Be­nütz­ungs­regel­ung­en

Die allgemeinen Teile der Liegenschaft können grund­sätz­lich von allen Wohn­ungs­eigen­tüm­er:innen gemeinsam ge­nutzt werden. Dies führt aber häufig zu Streitigkeiten, die sich mit einer Be­nutz­ungs­ver­ein­bar­ung lösen lassen.  

Denken Sie etwa an die Benutzung der Parkplätze vor einer Wohnhausanlage, die allen Eigen­tüm­er:innen gemeinsam gehören. Besetzt ein/e Wohnungseigentümer:in regelmäßig eine Viel­zahl von Park­plätz­en, wodurch die anderen Eigentümer:innen ihr Auto nicht mehr vor der Anlage parken können, dann wird der Ruf nach einer bindenden Regelung immer lauter werden. 

Benützungsregelungen sind etwa für Stellplätze, Wasch­küch­en, Schwimmbäder oder eine Sauna sinnvoll. 

Oft werden die entsprechenden Regelungen bereits im Wohn­ungs­eigen­tums­ver­trag getroffen, da dieser eine seltene Ge­legen­heit für einstimmige Entscheidungen bietet. 

Eine Benützungsregelung muss nämlich zwingend als schriftliche Vereinbarung zwischen allen Miteigentümer:innen (100%) getroffen werden. 

Kann keine Einigung zwischen allen Miteigentümer:innen getroffen werden, dann können Sie bei Ge­richt eine Regelung beantragen. Ein Antrag ist auch zur Änderung einer bestehenden Be­nutz­ungs­ver­ein­bar­ung möglich. Dafür bedarf es aber eines wichtigen Grundes. 

Für die Dauer eines anhängigen Gerichtsverfahrens kann unter vereinfachten Bedingungen eine vorläufige Be­nütz­ungs­regel­ung getroffen werden. Dafür reicht eine Mehrheit von 2/3 der Anteile aus. Die vorläufige Benützungsregelung ist keine schriftliche Vereinbarung der Wohn­ungs­eigen­tüm­er:innen, sondern ein Beschluss der Wohnungseigentümer:innen. Sie muss daher nicht schriftlich getroffen werden. 

Wurde eine vorläufige Benützungsregelung getroffen, dann gilt diese nur bis zum Ende des an­häng­ig­en Ge­richts­ver­fahr­ens. 

Jede Benützungsregelung kann aus wichtigem Grund gekündigt werden. 

Kommt es bei einer Wohnung zu einem Wechsel des/der Eigen­tümer:in, dann sind Be­nütz­ungs­ver­ein­bar­ung­en über die verfügbaren allgemeinen Teile der Liegenschaft, die nach dem 01.07.2002 getroffen wurden, für den/die neue/n Eigentümer:in jedenfalls bindend. 

Benützungsvereinbarungen können auch im Grundbuch ersichtlich gemacht werden. Dies ist jeden­falls für alle vor dem 01.07.2002 getroffenen Vereinbarungen zu empfehlen, um eine Bindung beim Wechsel einzelner Wohnungseigentümer:innen sicherzustellen.