Betriebskosten: Welche Kosten dürfen Vermieter:innen verrechnen?

Welche Kosten zählen zu den Betriebskosten?

Im Vollanwendungsbereich des MRG und bei Wohnungen nach dem WGG dürfen Vermieter:innen nur jene Kosten als Betriebskosten verrechnen, die ausdrücklich im Gesetz genannt sind. Andere Kosten dürfen nicht als Betriebskosten weiterverrechnet werden.

Zu den gesetzlichen Betriebskosten gehören:

Wasserversorgung

Dazu zählen die Kosten für die Wasserversorgung des Hauses sowie notwendige Überprüfungen, etwa Dichtheitsprüfungen.

Kanal und Abwasser

Gebühren für Kanal und Abwasser gehören zu den Betriebskosten.

Rauchfangkehrung

Die Kosten für die gesetzlich vorgeschriebene Rauchfangkehrung dürfen verrechnet werden.

Nicht zu den Betriebskosten zählen hingegen Reparaturen am Rauchfang, etwa das Ausschleifen eines Kamins.

Müllabfuhr und Entrümpelung

Zu den Betriebskosten gehören:

• die regelmäßige Müllabfuhr und
• die Entrümpelung von Gegenständen in allgemeinen Bereichen des Hauses, wenn nicht festgestellt werden kann, wem diese gehören.

Schädlingsbekämpfung

Kosten für die Bekämpfung von Schädlingen, zum Beispiel Ratten, zählen ebenfalls zu den Betriebskosten.

Beleuchtung der allgemeinen Bereiche

Verrechnet werden dürfen insbesondere:

• Stromkosten,
• Ersatz von Glühbirnen oder Leuchtmitteln sowie
• Sicherungen.

Voraussetzung ist, dass sich die Beleuchtung in allgemeinen Teilen des Hauses befindet.

Nicht verrechnet werden dürfen Reparaturen an elektrischen Leitungen.

Feuerversicherung

Die Kosten für eine angemessene Feuerversicherung des Hauses gehören zu den Betriebskosten. Die Versicherung muss den Wiederaufbau des Hauses im Schadensfall abdecken.

Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung

Auch folgende Versicherungen dürfen als Betriebskosten verrechnet werden:

• die gesetzliche Haftpflichtversicherung der Vermieter:innen und
• eine angemessene Versicherung gegen Leitungswasserschäden, einschließlich Schäden durch Materialverschleiß, etwa bei einem Wasserrohrbruch infolge verrosteter Leitungen.

Weitere Versicherungen

Versicherungen gegen andere Schäden, etwa Glasbruch oder Sturmschäden, dürfen nur dann als Betriebskosten verrechnet werden, wenn die Mehrheit der Mieter:innen dem Versicherungsvertrag oder dessen Änderung zustimmt.

Hausverwaltung

Die Kosten für die Hausverwaltung zählen ebenfalls zu den Betriebskosten. Dazu gehören auch notwendige Auslagen, etwa für Drucksorten oder Buchungsgebühren.

Für diese Kosten gelten gesetzliche Höchstgrenzen.

• Im Vollanwendungsbereich des MRG dürfen Vermieter:innen derzeit (Stand: 1. April 2025) höchstens 4,47 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr verrechnen.
• Bei Genossenschaftswohnungen gilt eine andere Obergrenze. Dort dürfen derzeit höchstens 299,04 Euro pro Wohnung und Jahr verrechnet werden.

Diese Höchstbeträge gelten unabhängig davon, ob die Vermieter:innen die Hausverwaltung selbst übernehmen oder eine Hausverwaltung beauftragen.

Grundsteuer und öffentliche Abgaben

Die Grundsteuer darf auf alle Mietparteien als Betriebskosten aufgeteilt werden.

Auch bestimmte öffentliche Abgaben, etwa die sogenannte Luftsteuer für Gebäudeteile, die in den öffentlichen Raum ragen, dürfen verrechnet werden.

Nicht zulässig ist dagegen unter anderem:

• die Gebrauchsabgabe für Steckschilder von Geschäftslokalen – diese müssen die Geschäftsinhaber:innen selbst bezahlen,
• öffentliche Abgaben, die Mieter:innen nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht tragen müssen.

Hausbetreuung und Gemeinschaftsanlagen

Welche Kosten für die Hausbetreuung verrechnet werden dürfen, hängt vom Zeitpunkt des Mietvertrags ab.

• Bei Mietverträgen, die vor dem 30. Juni 2000 abgeschlossen wurden, gelten die Regelungen des Hausbesorgergesetzes.
• Bei später abgeschlossenen Mietverträgen dürfen die angemessenen Kosten der Hausbetreuung verrechnet werden.

Kosten für Gemeinschaftsanlagen dürfen nur jenen Personen vorgeschrieben werden, die diese Anlagen auch nutzen dürfen.

Achtung bei Mietverhältnissen außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG

Unterliegt Ihr Mietverhältnis nicht oder nur teilweise dem Mietrechtsgesetz, gelten diese gesetzlichen Betriebskostenregelungen nicht.

In der Praxis werden Betriebskosten zwar häufig ebenfalls auf Mieter:innen überwälzt. Welche Kosten tatsächlich zu bezahlen sind, richtet sich aber in erster Linie nach Ihrem Mietvertrag. Prüfen Sie daher die Vertragsbestimmungen besonders sorgfältig.

Wie werden Betriebskosten aufgeteilt?

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) und bei Genossenschaftswohnungen (WGG) richtet sich Ihr Anteil an den Betriebskosten grundsätzlich nach der Nutzfläche Ihrer Wohnung.

Zur Nutzfläche zählen:

• die Bodenfläche der Wohnung
• Loggien

Nicht zur Nutzfläche zählen unter anderem:

• Balkone
• Terrassen
• Gärten
• Kellerabteile
• Treppen
• Wandstärken
• Durchbrüche

Für die Berechnung wird die Nutzfläche Ihrer Wohnung mit der gesamten Nutzfläche aller vermieteten oder von der Vermieterseite genutzten Räume im Haus verglichen.

Wann ist eine andere Aufteilung möglich?

Von dieser Regel gibt es Ausnahmen.

Eine andere Aufteilung ist möglich,

• wenn alle Mieter:innen und die Vermieterseite dies einstimmig schriftlich vereinbaren,
• bei verbrauchsabhängigen Kosten, zum Beispiel für Heizung oder Warmwasser,
• bei Wohnungen nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), wenn nach Nutzwerten statt nach Nutzflächen abgerechnet wird.

Wie werden Betriebskosten verrechnet?

Betriebskosten können auf zwei Arten vorgeschrieben werden:

• durch eine Einzelvorschreibung
• durch eine Pauschalvorschreibung

Einzelvorschreibung

Die Einzelvorschreibung kommt in der Praxis nur selten vor.

Dabei muss die Vermieterseite spätestens drei Tage vor Beginn jedes Monats die bezahlten Rechnungen vorlegen.

Sie bezahlen dadurch immer die tatsächlich angefallenen Kosten. Die Höhe der Betriebskosten kann sich daher von Monat zu Monat ändern.

Pauschalvorschreibung

In den meisten Mietverhältnissen werden Betriebskosten als monatliche Pauschale verrechnet.

Sie bezahlen jeden Monat denselben Betrag. Ob dieser genau den tatsächlichen Kosten entspricht, spielt zunächst keine Rolle.

Nach Ablauf des Jahres werden die tatsächlich entstandenen Betriebskosten mit den bereits bezahlten Pauschalbeträgen verglichen.

Daraus ergibt sich entweder:

• eine Nachzahlung oder
• ein Guthaben.

Wie wird die monatliche Pauschale berechnet?

Die monatlichen Vorauszahlungen orientieren sich an den tatsächlichen Betriebskosten des Vorjahres.

Die Vermieterseite darf zusätzlich einen Zuschlag von höchstens 10 Prozent verrechnen. Der Gesamtbetrag wird gleichmäßig auf zwölf Monate verteilt.

Bis wann muss die Jahresabrechnung vorliegen?

Die Jahresabrechnung muss spätestens bis zum 30. Juni des folgenden Jahres erstellt werden.

Im Vollanwendungsbereich des MRG wird die Abrechnung im Haus aufgelegt.

Ergibt sich aus der Abrechnung ein Guthaben oder eine Nachzahlung, muss der Unterschied bis zum übernächsten Zinstermin nach der Abrechnung ausgeglichen werden.

Bei Genossenschaftswohnungen erhalten Sie die Jahresabrechnung persönlich zugesendet.

Was gilt außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG?

Fällt Ihr Mietverhältnis ganz oder teilweise nicht unter das Mietrechtsgesetz, gelten die gesetzlichen Regeln über Betriebskosten nicht.

Grundsätzlich sieht das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) vor, dass die Vermieterseite Lasten und öffentliche Abgaben trägt. Diese Regel kann jedoch im Mietvertrag geändert werden.

In der Praxis werden Betriebskosten bei solchen Mietverhältnissen meist auf die Mieter:innen überwälzt.

Warum ist der Mietvertrag besonders wichtig?

Außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG gibt es keine gesetzliche Liste der verrechenbaren Betriebskosten.

Welche Kosten Sie bezahlen müssen, richtet sich daher nach Ihrem Mietvertrag.

Wichtig: Auch in diesen Fällen dürfen Kosten für Erhaltungsarbeiten, Reparaturen, Reparaturrücklagen oder ähnliche Beiträge nicht einfach als Betriebskosten verrechnet werden.

Wie erfolgt die Abrechnung?

Für Mietverhältnisse außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG gibt es keine gesetzlichen Vorgaben,

• wann Betriebskosten abzurechnen sind oder
• wie die Abrechnung erfolgen muss.

Entscheidend ist daher auch hier, was im Mietvertrag vereinbart wurde.

Achtung bei Untermiete

Die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes über verrechenbare Betriebskosten gelten nicht für Untermietverträge.

Was können Sie tun, wenn die Betriebskostenabrechnung fehlt oder fehlerhaft ist?

Wenn Ihr Mietverhältnis dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) oder dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) unterliegt, haben Sie das Recht, die Betriebskostenabrechnung zu kontrollieren.

Fehlt die Abrechnung oder enthält sie Fehler, können Sie dagegen vorgehen.

Wenn die Jahresabrechnung fehlt

Werden die Betriebskosten als Pauschale verrechnet, muss die Vermieterseite die Jahresabrechnung spätestens bis zum 30. Juni des Folgejahres erstellen.

• Im Vollanwendungsbereich des MRG muss die Abrechnung im Haus aufgelegt werden.
• Bei Genossenschaftswohnungen (WGG) muss sie den Mieter:innen persönlich zugesendet werden.

Sie haben das Recht auf Einsicht

Sie können nicht nur die Abrechnung einsehen, sondern auch die zugrunde liegenden Belege kontrollieren.

Diese müssen nicht im Haus aufliegen. Sie können zum Beispiel bei der Hausverwaltung zur Einsicht bereitliegen.

Im Jahr der Abrechnung können Sie außerdem Kopien der Belege verlangen. Die Kosten für die Kopien müssen Sie allerdings selbst bezahlen.

Wenn die Vermieterseite ihren Pflichten nicht nachkommt

Erstellt die Vermieterseite keine Betriebskostenabrechnung oder verweigert sie die Einsicht in die Unterlagen, können Sie sich an die Schlichtungsstelle wenden.

Sie können dort beantragen,

• dass eine Betriebskostenabrechnung vorgelegt wird,
• dass Sie Einsicht in die Abrechnung oder die Belege erhalten oder
• dass Ihnen Kopien der Belege ausgehändigt werden.

Die Schlichtungsstelle kann die Vermieterseite verpflichten, diesen gesetzlichen Pflichten nachzukommen.

Was tun, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist?

Haben Sie Zweifel an der Betriebskostenabrechnung und unterliegt Ihr Mietverhältnis dem Vollanwendungsbereich des MRG oder dem WGG, können Sie bei der Schlichtungsstelle eine Überprüfung beantragen.

Dabei wird unter anderem geprüft,

• ob nur zulässige Betriebskosten verrechnet wurden und
• ob die einzelnen Kosten angemessen sind.

Welche Fehler können Sie beanstanden?

Es werden unzulässige Kosten verrechnet

Die Vermieterseite darf nur jene Kosten als Betriebskosten verrechnen, die das Gesetz erlaubt.

Nicht zulässig sind zum Beispiel Kosten für

• Reparaturen,
• Erhaltungsarbeiten,
• Verbesserungsmaßnahmen oder
• andere Ausgaben, die keine Betriebskosten sind.

Die verrechneten Kosten sind zu hoch

Sie können die Abrechnung auch anfechten, wenn einzelne Kosten unangemessen hoch erscheinen.

Für die meisten Betriebskosten gibt es zwar keine gesetzlichen Höchstgrenzen. Trotzdem darf die Vermieterseite nur Kosten weiterverrechnen, die

• angemessen und ortsüblich sind und
• bei einer wirtschaftlich vernünftigen Verwaltung des Hauses tatsächlich anfallen.

Unzulässig sind beispielsweise doppelt verrechnete Kosten oder überhöhte Preise, die nicht sachlich gerechtfertigt sind.

Tipps zur Kontrolle der Betriebskostenabrechnung

Mit wenigen einfachen Schritten können Sie die Betriebskostenabrechnung besser überprüfen.

Bewahren Sie die Abrechnung auf

Fotografieren oder speichern Sie die jährliche Betriebskostenabrechnung.

So können Sie die Kosten mit den Abrechnungen der folgenden Jahre vergleichen und auffällige Veränderungen leichter erkennen.

Kontrollieren Sie die Belege

Nehmen Sie Einsicht in die Rechnungen und lassen Sie sich bei Bedarf Kopien geben.

So können Sie nachvollziehen, ob die verrechneten Kosten tatsächlich angefallen sind.

Stimmen Sie sich mit anderen Mieter:innen ab

Je mehr Mieter:innen die Abrechnung prüfen, desto eher fallen Unregelmäßigkeiten auf.

Grundsätzlich kann zwar bereits eine einzelne Mietpartei einen Antrag bei der Schlichtungsstelle stellen. An einer Rückforderung zu viel bezahlter Betriebskosten erhalten jedoch grundsätzlich nur jene Personen eine Rückzahlung, die sich am Verfahren beteiligt haben – auch wenn die Entscheidung der Schlichtungsstelle oder des Gerichts für alle Mieter:innen des Hauses gilt.