Abweichende Aufteilung der Kosten bei Eigentumswohnungen

Für die Kosten einer Liegenschaft müssen grundsätzlich alle Wohnungseigentümer aufkommen. Wie viel jede bezahlt, richtet sich in der Regel nach dem jeweiligen Miteigentumsanteil. Dieser wird auch Nutzwert genannt und ist im Grundbuch eingetragen.

Der Nutzwert orientiert sich vor allem an der Größe der Wohnung oder des sonstigen Wohnungseigentumsobjekts. Zusätzlich werden wertsteigernde oder wertmindernde Merkmale berücksichtigt. Deshalb entspricht der Nutzwert nicht immer nur der Wohnfläche. Die Kostenaufteilung unterscheidet sich dadurch von jener nach dem Mietrechtsgesetz.

Ausnahme bei älteren Miet- oder Nutzungsverträgen

Für manche Liegenschaften gelten besondere Regeln. Das betrifft Hauptmiet- oder Nutzungsverträge, die bereits vor der Begründung des Wohnungseigentums bestanden haben (Altverträge).

In diesem Fall gilt:

• Die Beiträge zur Rücklage sowie die Kosten für Erhaltung und Verbesserungen werden nach den Miteigentumsanteilen aufgeteilt.
• Alle anderen Kosten werden nach dem Aufteilungsschlüssel des jeweiligen Miet- oder Nutzungsvertrags verrechnet. Das ist meist die Nutzfläche.

Aufteilungsschlüssel und Abrechnungseinheit – was ist der Unterschied?

Der Aufteilungsschlüssel legt fest, welchen Anteil jede Wohnungseigentümer an bestimmten Kosten trägt.

Die Abrechnungseinheit bestimmt hingegen, welche Wohnungseigentümer bestimmte Kosten überhaupt bezahlen müssen.

Regelfall: Die gesamte Liegenschaft bildet eine Abrechnungseinheit

Normalerweise gilt die gesamte Liegenschaft als eine Abrechnungseinheit. Das bedeutet:

• Alle Kosten der Liegenschaft werden gemeinsam abgerechnet.
• Alle Wohnungseigentümer beteiligen sich daran – entsprechend ihren Miteigentumsanteilen.

Kann ein anderer Aufteilungsschlüssel vereinbart werden?

Ja. Alle Wohnungseigentümer können schriftlich und einstimmig (100 % Zustimmung) einen anderen Aufteilungsschlüssel oder eine andere Abrechnungseinheit vereinbaren.

In der Praxis passiert das meist schon bei der Begründung des Wohnungseigentums. Später ist eine einstimmige Einigung oft nur schwer zu erreichen.

Ältere Mehrheitsbeschlüsse bleiben gültig

Vor 1994 konnte für bestimmte Anlagen, die nicht allen Wohnungseigentümer gleichermaßen zugutekommen, auch ein Mehrheitsbeschluss ausreichen.

Solche damals wirksam beschlossenen Aufteilungsschlüssel gelten weiterhin.

Wann kann das Gericht einen anderen Aufteilungsschlüssel festlegen?

Jede Wohnungseigentümer kann beim Gericht einen Antrag auf einen anderen Aufteilungsschlüssel stellen, wenn

• die Nutzungsmöglichkeiten der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte erheblich unterschiedlich sind oder
• sich die Nutzungsmöglichkeiten seit einer Vereinbarung über eine abweichende Abrechnungseinheit wesentlich geändert haben.

Das Gericht legt dann einen neuen Aufteilungsschlüssel nach den Umständen des Einzelfalls fest.

Wann kann das Gericht eine andere Abrechnungseinheit festlegen?

Auch eine andere Abrechnungseinheit kann auf Antrag einer Wohnungseigentümer gerichtlich festgelegt werden. Das ist möglich, wenn

• die Liegenschaft mehr als 50 Wohnungseigentumsobjekte umfasst oder
• es Anlagen gibt, die gesondert abgerechnet werden können, etwa
  • einen Lift,
  • eine Waschküche oder
  • eine Wärmeversorgungsanlage.

Abweichende Abstimmungseinheit

Wird eine eigene Abrechnungseinheit vereinbart oder vom Gericht festgelegt, kann dafür auch eine eigene Abstimmungseinheit geschaffen werden.

Das bedeutet: Über Angelegenheiten, die nur diese Abrechnungseinheit betreffen, entscheiden auch nur die betroffenen Wohnungseigentümer.

Ein Beispiel: Befindet sich ein Lift nur in einer von mehreren Stiegen und tragen ausschließlich die Bewohner dieser Stiege die Kosten, sollen auch nur sie über Angelegenheiten rund um diesen Lift abstimmen.

Eine eigene Abstimmungseinheit ist allerdings nur für Angelegenheiten zulässig, die ausschließlich diese Abrechnungseinheit betreffen.

Können Kosten nach dem tatsächlichen Verbrauch aufgeteilt werden?

Ja. Kosten können nach dem gemessenen Verbrauch verteilt werden, wenn

• die Höhe der Kosten zumindest teilweise vom Verbrauch abhängt,
• der Verbrauch der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte mit Messgeräten erfasst werden kann,
• die Messung mit wirtschaftlich vertretbarem Aufwand möglich ist und
• mindestens zwei Drittel aller Wohnungseigentümer zustimmen. Maßgeblich sind dabei die Miteigentumsanteile.

Wenn nicht überall gemessen werden kann

Nicht immer lässt sich der Verbrauch in allen Wohnungseigentumsobjekten messen.

In diesem Fall kann der Verbrauch für die betroffenen Objekte rechnerisch ermittelt werden. Voraussetzung ist, dass die Nutzfläche dieser Objekte höchstens 20 % der gesamten Nutzfläche ausmacht.