Der Mietzins – Was Sie für Ihre Mietwohnung bezahlen

Was bedeutet „Mietzins“?

Mit „Mietzins“ kann gemeint sein:

• der gesamte monatliche Betrag, den Sie an die Vermieter bezahlen (Bruttomietzins). Darin können unter anderem Betriebskosten, Kosten für Gemeinschaftsanlagen und Steuern enthalten sein.
• der eigentliche Mietpreis für die Wohnung (Nettomietzins). Im Mietrechtsgesetz heißt dieser Hauptmietzins.

Achten Sie daher bei Ihrem Mietvertrag – egal ob schriftlich oder mündlich abgeschlossen – darauf, welche Bestandteile der Mietzins umfasst.

Der aufgegliederte Mietzins

Nach dem Mietrechtsgesetz (§ 15 MRG) setzt sich der Bruttomietzins bei Hauptmietwohnungen grundsätzlich aus mehreren Bestandteilen zusammen:

• Hauptmietzins (Nettomietzins)
• Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben, zum Beispiel für Müllabfuhr, Wasser oder Kanal
• Kosten für Gemeinschaftsanlagen, etwa für eine Zentralheizung, einen Aufzug oder eine Waschküche
• Entgelt für zusätzliche Leistungen, zum Beispiel für mitvermietete Möbel oder eine vereinbarte Reinigung
• Umsatzsteuer
  • grundsätzlich 10 Prozent, sofern die Vermieter umsatzsteuerpflichtig sind
  • 20 Prozent für bestimmte Leistungen, etwa bei mitvermieteten Möbeln oder wenn die Vermieter auch die Wärmeversorgung übernehmen

Wann ist der Mietzins fällig?

Wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde, müssen Sie den Mietzins jeweils am 5. eines Kalendermonats im Voraus bezahlen.

Für welche Wohnungen gelten diese Regeln?

Die gesetzliche Aufgliederung des Mietzinses gilt unmittelbar nur für Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (Typ III).

Auch bei Wohnungen des Typ I oder Typ II wird der Mietzins in der Praxis häufig ähnlich aufgeschlüsselt. Die Vertragsparteien können dort aber auch einfach einen monatlichen Gesamtbetrag als Mietzins vereinbaren, der üblicherweise wertgesichert ist.

Ein solcher Pauschalbetrag hat einen Vorteil: Es müssen keine jährlichen Betriebskostenabrechnungen erstellt und überprüft werden.

Betriebskosten müssen klar vereinbart sein

Wenn Sie neben dem Hauptmietzins auch Betriebskosten bezahlen sollen, muss das im Mietvertrag eindeutig geregelt sein.

Dazu gehört insbesondere:

• welcher Anteil der gesamten Hausbetriebskosten auf Sie entfällt und
• welche Kosten überhaupt als Betriebskosten gelten.

Bei Wohnungen des Typ I und II gilt der Betriebskostenkatalog des Mietrechtsgesetzes nämlich nicht automatisch. Deshalb muss der Vertrag klar festlegen, welche Nebenkosten darunter fallen.

Nicht jede Kostenüberwälzung ist zulässig. Vor allem Klauseln in vorformulierten Mietverträgen können unwirksam sein, wenn sie Mieter unangemessen benachteiligen und nicht individuell ausgehandelt wurden.

Diese Kosten gehören nicht zum Mietzins

Nicht zum gesetzlichen Begriff des Mietzinses zählen die laufenden Kosten Ihrer Wohnung, zum Beispiel:

• Strom
• Gas
• Internet

Diese Kosten bezahlen Mieter in der Regel direkt an die jeweiligen Versorgungsunternehmen.

Pauschalmietzins

Statt eines aufgegliederten Mietzinses können Mieter und Vermieter auch einen Pauschalmietzins vereinbaren.

Dabei wird ein fixer monatlicher Gesamtbetrag bezahlt. Dieser umfasst alle vereinbarten Bestandteile des Mietzinses und wird nicht einzeln aufgeschlüsselt.

Meist enthält der Vertrag auch eine Wertsicherung, zum Beispiel eine jährliche Anpassung an die Inflation.

Vorteile des Pauschalmietzinses

Ein Pauschalmietzins bietet vor allem Planungssicherheit.

Steigen beispielsweise die Betriebskosten unerwartet, dürfen die Vermieter den vereinbarten Pauschalmietzins deshalb nicht einfach erhöhen.

Außerdem gilt:

• Es gibt keine jährliche Betriebskostenabrechnung.
• Es entstehen keine Nachzahlungen.
• Es gibt aber auch keine Guthaben.

Nachteile des Pauschalmietzinses

Der Nachteil ist, dass Sie die einzelnen Bestandteile des Mietzinses nicht so einfach überprüfen können. Es ist daher schwieriger nachzuvollziehen, wie hoch der eigentliche Hauptmietzins oder die enthaltenen Betriebskosten sind.

Aufspaltung des Pauschalmietzinses

Bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (Typ III) können Mieter bei der Schlichtungsstelle oder beim Gericht beantragen, den Pauschalmietzins aufschlüsseln zu lassen.

Dadurch wird festgestellt,

• wie hoch der enthaltene Hauptmietzins ist und
• welche weiteren Bestandteile im Pauschalmietzins enthalten sind.

So kann überprüft werden, ob der Hauptmietzins die gesetzlichen Mietzinsobergrenzen überschreitet.

Nach einer solchen Aufspaltung gilt der Mietzins künftig nicht mehr als Pauschalmietzins. Stattdessen werden die einzelnen Bestandteile getrennt vorgeschrieben.

Dadurch entfallen auch die Vorteile eines Pauschalmietzinses:

• Vermieter müssen künftig Betriebskosten abrechnen.
• Steigende Betriebskosten können an Mieter weitergegeben werden.

Auch Vermieter können bei Wohnungen des Typ III eine Aufspaltung des Pauschalmietzinses verlangen.