Mietvertrag: Das sollten Mieter:innen wissen

Welche Arten von Mietverhältnissen gibt es?

Typ I: Das MRG gilt nicht

Beispiele:

• Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn sie nach dem 31. Dezember 2001 vermietet wurden
• Dienstwohnungen
• Ferienwohnungen

Wichtig: In diesen Fällen gelten grundsätzlich nur die Bestimmungen des ABGB. Die Schutzvorschriften des MRG kommen nicht zur Anwendung. 

Typ II: Das MRG gilt nur teilweise

Beispiele:

• Wohnungen in freifinanzierten Neubauten (Gebäude nach dem 30. Juni 1953 errichtet)
• Vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die nach dem 8. Mai 1945 errichtet wurden
• Wohnungen, die durch Dachbodenausbau oder Zubau neu geschaffen wurden

Hier gelten nur bestimmte Bestimmungen des MRG, insbesondere:

• Eintrittsrecht naher Angehöriger nach dem Tod der Mieterin oder des Mieters
• Regeln zur Kaution
• Vorschriften über Befristungen
• Kündigungsschutz  

Typ III: Das MRG gilt vollständig

Beispiele:

• Altbauwohnungen in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet wurden
• Vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor dem 9. Mai 1945 errichtet wurden
• Geförderte Neubauten

Hier profitieren Mieter:innen vom vollen Schutz des Mietrechtsgesetzes.

Genossenschaftswohnungen

Für Genossenschaftswohnungen gelten teilweise besondere Regelungen.

Alle wichtigen Informationen finden Sie im AK-Ratgeber Genossenschaftswohnungen.

Warum ist das MRG so wichtig?

Je stärker das Mietrechtsgesetz gilt, desto besser sind Mieter:innen geschützt.

Das betrifft unter anderem:

• Kündigungsschutz
• Befristungen
• Kaution
• Mietzinsregelungen
• Eintrittsrechte naher Angehöriger

Gilt das MRG nicht, sollten Sie den Mietvertrag besonders sorgfältig prüfen. Viele Schutzbestimmungen stehen Ihnen dann nicht automatisch zu.

Hauptmiete oder Untermiete?

Wann liegt eine Hauptmiete vor?

Sie sind Hauptmieter:in, wenn die vermietende Person zur Vermietung berechtigt ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn sie

• Eigentümer:in der Liegenschaft ist,
• Wohnungseigentümer:in oder Wohnungseigentumsbewerber:in ist,
• ein Fruchtgenussrecht an der Liegenschaft hat oder
• das gesamte Haus selbst gemietet oder gepachtet hat.

Ob das zutrifft, können Sie im Grundbuch überprüfen. 

Wann handelt es sich um eine Untermiete?

Ist die vermietende Person dazu nicht berechtigt, liegt grundsätzlich eine Untermiete vor.

Ein typisches Beispiel:
Eine Hauptmieterin oder ein Hauptmieter vermietet ein Zimmer der Wohnung weiter.

Wichtig: Untermieter:innen haben in der Regel deutlich weniger Rechte als Hauptmieter:innen. Außerdem besteht die Untermiete nur so lange wie das Hauptmietverhältnis.

Was passiert bei einem Eigentümerwechsel?

Ein Verkauf der Wohnung oder des Hauses beendet Ihren Mietvertrag nicht.

Die neuen Eigentümer:innen übernehmen den bestehenden Mietvertrag einschließlich der üblichen Nebenvereinbarungen. Dazu kann auch ein vereinbartes Weitergaberecht gehören.

Ausnahme: Bei Mietverhältnissen des Typs I können neue Eigentümer:innen unter bestimmten Voraussetzungen ein außerordentliches Kündigungsrecht haben, wenn sie die bereits vermietete Immobilie kaufen.

Unbefristeter oder befristeter Mietvertrag?

Wann ist ein Mietvertrag unbefristet?

Ein unbefristeter Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit.

Sie können den Vertrag kündigen.

Vermieter:innen dürfen ihn grundsätzlich nur kündigen, wenn gesetzlich vorgesehene Kündigungsgründe vorliegen.

Ausnahme: Bei Mietverhältnissen des Typs I besteht dieser Kündigungsschutz grundsätzlich nicht. Dort können Vermieter:innen ein unbefristetes Mietverhältnis meist ohne Angabe von Gründen kündigen.

Wann ist ein Mietvertrag befristet?

Ein befristeter Mietvertrag endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer.

Eine Kündigung ist dafür nicht erforderlich.

Vermieter:innen müssen den Vertrag nach Ablauf der Befristung nicht verlängern und können die Rückgabe der Wohnung verlangen.

Wie lange muss ein befristeter Mietvertrag mindestens dauern?

Typ II und Typ III

Eine Befristung ist nur wirksam, wenn

• sie schriftlich vereinbart wurde und
• die gesetzliche Mindestdauer eingehalten wird.

Die Mindestbefristung beträgt:

• 3 Jahre
• 5 Jahre, wenn die Vermieterseite Unternehmer:in im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes ist.

Längere Befristungen – etwa 7 oder 10 Jahre – sind ebenfalls möglich.

Typ I

Hier gelten andere Regeln.

Eine Befristung kann

• schriftlich oder mündlich vereinbart werden,
• beliebig kurz oder lang sein.

Auch Verlängerungen unterliegen keiner gesetzlichen Mindestdauer.

Sind mehrere befristete Verlängerungen erlaubt?

Ja.

Mehrere aufeinanderfolgende befristete Mietverträge (Kettenmietverträge) sind zulässig.

Bei Typ II und Typ III muss jedoch jede Verlängerung wiederum mindestens

• 3 Jahre oder
• 5 Jahre bei Vermieter:innen als Unternehmer:innen

dauern.

Können Sie einen befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen?

Typ II und Typ III

Ja.

Sie dürfen den Vertrag vorzeitig kündigen,

• frühestens nach einem Jahr und
• mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten.

Möchten Vermieter:innen den Vertrag vorzeitig beenden, müssen sie grundsätzlich gerichtlich kündigen. Für Sie gilt also Kündigungsschutz.

Typ I

Hier gibt es kein gesetzliches Recht auf eine vorzeitige ordentliche Kündigung.

Eine solche Möglichkeit muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden.

Auch ein gesetzlicher Kündigungsschutz besteht grundsätzlich nicht.

Welche Folgen haben befristete Mietverträge?

Befristete Mietverträge schaffen für viele Mieter:innen Unsicherheit.

Sie können dazu führen, dass

• die Wohnung nach Ablauf der Befristung verlassen werden muss,
• höhere Mieten bei Vertragsverlängerungen verlangt werden,
• häufige und teure Umzüge notwendig werden,
• Familien ihr gewohntes Umfeld verlieren und
• sich Arbeitswege verlängern.

Bei Mietverhältnissen des Typs III sieht das Gesetz grundsätzlich einen 25-prozentigen Abschlag auf die höchstzulässige Miete bei befristeten Verträgen vor. Nach den Erfahrungen der AK wird dieser Abschlag jedoch häufig nicht berücksichtigt. Das kann zu erheblichen Überzahlungen führen.

Aus der Beratungspraxis weiß die AK außerdem: Viele Mieter:innen machen ihre Rechte bei überhöhten Mieten nicht geltend, weil sie befürchten, dass ihr Vertrag nicht verlängert wird.

Position der AK

Die Arbeiterkammer setzt sich für einen stärkeren Schutz von Mieter:innen ein.