Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft

Die Eigentümergemeinschaft entscheidet durch Beschlüsse über wichtige Angelegenheiten rund um die Wohnhausanlage. Dabei kann es um die laufende Verwaltung oder um größere Veränderungen gehen.

Beschlüsse werden in der Regel in einer Eigentümerversammlung gefasst. Sie können aber auch schriftlich als Umlaufbeschluss oder in einer Kombination aus Eigentümerversammlung und schriftlicher Abstimmung zustande kommen.

Damit ein Beschluss gültig ist, müssen alle Wohnungseigentümer die Möglichkeit haben, sich zu informieren, ihre Meinung zu äußern und abzustimmen. Dazu gehört zum Beispiel, dass sie ordnungsgemäß zur Eigentümerversammlung eingeladen werden und alle wichtigen Informationen zum geplanten Beschluss erhalten.

Wie werden Mehrheiten berechnet?

Die Stimmen werden grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen an der Liegenschaft gezählt. Wer einen größeren Miteigentumsanteil besitzt, hat daher mehr Stimmgewicht.

Seit der WEG-Novelle 2022 gibt es zwei Möglichkeiten, wie ein Mehrheitsbeschluss zustande kommen kann:

• Mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile stimmt zu oder
• mindestens zwei Drittel der abgegebenen Stimmen stimmen zu und diese vertreten mindestens ein Drittel aller Miteigentumsanteile.

Diese Regel gilt seit 1. Juli 2022.

Wann gelten andere Abstimmungsregeln?

In bestimmten Fällen können nur jene Wohnungseigentümer über eine Angelegenheit abstimmen, die davon tatsächlich betroffen sind.

Das kann entweder

• von allen Wohnungseigentümer gemeinsam vereinbart oder
• vom Gericht festgelegt werden.

Beispiel: Gibt es in einer Stiege einen Lift, in einer anderen aber nicht, können nur jene Eigentümer über den Lift abstimmen, die ihn auch benützen dürfen.

Wer bei einer Entscheidung persönlich in einem Interessenkonflikt steht, darf darüber nicht abstimmen.

Wer darf abstimmen?

Das Stimmrecht ist grundsätzlich persönlich auszuüben.

Eine Vertretung ist möglich, wenn eine schriftliche Vollmacht vorliegt. Diese darf höchstens drei Jahre alt sein.

Liegt zunächst keine Vollmacht vor, kann der oder die vertretene Wohnungseigentümer die Stimmabgabe innerhalb von 14 Tagen schriftlich nachträglich genehmigen.

Eigentümerpartner müssen ihre Stimme gemeinsam abgeben. Unterschiedliche Stimmen sind nicht möglich.

Wie werden Eigentümer über einen Beschluss informiert?

Nach der Beschlussfassung muss der Beschluss

• im Haus angeschlagen und
• allen Wohnungseigentümer übermittelt werden.

Außerdem muss die Mitteilung darüber informieren, wie und innerhalb welcher Frist der Beschluss angefochten werden kann.

Teilnahme per Videokonferenz

Seit 1. Jänner 2022 kann die Hausverwaltung einzelnen Wohnungseigentümer ermöglichen, an einer Eigentümerversammlung elektronisch teilzunehmen, etwa per Videokonferenz.

Ein gesetzlicher Anspruch darauf besteht jedoch nicht.

Worüber kann abgestimmt werden?

Die Eigentümergemeinschaft entscheidet über Maßnahmen der

• ordentlichen Verwaltung und
• außerordentlichen Verwaltung.

Ordentliche Verwaltung

Zur ordentlichen Verwaltung gehören alle Maßnahmen, die für den laufenden Betrieb und die Erhaltung der Wohnhausanlage notwendig sind.

Ist eine Hausverwaltung bestellt und wurde ihre Entscheidungsbefugnis vertraglich nicht eingeschränkt, darf sie in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung grundsätzlich selbst entscheiden. Die Eigentümergemeinschaft kann ihr aber Vorgaben machen, etwa dass ab einer bestimmten Auftragssumme vorher ein Mehrheitsbeschluss eingeholt werden muss.

Dazu gehören insbesondere:

• Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft
• Bauliche Maßnahmen, die der Erhaltung dienen
• Behebung ernster Schäden des Hauses innerhalb eines Wohnungseigentumsobjekts
• Bildung einer angemessenen Rücklage
• Aufnahme von Darlehen zur Finanzierung größerer Erhaltungsarbeiten
• Abschluss einer angemessenen Gebäudeversicherung
• Bestellung oder Kündigung der Hausverwaltung
• Bestellung oder Abberufung einer Eigentümervertretung
• Erlassung oder Änderung der Hausordnung
• Vermietung oder Kündigung allgemeiner Teile an Personen, die keine Wohnungseigentümer sind
• Erstellung und Aufbewahrung des Energieausweises

Außerordentliche Verwaltung

Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung darf die Hausverwaltung grundsätzlich nur nach einem Beschluss der Wohnungseigentümer durchführen.

Je nach Art der Maßnahme genügt entweder ein Mehrheitsbeschluss oder es ist Einstimmigkeit erforderlich.

Mit Mehrheitsbeschluss können insbesondere beschlossen werden:

• nützliche Verbesserungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft
• sonstige Veränderungen an allgemeinen Teilen, die über die laufende Erhaltung hinausgehen.

Gehört eine Maßnahme weder zur ordentlichen Verwaltung noch zu jenen Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung, die mit Mehrheitsbeschluss beschlossen werden können, ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich.

Wann können Beschlüsse angefochten werden?

Wohnungseigentümer können einen Beschluss beim Bezirksgericht anfechten.

Der Antrag muss sich gegen die übrigen Wohnungseigentümer richten.

Anfechtungsgründe

Ein Beschluss kann insbesondere angefochten werden, wenn

• bei der Beschlussfassung formelle Fehler passiert sind,
• der Beschluss gegen das Gesetz verstößt oder
• die erforderliche Mehrheit nicht erreicht wurde.

Frist

Die Anfechtung muss grundsätzlich innerhalb eines Monats erfolgen.

Die Frist beginnt mit dem Aushang des Beschlusses im Haus.

Besondere Anfechtungsmöglichkeit bei Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung

Wird eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung mit Mehrheitsbeschluss beschlossen, können überstimmte Wohnungseigentümer den Beschluss zusätzlich innerhalb von drei Monaten anfechten, wenn

• sie durch die Maßnahme übermäßig beeinträchtigt werden oder
• die Kosten nicht aus der Rücklage gedeckt werden können und in absehbarer Zeit noch Erhaltungsarbeiten anstehen.

Die Anfechtung hat allerdings keinen Erfolg, wenn

• die zustimmende Mehrheit die Kosten übernimmt oder
• die Maßnahme trotz fehlender Kostendeckung allen Wohnungseigentümer eindeutig zum Vorteil gereicht.

Verlängerte Frist

Wurde ein Wohnungseigentümer nicht ordnungsgemäß über den Beschluss informiert, verlängert sich die Anfechtungsfrist auf sechs Monate.

Auch diese Frist beginnt grundsätzlich mit dem Aushang des Beschlusses im Haus.

Wann ist ein Beschluss von Anfang an unwirksam?

In besonders schweren Fällen ist ein Beschluss absolut nichtig. Das bedeutet: Er ist von Anfang an unwirksam.

Das ist etwa dann der Fall, wenn der Beschluss in besonders schwerer Weise gegen die österreichische Rechtsordnung oder gegen grundlegende Regeln des Wohnungseigentumsrechts verstößt.

Beispiel: Der Oberste Gerichtshof hat entschieden, dass ein Mehrheitsbeschluss unwirksam ist, mit dem die Erhaltung von Wohnungsfenstern und Balkontüren auf die einzelnen Wohnungseigentümer übertragen werden sollte (OGH 5 Ob 164/02g).

Gibt es dafür eine Frist?

Nein.

Gegen absolut nichtige Beschlüsse kann zeitlich unbeschränkt vorgegangen werden.

Das betrifft insbesondere Fälle, in denen die Eigentümergemeinschaft einen Mehrheitsbeschluss fasst, obwohl das Gesetz ausdrücklich eine andere Form der Zustimmung verlangt, etwa eine einstimmige schriftliche Vereinbarung.