehlenden Unterlagen hinweisen. Sie haben dann 14 Tage Zeit, die fehlenden Rechnungen nachzureichen.

Wie hoch ist der Investitionsersatz?

Grundlage ist immer der tatsächlich bezahlte Rechnungsbetrag.

Davon wird für jedes vollendete Jahr seit Durchführung der Arbeiten ein bestimmter Prozentsatz abgezogen (Abschreibung).

Jährliche Abschreibung von 10 Prozent

Für folgende Investitionen beträgt die Abschreibung 10 % pro Jahr:

• Wasser-, Strom- und Gasleitungen
• Heizungs- und Sanitäranlagen
• vollständige Erneuerung eines schadhaften Fußbodens
• Anschaffung einer neuen Heiztherme oder eines neuen Warmwasserboilers

Jährliche Abschreibung von 5 Prozent

Für folgende Investitionen beträgt die Abschreibung 5 % pro Jahr:

• Zusammenlegung von zwei Substandardwohnungen
• andere wesentliche Verbesserungen, etwa Schall- oder Wärmeschutzfenster

Besonderheit bei geförderten Investitionen

Bei öffentlich geförderten Investitionen richtet sich die Abschreibung nach der Laufzeit der Förderung.

Dabei gilt jedoch: Die Abschreibung beträgt höchstens 10 % pro Jahr.

Beispiel: Wurde eine Investition mit einem Wohnungsverbesserungskredit mit einer Laufzeit von fünf Jahren finanziert, beträgt die Abschreibung trotzdem nur 10 % pro Jahr und nicht 20 %.

Wann muss der Investitionsersatz bezahlt werden?

Bei Genossenschaftswohnungen

Der Investitionsersatz wird mit dem Ende des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Wohnung fällig, sofern Sie den Anspruch ordnungsgemäß geltend gemacht haben.

Ab diesem Zeitpunkt können Sie die Auszahlung verlangen und eine Zahlungsfrist von 14 Tagen setzen.

Bei Mietverhältnissen nach dem Mietrechtsgesetz (MRG)

Hier muss die Vermieterin oder der Vermieter den Investitionsersatz grundsätzlich erst bezahlen, wenn die Wohnung wieder vermietet oder auf andere Weise verwertet wird.

Damit Sie nicht unbegrenzt auf Ihr Geld warten müssen, können Sie den Anspruch früher fällig stellen. Voraussetzung ist, dass Sie innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung eine Nachmieter namhaft machen, die oder der bereit ist, den Investitionsersatz an die Vermieterin oder den Vermieter zu bezahlen.