Genossenschaftswohnung mit Kaufoption: Was bedeutet das?

„Mietkauf“ ist eigentlich kein echter Mietkauf

Viele Menschen verbinden mit einem Mietkauf folgendes Modell: Sie zahlen zunächst Miete, die gleichzeitig einen Teil des Kaufpreises abdeckt. Wenn sie die Wohnung später kaufen, müssen sie nur noch den Rest bezahlen.

Genau das gilt für Genossenschaftswohnungen nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) aber nicht.

Das Gesetz sieht lediglich eine Kaufoption vor. Frühestens nach fünf Jahren – gerechnet ab dem Erstbezug des Gebäudes beziehungsweise nach fünf Jahren Mietdauer – können Mieter unter bestimmten Voraussetzungen den Kauf der Wohnung verlangen.

Deshalb handelt es sich nicht um einen klassischen Mietkauf, sondern um eine geförderte Mietwohnung mit einer gesetzlichen Kaufoption.

Die bezahlte Miete wird nicht auf den Kaufpreis angerechnet

Ein wichtiger Unterschied zum klassischen Mietkauf:

Die Miete, die Sie während des Mietverhältnisses bezahlen, ist keine Anzahlung auf den späteren Kaufpreis.

Die gemeinnützige Bauvereinigung (GBV) muss die bezahlten Mietzinse beim Kauf nicht anrechnen. Sie erwerben die Wohnung daher nicht Schritt für Schritt durch Ihre Mietzahlungen.

Kaufpreis: Warum Sie schon beim Mietvertrag darauf achten sollten

Der spätere Kaufpreis steht oft noch nicht fest

Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) verpflichtet die gemeinnützige Bauvereinigung (GBV) nicht, den späteren Kaufpreis bereits beim Abschluss des Mietvertrags bekannt zu geben.

Außerdem sieht das Gesetz nicht vor, dass die während der Mietzeit bezahlten Mietzinse auf den Kaufpreis angerechnet werden.

Für Mieter hat das einen Nachteil: Sie wissen beim Einzug oft nicht, wie viel die Wohnung später kosten wird. Dadurch ist es schwierig abzuschätzen, welchen Betrag Sie für einen möglichen Kauf ansparen müssen.

AK Tipp: Kaufpreis möglichst vertraglich vereinbaren

Wenn möglich, sollten Sie bereits beim Abschluss des Mietvertrags vereinbaren, wie sich der spätere Kaufpreis berechnet oder welchen Preis Sie beim Kauf bezahlen müssen.

Solche Vereinbarungen sind zulässig, wenn sie für Mieter günstiger sind als die gesetzlichen Regelungen.

Deshalb ist die Bezeichnung „Mietkaufwohnung“ wenig treffend. Tatsächlich handelt es sich in der Regel um eine geförderte Mietwohnung mit Kaufoption nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG).

Wann haben Sie eine gesetzliche Kaufoption?

Für Mietverträge, die ab dem 1. August 2019 abgeschlossen wurden, besteht eine gesetzliche Kaufoption nur, wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

• Das Gebäude wurde nicht im Baurecht errichtet. Die Bauvereinigung muss also Eigentümerin des Grundstücks sein.
• Seit dem Erstbezug des Gebäudes sind höchstens 30 Jahre vergangen.
• Die Wohnung ist größer als 40 m².
• Beim Abschluss des Mietvertrags bestand eine Wohnbauförderung.
• Sie haben beim Einzug einen Finanzierungsbeitrag von mehr als 91,86 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche bezahlt (Stand: 1. April 2025). Bei Erstbezug bezieht sich dieser Betrag auf Grund- und Baukosten, bei Folgemieter nur auf die Grundkosten.
• Sie sind österreichische Staatsbürger oder nach dem WGG gleichgestellt, zum Beispiel als EU-Bürger.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, können Sie die gesetzliche Kaufoption in Anspruch nehmen.

Wann können Sie die Kaufoption ausüben?

Sie können die Übertragung der Wohnung ins Eigentum in folgenden Zeiträumen beantragen:

• ab Beginn des 6. bis Ende des 10. Mietjahres
• ab Beginn des 11. bis Ende des 15. Mietjahres
• ab Beginn des 16. bis Ende des 20. Mietjahres

In jedem dieser Zeiträume können Sie einmal einen Antrag stellen. Insgesamt haben Sie daher höchstens drei Möglichkeiten, den Kauf der Wohnung zu verlangen.

Ausnahme: Gebäude ist bereits älter

Maßgeblich ist nicht nur die Dauer Ihres Mietverhältnisses, sondern auch das Alter des Gebäudes.

Beziehen Sie eine Wohnung beispielsweise erst 23 Jahre nach dem Erstbezug des Hauses, können Sie die Kaufoption nur noch einmal ausüben – nämlich zwischen dem 28. und 30. Jahr nach dem Erstbezug. Voraussetzung ist außerdem, dass die Wohnbauförderung bei Abschluss Ihres Mietvertrags noch bestanden hat.

Was gilt für Mietverträge, die vor dem 1.8. 2019 abgeschlossen wurden?

Für Mietverträge, die vor dem 1. August 2019 abgeschlossen wurden, gelten grundsätzlich weiterhin die bisherigen gesetzlichen Regelungen.

Wann besteht eine Kaufoption?

Sie können den Kauf Ihrer Genossenschaftswohnung verlangen, wenn

• Sie beim Einzug einen ausreichend hohen Finanzierungsbeitrag bezahlt haben,
• das Gebäude nicht im Baurecht errichtet wurde und
• die Wohnbauförderung zum Zeitpunkt Ihres Antrags noch besteht.

Anders als bei neueren Mietverträgen gibt es keine Mindestgröße der Wohnung.

Wann können Sie den Antrag stellen?

Sie können die Eigentumsübertragung beantragen:

• zwischen dem 10. und dem 15. Jahr Ihres Mietverhältnisses sowie
• zwischen dem 15. und dem 20. Jahr Ihres Mietverhältnisses, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen bereits früher erfüllt waren und die Wohnbauförderung bei der Antragstellung noch besteht.

Wichtig: Eine gesetzliche Kaufoption bereits nach fünf Jahren gibt es für diese Mietverträge nicht.

Freiwilliger Verkauf bleibt möglich

Auch wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Kaufoption nicht erfüllt sind, kann die Bauvereinigung die Wohnung freiwillig verkaufen.

Ob die Genossenschaft ein solches Angebot macht, liegt jedoch in ihrer Entscheidung. Ein gesetzlicher Anspruch besteht in diesem Fall nicht.

So machen Sie Ihre Kaufoption geltend

Erfüllen Sie die gesetzlichen Voraussetzungen und möchten Sie Ihre Genossenschaftswohnung kaufen, müssen Sie selbst aktiv werden.

Schritt 1: Antrag bei der Bauvereinigung stellen

Teilen Sie der gemeinnützigen Bauvereinigung (GBV) mit, dass Sie die Wohnung kaufen möchten und die Übertragung ins Eigentum beantragen.

Dafür genügt

• ein Brief oder
• ein E-Mail.

Schritt 2: Die GBV muss ein Kaufangebot legen

Die GBV muss Ihnen innerhalb von drei Monaten ein schriftliches Kaufangebot mit einem Fixpreis übermitteln.

Reagiert die GBV nicht?

Erhalten Sie innerhalb dieser Frist kein Angebot, können Sie beim Gericht beantragen, den Kaufpreis festsetzen zu lassen.

Fordert das Gericht die GBV anschließend nochmals zur Bekanntgabe eines Fixpreises auf und erfolgt auch dann innerhalb eines weiteren Monats kein Angebot, setzt das Gericht den Kaufpreis fest.

Dabei berücksichtigt das Gericht insbesondere den Verkehrswert der Wohnung und alle wertbestimmenden Umstände zum Zeitpunkt Ihres Antrags.

Schritt 3: Kaufangebot prüfen

Erhalten Sie ein Kaufangebot und möchten Sie die Wohnung zu diesem Preis kaufen, müssen Sie das Angebot innerhalb von sechs Monaten schriftlich annehmen.

Mit der Annahme verpflichten Sie sich auch, die mit der Wohnung verbundenen Verpflichtungen der GBV – etwa bestehende Darlehen – zu übernehmen.

Was tun, wenn Ihnen der Kaufpreis zu hoch erscheint?

Halten Sie den verlangten Kaufpreis für überhöht, haben Sie zwei Möglichkeiten.

Sie möchten die Wohnung trotzdem kaufen

Nehmen Sie das Angebot an und beantragen Sie anschließend bei der Schlichtungsstelle oder beim Gericht eine Überprüfung des Kaufpreises.

Eine Herabsetzung ist allerdings nur in Ausnahmefällen möglich. Sie müssen nachweisen können, dass der verlangte Preis offenkundig unangemessen ist. Das ist nur dann der Fall, wenn er über dem Preis vergleichbarer frei finanzierter Wohnungen liegt.

Sie möchten das Angebot zunächst nicht annehmen

Ist Ihnen der Kaufpreis eindeutig zu hoch, können Sie das Angebot auch ablehnen und ebenfalls eine Überprüfung durch die Schlichtungsstelle oder das Gericht beantragen.

Wird der Kaufpreis rechtskräftig herabgesetzt, haben Sie anschließend noch drei Monate Zeit, um zu entscheiden, ob Sie die Wohnung zum neu festgesetzten Preis kaufen möchten.

Wie hoch darf der Kaufpreis sein?

Der Kaufpreis steht oft nicht schon im Mietvertrag

In den meisten Mietverträgen ist der spätere Kaufpreis nicht festgelegt.

In diesem Fall bestimmt das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), wie die gemeinnützige Bauvereinigung (GBV) den Kaufpreis berechnet.

Wie wird der Kaufpreis ermittelt?

Ausgangspunkt ist der sogenannte Substanzwert der Wohnung. Dabei muss die GBV auch den Verkehrswert berücksichtigen, also den Wert, den die Wohnung am Markt hat.

Das Gesetz legt jedoch nicht genau fest, wie der Verkehrswert zu berücksichtigen ist. Deshalb lässt die Berechnung der GBV einen gewissen Spielraum.

Fixpreis und Barkaufpreis – wo liegt der Unterschied?

Im Kaufvertrag finden Sie in der Regel zwei unterschiedliche Beträge.

Fixpreis

Der Fixpreis ist der rechtliche Kaufpreis der Wohnung. Er wird auch für Abgaben, etwa die Grunderwerbsteuer, herangezogen.

Barkaufpreis

Den Fixpreis müssen Sie meist nicht vollständig bar bezahlen. Der tatsächlich zu zahlende Betrag – der Barkaufpreis – kann niedriger sein.

Das liegt daran, dass bestimmte Beträge angerechnet werden.

Welche Beträge werden angerechnet?

Finanzierungsbeitrag

Haben Sie beim Einzug einen Finanzierungsbeitrag bezahlt, wird dieser beim Kauf berücksichtigt.

Der Finanzierungsbeitrag verliert pro Jahr nur 1 Prozent seines Wertes. Deshalb hat er auch nach mehreren Jahren meist noch einen erheblichen Wert.

Offene Darlehen

Oft sind für das Wohnhaus noch Kredite offen.

Übernehmen Sie beim Kauf den auf Ihre Wohnung entfallenden Kreditanteil, wird auch dieser auf den Kaufpreis angerechnet.

Dadurch reduziert sich der Betrag, den Sie sofort bezahlen müssen.

Beispiel

Angenommen,

• der Fixpreis beträgt 185.000 Euro,
• Ihr anrechenbarer Finanzierungsbeitrag 40.000 Euro und
• der auf die Wohnung entfallende offene Kredit 85.000 Euro.

Dann setzt sich der Kaufpreis so zusammen:

Warum kann der Barkaufpreis höher ausfallen?

Während Ihrer Mietzeit zahlt die GBV laufend Kredite für das Gebäude zurück.

Je länger Sie Mieter sind, desto geringer ist daher häufig der noch offene Kredit.

Das bedeutet:

• Es kann weniger Kredit übernommen werden.
• Dadurch steigt der Betrag, den Sie selbst bar bezahlen müssen.

Ist beispielsweise nur mehr ein Kredit von 65.000 Euro offen, ergibt sich folgende Aufteilung:

Können Sie den Kaufpreis überprüfen lassen?

Ja.

Halten Sie den von der GBV verlangten Kaufpreis für offenkundig unangemessen, können Sie eine Überprüfung durch die Schlichtungsstelle oder das Gericht beantragen.

Wichtig: Eine Preissenkung kommt nur in Ausnahmefällen infrage. Sie müssen nachweisen können, dass der verlangte Preis über dem Preis vergleichbarer frei finanzierter Wohnungen liegt.

Nach dem Kauf: Was gilt für Vermietung und Weiterverkauf?

Wer eine Genossenschaftswohnung über die gesetzliche Kaufoption erwirbt, kann sie später grundsätzlich vermieten oder verkaufen. Dabei gelten jedoch besondere Regeln, die Spekulation mit geförderten Wohnungen verhindern sollen.

Vermietung: Für 15 Jahre gelten Mietzinsgrenzen

Haben Sie die Wohnung aufgrund eines Antrags auf Eigentumsübertragung ab dem 1. August 2019 gekauft und vermieten sie anschließend weiter, gilt für die ersten 15 Jahre nach Abschluss des Kaufvertrags das Mietrechtsgesetz.

Das bedeutet:

• Sie dürfen höchstens den Richtwertmietzins (zuzüglich der zulässigen Betriebskosten) verlangen.
• Weitere Zuschläge zum Richtwert sind nicht zulässig.
• Vermieten Sie die Wohnung befristet, ist der Richtwertmietzins zusätzlich um 25 Prozent zu reduzieren.

Ausnahmen

Die Mietzinsbeschränkung gilt nicht,

• wenn Sie den Antrag auf Eigentumsübertragung vor dem 1. August 2019 gestellt haben oder
• wenn die Bauvereinigung die Wohnung freiwillig verkauft hat und das Verkaufsangebot vor dem 1. August 2019 gelegt wurde.

In diesen Fällen gelten die früheren gesetzlichen Regelungen.

Weiterverkauf: Spekulationsfrist beachten

Geförderte Wohnungen sollen nicht kurz nach dem Kauf mit Gewinn weiterverkauft werden.

Deshalb sieht das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz eine Spekulationsfrist vor.

Sie beträgt

• 10 Jahre, wenn der Antrag auf Eigentumsübertragung vor dem 1. August 2019 gestellt wurde,
• 15 Jahre, wenn der Antrag ab dem 1. August 2019 gestellt wurde.

Was passiert bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist?

Beim Kauf teilt Ihnen die Bauvereinigung den Verkehrswert der Wohnung mit.

Liegt der vereinbarte Kaufpreis unter diesem Verkehrswert und verkaufen Sie die Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist weiter, müssen Sie der Bauvereinigung die Differenz zwischen

• dem Verkehrswert und
• dem von Ihnen bezahlten Kaufpreis

nachzahlen.

Der spätere Verkaufspreis spielt dabei keine Rolle.

Absicherung im Grundbuch

Damit dieser Anspruch gesichert ist, wird zugunsten der Bauvereinigung ein befristetes Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen.

Vor Ablauf der Spekulationsfrist kann dieses Recht grundsätzlich nicht ohne Zustimmung der Bauvereinigung gelöscht werden.

Ausnahmen

Keine Nachzahlung ist erforderlich, wenn Sie die Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist übertragen an

• Ehegatt,
• eingetragene Partner,
• Verwandte in gerader Linie (einschließlich Wahlkinder),
• Geschwister oder
• Lebensgefährt.

Beispiel

Sie kaufen Ihre Genossenschaftswohnung um 170.000 Euro. Der im Kaufvertrag festgehaltene Verkehrswert beträgt 206.000 Euro.

Sie erwerben die Wohnung somit um 36.000 Euro unter dem Verkehrswert.

Verkaufen Sie die Wohnung innerhalb der geltenden Spekulationsfrist weiter, müssen Sie diese 36.000 Euro an die Bauvereinigung nachzahlen – unabhängig davon, welchen Preis Sie beim Verkauf erzielen.