Mietzins bei Genossenschaftswohnungen: Welche Miete ist zulässig?  

Sie mieten direkt von einer Gemeinnützigen Bauvereinigung (GBV)

Mieten Sie Ihre Wohnung unmittelbar von einer Gemeinnützigen Bauvereinigung und wurde die Wohnhausanlage während ihrer Gemeinnützigkeit errichtet, gilt das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG).

Kostendeckender Mietzins

Grundsätzlich dürfen Gemeinnützige Bauvereinigungen nur einen kostendeckenden Mietzins verlangen. Dieser soll ausschließlich die tatsächlichen Kosten der Wohnhausanlage decken. Dazu zählen insbesondere:

• Kosten für die Errichtung,
• Finanzierungskosten,
• Kosten für Erhaltung und Bewirtschaftung der Wohnhausanlage.

Gemeinnützige Bauvereinigungen dürfen mit der Vermietung grundsätzlich keinen Gewinn erzielen.

Nach vollständiger Rückzahlung der Herstellungskosten

Sind die Herstellungskosten vollständig zurückgezahlt und war der bisherige kostendeckende Mietzins höher, reduziert sich das zu zahlende Entgelt grundsätzlich auf:

• die Grundmiete (derzeit 2,12 Euro pro Quadratmeter),
• den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (derzeit höchstens 2,41 Euro pro Quadratmeter),
• Betriebskosten,
• Verwaltungskosten sowie
• die gesetzliche Umsatzsteuer.

Ausnahme: Angemessenes Entgelt

In wenigen Ausnahmefällen darf eine Gemeinnützige Bauvereinigung statt des kostendeckenden Mietzinses ein angemessenes Entgelt verlangen.

Dies betrifft Wohnhausanlagen, bei denen eine begünstigte Rückzahlung nach dem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1987 erfolgt ist.

Die Wohnung gehört nicht mehr einer Gemeinnützigen Bauvereinigung

Auch wenn eine Wohnung ursprünglich von einer Gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet wurde, kann sie später den Eigentümer wechseln.

Welche Mietzinsregelungen gelten, richtet sich danach, wer die Wohnung heute besitzt.

Sie mieten von einer ehemaligen Gemeinnützigen Bauvereinigung (GBV)

Hat eine Gemeinnützige Bauvereinigung ihre Gemeinnützigkeit verloren, bleibt für diese Wohnungen grundsätzlich dennoch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz maßgeblich.

Für die zulässige Miethöhe gelten daher dieselben Regelungen wie bei einer Vermietung durch eine Gemeinnützige Bauvereinigung.

Sie mieten von einem Investor oder Anleger

Wohnungen können auch direkt von einer Gemeinnützigen Bauvereinigung an Investoren oder Anleger verkauft werden.

In diesem Fall gilt ebenfalls weiterhin das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz.

Für den Mietzins gelten daher dieselben Bestimmungen wie bei einer Vermietung durch eine Gemeinnützige Bauvereinigung.

Es gilt der Grundsatz:

Einmal WGG – immer WGG.

Das bedeutet:

• Die Wohnung bleibt dauerhaft dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz unterstellt.
• Das gilt auch bei späteren Verkäufen.
• Auch Rechtsnachfolger müssen die Bestimmungen des WGG einhalten.

Sie mieten von einem ehemaligen Mieter, der die Wohnung gekauft hat

Ehemalige Mieter können ihre Genossenschaftswohnung kaufen und später vermieten.

Ob das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz weiterhin gilt oder ein anderer Mietzins verlangt werden darf, hängt insbesondere vom Zeitpunkt des Kaufs und von einer allfälligen Wohnbauförderung ab.

Die Wohnung wurde mit Wohnbauförderung errichtet

Hat der ehemalige Mieter die Wohnung ab dem 1. August 2019 gekauft, gilt:

• Für 15 Jahre ab dem Kauf darf höchstens der Richtwertmietzins ohne Zu- oder Abschläge verlangt werden.
• Bei befristeten Mietverträgen dürfen höchstens 75 Prozent des Richtwertmietzinses verlangt werden.
• Nach Ablauf der 15 Jahre ist grundsätzlich ein freier Mietzins zulässig.

Eine Ausnahme besteht für Wohnhausanlagen, die vor dem 9. Mai 1945 errichtet wurden. Hier gelten die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG).

Die Wohnung wurde ohne Wohnbauförderung errichtet

Wurde die Wohnung ohne Wohnbauförderung errichtet und vom ehemaligen Mieter ab dem 1. August 2019 gekauft, gilt grundsätzlich der freie Mietzins.

Auch hier gilt die Ausnahme für Gebäude, die vor dem 9. Mai 1945 errichtet wurden.

Die Wohnung wurde vor dem 1. August 2019 gekauft

Wurde die Wohnung bereits vor dem 1. August 2019 gekauft, ist grundsätzlich ein freier Mietzins zulässig.

Ob die Wohnung ursprünglich mit oder ohne Wohnbauförderung errichtet wurde, spielt dabei keine Rolle.

Auch hier gilt für Gebäude, die vor dem 9. Mai 1945 errichtet wurden, das Mietrechtsgesetz.

Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz gilt in diesen Fällen nicht mehr

Wurde eine Wohnung an einen ehemaligen Mieter verkauft, unterliegt sie grundsätzlich nicht mehr dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz.

Das gilt auch dann, wenn die Wohnung später an weitere Personen verkauft und anschließend vermietet wird.

Für die Beurteilung, ob die Wohnung vor oder nach dem 1. August 2019 gekauft wurde, ist maßgeblich:

• der Antrag auf Übertragung des Wohnungseigentums oder
• das Datum des freiwilligen Verkaufsangebots der Gemeinnützigen Bauvereinigung.

Übersicht: Welcher Mietzins gilt?

Häufige Fragen

Wie hoch darf die Miete bei einer Genossenschaftswohnung sein?

Das hängt davon ab, wem die Wohnung gehört. Wird sie direkt von einer Gemeinnützigen Bauvereinigung vermietet, gilt in der Regel der kostendeckende Mietzins nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz.

Gilt bei Genossenschaftswohnungen immer das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz?

Nein. Wird eine Wohnung an einen ehemaligen Mieter verkauft, unterliegt sie grundsätzlich nicht mehr dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. Welche Mietzinsregelungen danach gelten, richtet sich unter anderem nach dem Kaufzeitpunkt und einer allfälligen Wohnbauförderung.

Was bedeutet kostendeckender Mietzins?

Der kostendeckende Mietzins deckt ausschließlich die tatsächlichen Kosten für Errichtung, Finanzierung, Erhaltung und Bewirtschaftung der Wohnhausanlage. Eine Gemeinnützige Bauvereinigung darf damit grundsätzlich keinen Gewinn erzielen.

Wann gilt der Richtwertmietzins?

Der Richtwertmietzins kann gelten, wenn eine geförderte Genossenschaftswohnung von einem ehemaligen Mieter ab dem 1. August 2019 gekauft und anschließend vermietet wird. In diesem Fall gilt der Richtwertmietzins grundsätzlich für 15 Jahre ab dem Kauf.

Wann ist ein freier Mietzins zulässig?

Ein freier Mietzins kommt insbesondere bei Wohnungen in Betracht, die von ehemaligen Mietern gekauft wurden und für die die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Ob dies zulässig ist, hängt unter anderem vom Kaufzeitpunkt, der Wohnbauförderung und dem Baujahr des Gebäudes ab.

Was bedeutet der Grundsatz "Einmal WGG – immer WGG"?

Wird eine Wohnung direkt von einer Gemeinnützigen Bauvereinigung an einen Investor oder Anleger verkauft, bleibt sie dauerhaft dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz unterstellt. Auch spätere Eigentümer müssen die Bestimmungen des WGG einhalten.