Mietzins bei Wohnungen von Gemeinnützigen Bauvereinigungen

Welcher Mietzins ist zulässig?

In diesem Fall gilt das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Es legt fest, welchen Mietzins die GBV verlangen darf.

Dabei gibt es zwei Möglichkeiten:

Kostendeckender Mietzins

Grundsätzlich zahlen Sie einen kostendeckenden Mietzins. Dieser deckt die Kosten für Errichtung, Finanzierung und Bewirtschaftung der Wohnhausanlage.

Sind die Herstellungskosten vollständig zurückgezahlt und war der bisherige kostendeckende Mietzins höher, zahlen Sie nur mehr:

• die Grundmiete (derzeit 2,12 Euro pro m²),
• den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (derzeit höchstens 2,41 Euro pro m²),
• sowie Betriebskosten, Verwaltungskosten und Umsatzsteuer.

Angemessenes Entgelt

In einem besonderen Ausnahmefall darf die GBV statt des kostendeckenden Mietzinses ein angemessenes Entgelt verlangen.

Das gilt bei einer Vermietung nach einer begünstigten Rückzahlung nach dem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1987. Informationen dazu, welche Wohnhäuser betroffen sind, erhalten Sie beim Bundesministerium für Wirtschaft.

Sie mieten die Wohnung nicht mehr von einer GBV

Auch wenn die Wohnung ursprünglich von einer GBV errichtet wurde, kann sie später den Eigentümer wechseln. Welche Mietzinsregeln dann gelten, hängt davon ab, wer die Wohnung besitzt.

Sie mieten von einer ehemaligen Gemeinnützigen Bauvereinigung

Die GBV hat ihre Gemeinnützigkeit verloren und vermietet die Wohnung weiter.

Es gilt trotzdem das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Für den zulässigen Mietzins gelten daher dieselben Regeln wie bei einer Vermietung durch eine GBV.

Sie mieten von ehemaligen Mieter, die die Wohnung gekauft haben

Ehemalige Mieter können ihre Wohnung von der GBV kaufen und später weitervermieten. Welche Mietzinsregeln gelten, hängt vom Kaufzeitpunkt und von der Wohnbauförderung ab.

Die Wohnung wurde mit Wohnbauförderung errichtet

Hat der oder die ehemalige Mieter die Wohnung ab 1. August 2019 gekauft, gilt:

• Für 15 Jahre ab dem Kauf darf höchstens der Richtwertmietzins ohne Zu- oder Abschläge verlangt werden.
• Bei einem befristeten Mietvertrag dürfen höchstens 75 Prozent des Richtwertmietzinses verlangt werden.
• Nach Ablauf der 15 Jahre gilt grundsätzlich der freie Mietzins.
• Wurde die Wohnhausanlage vor dem 9. Mai 1945 errichtet, gelten stattdessen die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG).

Die Wohnung wurde ohne Wohnbauförderung errichtet

Hat der oder die ehemalige Mieter die Wohnung ab 1. August 2019 gekauft, gilt grundsätzlich der freie Mietzins.

Auch hier gilt eine Ausnahme: Wurde die Wohnhausanlage vor dem 9. Mai 1945 errichtet, gelten die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes.

Die Wohnung wurde vor dem 1. August 2019 gekauft

Wurde die Wohnung vor dem 1. August 2019 gekauft, gilt unabhängig davon, ob sie mit oder ohne Wohnbauförderung errichtet wurde, grundsätzlich der freie Mietzins.

Auch hier gilt: Wurde die Wohnhausanlage vor dem 9. Mai 1945 errichtet, kommt das Mietrechtsgesetz zur Anwendung.

Wichtig

In allen genannten Fällen gilt:

• Die Wohnung unterliegt nicht mehr dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG).
• Das gilt auch, wenn die Wohnung später an andere Personen weiterverkauft und von diesen vermietet wird.

Für den Kaufzeitpunkt ist entscheidend:

• der Antrag des oder der Mieter auf Übertragung des Wohnungseigentums oder
• das Datum des freiwilligen Verkaufsangebots der GBV.

Sie mieten von Investor oder Anleger

Investor oder Anleger können Wohnungen direkt von einer GBV erwerben und später vermieten.

In diesem Fall gilt weiterhin das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Für den Mietzins gelten daher dieselben Regeln wie bei einer Vermietung durch eine GBV.

Es gilt der Grundsatz: "Einmal WGG, immer WGG."

Das bedeutet:

• Auch wenn die Wohnung später weiterverkauft wird, bleibt sie dauerhaft dem WGG unterstellt.
• Das gilt auch für Rechtsnachfolger.
• Ebenso gilt das, wenn die Wohnung ursprünglich von einer sogenannten hausfremden Person gekauft wurde, um sie selbst zu bewohnen, und erst später vermietet wird.