Richtwertmietzins

Was ist der Richtwert?

Der Richtwert ist ein gesetzlich festgelegter Betrag pro Quadratmeter.

Er gilt für eine sogenannte Normwohnung. Das ist eine fiktive Vergleichswohnung mit folgenden Merkmalen:

• Ausstattungskategorie A,
• ordnungsgemäß erhaltener Zustand,
• durchschnittliche Wohnlage und
• durchschnittliche Ausstattung.

Da kaum eine Wohnung dieser Normwohnung genau entspricht, wird der Richtwert an die tatsächlichen Eigenschaften der Wohnung angepasst.

Je nach Ausstattung, Lage und Zustand können Zuschläge oder Abschläge zulässig sein.

Richtwerte in den Bundesländern

Die Richtwerte werden per Verordnung festgelegt und regelmäßig angepasst.

Stand: 1. April 2025

Die Richtwerte werden grundsätzlich alle zwei Jahre an die gesetzlich vorgesehene Entwicklung angepasst.

Zuschläge

Hat eine Wohnung Merkmale, die über die gesetzliche Normwohnung hinausgehen, kann ein Zuschlag zum Richtwert zulässig sein.

Dabei können unter anderem berücksichtigt werden:

• besonders gute Wohnlage,
• guter Erhaltungszustand des Hauses,
• günstige Lage der Wohnung im Gebäude,
• Balkon oder Terrasse,
• Garten,
• Lift,
• Kellerabteil,
• Abstellplatz,
• Gemeinschaftseinrichtungen wie Fahrradraum oder Waschküche.

Für einzelne Ausstattungsmerkmale gelten gesetzliche Grenzen.

Abschläge

Weicht eine Wohnung nach unten von der Normwohnung ab, muss dies bei der Berechnung berücksichtigt werden.

Abschläge kommen beispielsweise in Betracht bei

• einer niedrigeren Ausstattungskategorie,
• schlechterem Erhaltungszustand,
• ungünstigem Grundriss,
• fehlendem Kellerabteil oder
• anderen wertmindernden Merkmalen.

Da die Normwohnung einer Wohnung der Kategorie A entspricht, sind bei Wohnungen der Kategorien B und C Abschläge vorzunehmen.

Wann werden Zu- und Abschläge beurteilt?

Entscheidend ist grundsätzlich der Zustand der Wohnung bei Abschluss des Mietvertrags.

Eine Ausnahme gilt, wenn Mieter den Vermieter einen Investitionskostenersatz für Einrichtungen der Vormieter bezahlen müssen.

Diese bereits abgegoltenen Investitionen dürfen bei der Berechnung des Hauptmietzinses nicht nochmals als Zuschlag berücksichtigt werden.

Lagezuschlag

Besonders häufig gibt es Streit darüber, ob Vermieter einen Lagezuschlag verlangen dürfen.

Ein Lagezuschlag ist nur zulässig, wenn die Wohnung in einer überdurchschnittlichen Wohnlage liegt.

Vermieter müssen spätestens bei Abschluss des Mietvertrags schriftlich bekannt geben,

• dass sie einen Lagezuschlag verlangen und
• welche Umstände diesen Zuschlag rechtfertigen.

Besonderheit in Gründerzeitvierteln

Für Wohnungen in sogenannten Gründerzeitvierteln ist ein Lagezuschlag grundsätzlich nicht vorgesehen.

Dabei handelt es sich um Gebiete mit überwiegend zwischen 1870 und 1917 errichteten Gebäuden, die ursprünglich überwiegend kleine und einfach ausgestattete Wohnungen aufwiesen.

Befristungsabschlag

Bei einem befristeten Mietvertrag muss der zulässige Hauptmietzins grundsätzlich um 25 Prozent reduziert werden.

Dieser gesetzliche Abschlag gilt unabhängig von der Dauer des Mietvertrags.

Wird ein befristeter Mietvertrag später in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt, darf der Befristungsabschlag nur dann entfallen, wenn der Hauptmietzins bereits im Mietvertrag sowohl mit als auch ohne Befristungsabschlag ausdrücklich ausgewiesen wurde.

Was bedeutet das für mich?

Ob Ihr Hauptmietzins zulässig ist, hängt nicht nur vom Richtwert Ihres Bundeslandes ab. Entscheidend sind auch die Zu- und Abschläge sowie – bei befristeten Mietverträgen – der Befristungsabschlag.

Im nächsten Kapitel erfahren Sie, in welchen Fällen Vermieter statt des Richtwertmietzinses einen angemessenen Hauptmietzins verlangen dürfen.