Angemessener Hauptmietzins

Der angemessene Hauptmietzins ist eine Ausnahme von den allgemeinen Mietzinsregelungen des Mietrechtsgesetzes (MRG).

Während sich der Richtwertmietzins an einem gesetzlich festgelegten Richtwert orientiert, richtet sich der angemessene Hauptmietzins nach der ortsüblichen Miete vergleichbarer Wohnungen.

Deshalb liegt der zulässige Mietzins in der Praxis häufig nahe am Marktniveau.

Wann ist ein angemessener Hauptmietzins zulässig?

Ein angemessener Hauptmietzins darf nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen vereinbart werden.

Telefonische erstberatung

Fragen rund um das Thema Wohnen beantwortet Ihnen gerne unsere Wohnrechtshotline telefonisch Montag bis Freitag zwischen 8 und 12 Uhr sowie am Dienstag zusätzlich zwischen 15 und 18 Uhr unter 01 501 65 1345.

Bei Fragen zu Wertsicherungsvereinbarungen halten Sie zur Klärung bitte Ihren Mietvertrag bereit und suchen Sie den entsprechenden Hinweis vorab heraus.

Neubauten

Ein angemessener Hauptmietzins ist zulässig, wenn sich die Wohnung in einem Gebäude befindet, das aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurde.

Nachträglich geschaffene Wohnungen

Die Regelung gilt auch für Wohnungen, die später neu geschaffen wurden, zum Beispiel durch

einen Dachbodenausbau,
einen Zu- oder Umbau oder
andere bauliche Maßnahmen.

Voraussetzung ist, dass die dafür erforderliche Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 und vor dem Jahr 2002 erteilt wurde.

Denkmalgeschützte Gebäude

Auch bei Wohnungen in denkmalgeschützten Gebäuden kann ein angemessener Hauptmietzins zulässig sein.

Dafür müssen jedoch alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

An der Erhaltung des Gebäudes besteht aus Gründen des Denkmalschutzes ein öffentliches Interesse.
Vermieter haben nach dem 8. Mai 1945 erhebliche Eigenmittel für die Erhaltung des Gebäudes aufgewendet.

Wichtig

Allein der Hinweis im Mietvertrag, dass das Gebäude unter Denkmalschutz steht, reicht nicht aus.

Große Wohnungen

Ein angemessener Hauptmietzins kann auch für besonders große Wohnungen vereinbart werden.

Voraussetzungen sind:

Ausstattungskategorie A oder B,
mehr als 130 m² Nutzfläche und
Neuvermietung innerhalb von sechs Monaten nach dem Auszug der Vormieter.

Werden vor der Neuvermietung umfangreiche Verbesserungsarbeiten durchgeführt, verlängert sich diese Frist um ein Jahr.

Gemischt genutzte Mietobjekte

Wird ein Mietobjekt teilweise als Wohnung und teilweise als Geschäftsraum genutzt, kann ein angemessener Hauptmietzins zulässig sein.

Voraussetzung ist, dass die Nutzung als Geschäftsraum überwiegt.

Nachträgliche Vereinbarung

Bei einem unbefristeten Mietverhältnis können Mieter und Vermieter auch später schriftlich einen angemessenen Hauptmietzins vereinbaren.

Dafür gelten folgende Voraussetzungen:

Seit der Übergabe der Wohnung ist mindestens ein Jahr vergangen.
Die Vereinbarung erfolgt schriftlich.
Beide Vertragsparteien stimmen ausdrücklich zu.

Befristete Erhöhung des Hauptmietzinses

Mieter und Vermieter können den Hauptmietzins auch vorübergehend erhöhen, wenn dadurch

Erhaltungsarbeiten oder
nützliche Verbesserungen

finanziert werden sollen.

Damit eine solche Vereinbarung wirksam ist,

muss sie schriftlich abgeschlossen werden,
müssen Höhe, Dauer und Zweck der Erhöhung ausdrücklich festgelegt werden und
muss das Mietverhältnis bereits seit mindestens sechs Monaten bestehen.

Diese Möglichkeit soll eine einvernehmliche Finanzierung notwendiger Arbeiten ermöglichen und ein gerichtliches Verfahren nach § 18 MRG vermeiden.

Befristete Mietverträge

Wird ein angemessener Hauptmietzins für eine befristet vermietete Wohnung vereinbart, ist auch hier grundsätzlich der gesetzliche Befristungsabschlag zu berücksichtigen.

Die Regeln dazu finden Sie im Kapitel Richtwertmietzins.