Baurecht: Was Sie vor dem Kauf oder Bau auf fremdem Grund wissen sollten

Was ist ein Baurecht?

Ein Baurecht gibt Ihnen das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu besitzen.

Das bedeutet:

• Das Grundstück bleibt im Eigentum der Grundeigentümer.
• Das Gebäude gehört während der Laufzeit der Baurechtsinhaber.
• Grundstück und Gebäude können daher verschiedenen Personen gehören.

Das Baurecht kann verkauft, vererbt oder belastet werden und gilt rechtlich wie eine Immobilie.

Der:Die Eigentümer:in des Grundstücks wird Baurechtsgeber:in genannt. Die Person, die das Baurecht erhält, heißt Baurechtsnehmer:in, Baurechtsinhaber:in oder Bauberechtigte:r.

Warum wird ein Baurecht vereinbart?

Das Baurecht bietet beiden Seiten Vorteile.

Die Grundeigentümer behält das Eigentum am Grundstück. Gleichzeitig kann das Grundstück bebaut werden, ohne verkauft werden zu müssen.

Für den:die Baurechtsnehmer:in entfällt der Kaufpreis für das Grundstück. Dafür ist während der gesamten Laufzeit meist ein Baurechtszins zu bezahlen. Dieser wird in der Regel monatlich oder jährlich fällig und kann über viele Jahre insgesamt eine erhebliche Summe ausmachen.

Wie entsteht ein Baurecht?

Ein Baurecht entsteht durch

• einen Vertrag und
• die Eintragung im Grundbuch.

Es muss sich immer auf das gesamte Grundstück beziehen.

Für das Baurecht wird im Grundbuch eine eigene Einlage angelegt. Dort werden auch spätere Änderungen eingetragen, etwa wenn das Baurecht verkauft oder belastet wird.

Der:Die Baurechtsinhaber:in hat am Gebäude dieselben Rechte wie ein:e Eigentümer:in. Das Grundstück darf sie oder er im Rahmen des Baurechts nutzen.

Wie lange gilt ein Baurecht?

Ein Baurecht ist immer befristet.

Die Laufzeit beträgt gesetzlich

• mindestens 10 Jahre
• höchstens 100 Jahre.

Nach Ablauf dieser Frist endet das Baurecht automatisch.

Die Vertragsparteien können aber auch vereinbaren, das Baurecht schon früher zu beenden.

Was passiert nach Ablauf des Baurechts?

Mit dem Ende des Baurechts geht das Gebäude grundsätzlich auf die Grundeigentümer:innen über.

Wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde, muss der:die Grundeigentümer:in dem:der Baurechtsinhaber:in ein Viertel des vorhandenen Bauwerts als Entschädigung bezahlen.

Achtung

Viele Baurechtsverträge enthalten Regelungen, die für Baurechtsnehmer:innen nachteilig sind.

Zum Beispiel kann vereinbart werden, dass der:die Grundeigentümer:in am Ende der Laufzeit

• das Gebäude auf Kosten des:der Baurechtsnehmer:in abreißen lässt,
• das Gebäude ohne Entschädigung übernimmt oder
• eine umfassende Sanierung auf Kosten des:der Baurechtsnehmer:in verlangt, ohne die Kosten zu ersetzen.

Unser Tipp: Prüfen Sie solche Vertragsklauseln besonders genau. Enthält der Vertrag derart nachteilige Regelungen, sollten Sie ihn nicht unterschreiben.

Baurechts-Wohnungseigentum

Was bedeutet Baurechts-Wohnungseigentum?

Beim Baurechts-Wohnungseigentum erhält meist eine Bauträger ein Baurecht, errichtet darauf Wohnungen oder Reihenhäuser und verkauft diese anschließend.

Sie erwerben dabei kein unbefristetes Wohnungseigentum, sondern ein zeitlich befristetes Wohnungseigentum auf Basis eines Baurechts.

Worauf sollten Käufer:innen achten?

Die wichtigsten Vertragsbedingungen werden bereits zwischen dem:der Grundeigentümer:in und dem:der Bauträger:in vereinbart.

Als Käufer:in können Sie diese Bedingungen meist nicht mehr ändern. Sie übernehmen den bestehenden Vertrag.

Achtung

Der Vertrag kann Bestimmungen enthalten, die vor allem den Interessen der Grundeigentümer:innen oder der Bauträger:innen dienen.

Zum Beispiel kann vereinbart sein, dass die Wohnung nach Ablauf des Baurechts ohne Entschädigung an den:die Grundeigentümer:in übergeht.

Wie wirkt sich das auf den Wert der Wohnung aus?

Eine Baurechts-Eigentumswohnung verliert mit zunehmender Restlaufzeit des Baurechts in der Praxis meist an Wert.

Klassische Eigentumswohnungen entwickeln sich dagegen langfristig häufig wertsteigernd.

Darauf sollten Sie vor dem Kauf achten