Benützungsregelungen: So vermeiden Sie Streit über Gemeinschaftsflächen

Gemeinschaftsflächen einer Wohnhausanlage gehören allen Wohnungseigentümer. Grundsätzlich dürfen daher alle diese Flächen nutzen.

In der Praxis kommt es dabei aber oft zu Konflikten. Eine Benützungsregelung legt verbindlich fest, wer bestimmte Gemeinschaftsflächen wie nutzen darf. Das schafft klare Verhältnisse und hilft, Streit zu vermeiden.

Wann ist eine Benützungsregelung sinnvoll?

Eine Benützungsregelung kann für alle Gemeinschaftsflächen sinnvoll sein, die häufig zu Meinungsverschiedenheiten führen. Dazu gehören zum Beispiel:

• Stellplätze
• Waschküche
• Schwimmbad
• Sauna

Beispiel: Gehören die Parkplätze vor einer Wohnhausanlage allen Wohnungseigentümer gemeinsam und nutzt eine Person regelmäßig mehrere Stellplätze, können andere dort nicht mehr parken. Eine Benützungsregelung kann festlegen, wie die Stellplätze genutzt werden dürfen.

Wie wird eine Benützungsregelung vereinbart?

Grundsätzlich müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen.

Damit eine Benützungsregelung wirksam ist, gilt:

• Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen.
• 100 % der Miteigentümer müssen zustimmen.

In vielen Wohnhausanlagen werden Benützungsregelungen bereits im Wohnungseigentumsvertrag vereinbart. Das ist oft die einfachste Möglichkeit, weil alle Beteiligten den Vertrag gemeinsam abschließen.

Keine Einigung möglich?

Können sich die Wohnungseigentümer nicht einigen, können Sie beim Gericht eine Benützungsregelung beantragen.

Auch eine bestehende Benützungsregelung kann das Gericht ändern. Voraussetzung dafür ist allerdings ein wichtiger Grund.

Vorläufige Regelung während eines Gerichtsverfahrens

Während ein Gerichtsverfahren läuft, können die Wohnungseigentümer eine vorläufige Benützungsregelung beschließen.

Dabei gelten erleichterte Voraussetzungen:

• Eine Mehrheit von zwei Dritteln der Miteigentumsanteile genügt.
• Die Regelung muss nicht schriftlich vereinbart werden.
• Es handelt sich um einen Beschluss der Wohnungseigentümer und nicht um eine schriftliche Vereinbarung.

Die vorläufige Benützungsregelung gilt nur bis das Gerichtsverfahren rechtskräftig abgeschlossen ist.

Kann eine Benützungsregelung beendet werden?

Ja. Jede Benützungsregelung kann aus einem wichtigen Grund gekündigt werden.

Gilt die Regelung auch nach einem Eigentümerwechsel?

Ja. Wird eine Wohnung verkauft, bleiben Benützungsvereinbarungen über die allgemeinen Teile der Liegenschaft auch für die neuen Eigentümer verbindlich, wenn sie nach dem 1. Juli 2002 abgeschlossen wurden.

Benützungsregelung im Grundbuch eintragen

Benützungsvereinbarungen können auch im Grundbuch ersichtlich gemacht werden.

Das ist besonders bei Vereinbarungen empfehlenswert, die vor dem 1. Juli 2002 abgeschlossen wurden. So bleibt die Vereinbarung auch bei einem Wechsel von Wohnungseigentümer verbindlich.